Il retail ha raccolto circa 2,2 miliardi di euro di investimenti immobiliari nel primo semestre del 2026, +90% rispetto allo stesso periodo del 2025 (dato Colliers), ma è stato dominato da una singola operazione high street.
Ad aprile Kering ha infatti conferito l’immobile di sua proprietà di Via Monte Napoleone 8 a Milano in una società di nuova costituzione, detenuta per l’80% da Al-Mirqab e per il 20% da essa stessa. Kering ha incassato proventi pari a 729 milioni di euro al closing, mentre ulteriori 432 milioni di euro saranno corrisposti al gruppo entro cinque anni.
Un’operazione che da sola vale oltre un miliardo di euro, e che succede quando le high street scendono in campo.
È quindi ragionevole ritenere che questo segmento abbia rappresentato oltre la metà degli investimenti retail del semestre, anche se shopping center, retail park e outlet continuano ad avere un peso rilevante nel mercato.
Le vie regine dello shopping conservano infatti un’attrattività forte e probabilmente destinata a durare. A livello europeo, secondo JLL, la domanda per le location prime rimane superiore all’offerta, una dinamica che si osserva anche in Italia.
La fotografia più omogenea arriva dal report Main Streets Across the World 2025 di Cushman & Wakefield, secondo cui la classifica delle vie dello shopping più costose si è rimescolata nell’ultimo anno.
New Bond Street a Londra si è ripresa lo scettro ed è diventata la destinazione commerciale più costosa al mondo, superando sia via Monte Napoleone a Milano sia la Fifth Avenue a New York.
La scalata è stata trainata da una crescita del 22% degli affitti nell’ultimo anno, mentre a Milano e New York i canoni sono rimasti sostanzialmente invariati. Via Monte Napoleone è così diventata la seconda strada commerciale più costosa al mondo, seguita da Upper Fifth Avenue al terzo posto.
Secondo Cushman & Wakefield, gli affitti prime sono comunque cresciuti a livello globale del 4,2% nell’ultimo anno. Un andamento costante, sostenuto da retailer che hanno imparato ad adattarsi alla volatilità e sono sempre più consapevoli della necessità di presidiare le location migliori.
Il contesto è quello di una competizione agguerrita per gli immobili prime, che spinge i marchi a essere creativi nella gestione del portafoglio e a utilizzare strumenti e dati sempre più avanzati per individuare le posizioni migliori.
New Bond Street regna quindi con 20.482 euro al metro quadro all’anno, segue via Monte Napoleone con 20.000 euro al metro quadro annui, mentre Upper Fifth Avenue raggiunge 18.359 euro e gli Champs-Élysées si attestano a 12.519 euro.
Il confronto sul passaggio pedonale è più complesso, perché le rilevazioni non utilizzano metriche omogenee. Il MonteNapoleone District ha registrato 12,6 milioni di visitatori unici, mentre gli Champs-Élysées sfiorano i 300.000 visitatori al giorno. Sulla Fifth Avenue si contano circa 5.500 pedoni all’ora per isolato, con punte fino a 23.000 durante il periodo delle festività.
In sostanza, l’high street italiana mostra volumi eccezionali, ma decisamente concentrati. Una sola operazione ha generato quasi la metà del volume retail del semestre, confermando che, quando entrano in gioco le grandi vie dello shopping, si fa sul serio.
La scarsità di prodotto prime alimenta inoltre una competizione sempre più forte. La disponibilità degli spazi migliori è estremamente ridotta e gli immobili adatti a ospitare flagship internazionali sono ancora più rari.
Canoni ai vertici mondiali e un footfall caratterizzato da un’elevata capacità di spesa completano il quadro. Milano non può competere con Parigi e New York per quantità assoluta dei passaggi, ma può farlo sulla rarità degli spazi, sul valore dei canoni e sulla qualità della spesa intercettata.
E può competere per valore delle operazioni, visto il pregio dell’immobile e l’importo dell’operazione che ha fatto volare i volumi del retail italiano nel primo semestre dell’anno.
