Mentre i maggiori costi di finanziamento e l’incertezza geopolitica incoraggiano gli investitori istituzionali a impiegare capitale in modo più selettivo, è in corso un nuovo ciclo di investimenti nel real estate, concentrato sui settori del residential living e delle infrastrutture.
È quanto emerge dalla la sesta survey annuale globale degli investitori di Patrizia.
Il residenziale e i settori living restano al centro dell’attenzione
I segmenti residenziale e modern living, ad esempio affordable housing, student housing, senior housing, nursing homes e co-living, restano le aree di maggiore convinzione, con il 77% degli intervistati che identifica questi settori come le aree che prevede di espandere maggiormente nei prossimi cinque anni. Gli appartamenti residenziali tradizionali si sono classificati come il segmento living complessivamente più interessante, con il 40%, seguiti da vicino dall’affordable housing, con il 34%.
La survey evidenzia anche il continuo focus degli investitori sulla creazione di valore operativo. Le iniziative di refurbishment e brown-to-green restano priorità chiave, mentre gli asset owner cercano di modernizzare i portafogli, migliorare la performance degli edifici e rendere gli asset pronti per il futuro rispetto ai cambiamenti dei requisiti regolamentari e degli occupier.
Questa preferenza per settori resilienti si riflette anche nella domanda continua di strategie di investimento difensive. Circa due terzi degli intervistati prevede di aumentare le allocazioni verso approcci core e core+, riflettendo un focus continuo sulla resilienza del reddito e sulla qualità degli asset in un ambiente di mercato più selettivo.
Le condizioni di finanziamento continuano a modellare le decisioni di investimento. Sette investitori su dieci si aspettano che i costi di finanziamento aumentino nei prossimi due anni, rafforzando un approccio più disciplinato e selettivo all’impiego del capitale nei mercati real estate.
Mahdi Mokrane, head of fund management real estate di Patrizia, ha commentato: “C’è una chiara disponibilità tra gli investitori a passare nuovamente dalla strategia all’esecuzione, anche se l’impiego del capitale resta selettivo e attentamente calibrato rispetto al rischio. Ciò che colpisce è che in molte parti del real estate europeo i fondamentali hanno retto meglio del sentiment di mercato negli ultimi anni. Gli investitori guardano a settori in cui la domanda di lungo periodo resta forte e i cashflow sono resilienti. È per questo che residenziale e modern living continuano a distinguersi. La carenza strutturale di offerta, insieme ai cambiamenti demografici e alla necessità di housing moderno, crea opportunità convincenti per il capitale di lungo periodo”.
La convinzione sulle infrastrutture resta forte
La survey indica anche una continua fiducia di lungo periodo nelle infrastrutture, mentre gli investitori cercano esposizione a driver di crescita strutturali e flussi di reddito resilienti.
Quasi la metà degli intervistati prevede di aumentare le proprie allocazioni nelle infrastrutture nei prossimi cinque anni, in crescita rispetto allo scorso anno, sottolineando il continuo appetito istituzionale per investimenti infrastrutturali di lunga durata, pari al 45%.
La transizione energetica resta l’area di maggiore interesse degli investitori, con il 41% che prevede di aumentare l’esposizione al settore. Anche le infrastrutture digitali continuano ad attrarre significativa attenzione, mentre le infrastrutture sociali hanno registrato un aumento notevole dell’interesse degli investitori rispetto agli anni precedenti, con il 17% rispetto al 2% nel 2025.
Il sentiment degli investitori verso l’attività del mercato infrastrutturale resta positivo. Quasi tre quarti degli intervistati si aspettano che l’attività transazionale aumenti nei prossimi due anni, supportata dalla domanda continua di asset collegati a digitalizzazione, decarbonizzazione e modernizzazione delle infrastrutture essenziali, pari al 73%.
Sebbene le aspettative di rendimento siano diventate più misurate con l’irrigidimento delle condizioni di finanziamento, le infrastrutture continuano a essere viste come una delle opportunità di allocazione di lungo periodo più interessanti all’interno dei real asset.
Phoebe Smith, head of infrastructure fund management, Europe, di Patrizia, ha dichiarato: “La transizione energetica è sempre più una storia di resilienza. Gli investitori guardano oltre la sola capacità di generazione e si concentrano sull’infrastruttura necessaria per rafforzare la sicurezza energetica e supportare sistemi più decentralizzati. Lo stesso vale per le infrastrutture digitali, dove l’investimento localizzato sta diventando sempre più importante mentre cresce in Europa la domanda di reti resilienti e distribuite. Crediamo che questo favorisca i manager con una reale competenza locale, perché molte delle opportunità più interessanti non sono progetti su larga scala. Sono radicate nelle economie locali e richiedono una comprensione di come l’infrastruttura si sta evolvendo a livello regionale”.
La survey evidenzia anche come l’incertezza geopolitica stia modellando sempre di più le decisioni di allocazione del capitale istituzionale.
Circa l’85% degli intervistati ha dichiarato che la volatilità geopolitica sta avendo un impatto moderato o significativo sui propri portafogli real asset. In questo contesto, gli investitori stanno diventando più selettivi non solo per asset class, ma anche per geografia e partner di investimento.
L’Europa continua a rafforzare la propria posizione come destinazione interessante per l’impiego di capitale di lungo periodo. Quasi un investitore su quattro, il 24%, prevede di aumentare la propria esposizione all’Europa nei prossimi tre anni, mentre solo una piccola minoranza, il 4%, si aspetta di ridurre le allocazioni, riflettendo la domanda di stabilità, qualità istituzionale e opportunità di investimento strutturali di lungo periodo.
Allo stesso tempo, la competenza sui mercati locali e l’esecuzione operativa stanno diventando elementi differenzianti più importanti nella selezione degli investment manager. Team locali dedicati e una forte competenza sui mercati europei sono stati identificati tra le caratteristiche più apprezzate che gli investitori cercano negli investment manager, con oltre l’80% degli intervistati che ha indicato entrambe le capacità come criteri di selezione importanti.
I risultati sottolineano anche il continuo focus degli investitori su driver strutturali di lungo periodo, inclusi digitalizzazione, transizione energetica e investimenti legati al living, nonostante una più ampia incertezza macroeconomica e geopolitica.
Konrad Finkenzeller, head of client division di Patrizia, ha dichiarato: “Gli investitori oggi sono molto più selettivi, per geografia, settore e partner di investimento. Piuttosto che un’esposizione ampia al mercato, molti allocatori cercano sempre più un’esposizione mirata e manager con una reale competenza sui mercati locali. L’Europa continua a rafforzare la propria posizione come destinazione interessante per il capitale istituzionale, supportata da una domanda strutturale di lungo periodo, profondi trend di urbanizzazione e un ambiente di investimento altamente istituzionale”.
