Il mercato immobiliare italiano ha raggiunto nel primo semestre del 2026 un volume di investimenti pari a 7 miliardi di euro, segnando il miglior risultato dall’inizio delle rilevazioni. Il dato evidenzia una crescita del 28% rispetto al primo semestre del 2025 e del 62% rispetto alla media degli ultimi dieci anni, confermando il solido rafforzamento dell’attività di investimento sul mercato nazionale.
I dati sono frutto dell’analisi del team research du Dils, secondo cui, dopo un avvio d’anno già particolarmente positivo, il secondo trimestre ha impresso un’ulteriore accelerazione ai volumi transati, contribuendo con circa 4,3 miliardi di euro e registrando un incremento del 56% rispetto ai primi tre mesi dell’anno. Un andamento che testimonia il crescente interesse degli investitori per il real estate italiano e la capacità del mercato di attrarre capitali.
Retail asset più dinamica del semestre
Il retail si è confermato l’asset class più dinamica del primo semestre, catalizzando investimenti per circa 2,3 miliardi di euro. Il secondo trimestre ha registrato la migliore performance trimestrale mai rilevata per il comparto, con volumi pari a 1,6 miliardi di euro. Il mercato ha beneficiato in particolare di alcune operazioni straordinarie riguardanti trophy asset: oltre l’80% dei capitali investiti è infatti riconducibile a due rilevanti share deal relativi all’immobile di Via Montenapoleone 8 a Milano e a un portafoglio paneuropeo di outlet con una significativa esposizione al mercato italiano, comprendente Serravalle Designer Outlet e Castel Romano Designer Outlet. Parallelamente, si è assistito a una rinnovata vivacità nel segmento dei centri commerciali che, dopo anni di attività più contenuta, è tornato a suscitare un forte interesse da parte degli investitori. Negli ultimi dodici mesi il comparto ha infatti attratto oltre 1 miliardo di euro di investimenti, confermando l’appeal del settore.
Anche il settore della logistica ha evidenziato una forte accelerazione nel secondo trimestre, con circa 770 milioni di euro investiti che hanno portato i volumi del primo semestre a sfiorare 1,2 miliardi di euro. Si tratta del miglior risultato registrato negli ultimi quattro anni e di una crescita di circa il 50% rispetto allo stesso periodo del 2025. A sostenere la performance sono state soprattutto tre rilevanti acquisizioni di portafogli da parte di investitori istituzionali internazionali, che hanno rappresentato circa il 75% dei volumi trimestrali. Tra queste, spicca un’operazione di portata eccezionale, che costituisce la più grande transazione mai perfezionata in Italia per un portafoglio di immobili logistici in termini di capitale investito.
La domanda di spazi logistici ha mantenuto un ritmo particolarmente sostenuto anche nel secondo trimestre, con un take-up di circa 730.000 mq che ha portato l’assorbimento semestrale a circa 1,6 milioni di mq – il livello più elevato mai registrato in Italia per i primi sei mesi dell’anno. Negli ultimi dodici mesi i volumi assorbiti hanno superato i 3 milioni di mq, livello mai raggiunto in precedenza dal mercato logistico italiano. L’attività si è concentrata prevalentemente nei principali hub logistici del Nord Italia, con Lombardia ed Emilia-Romagna che hanno rappresentato circa due terzi dell’assorbimento complessivo del trimestre. Particolarmente rilevante il contributo dei retailers, protagonisti di tre delle quattro operazioni di maggiore dimensione concluse nel periodo. La sostenuta domanda di spazi di qualità ha continuato inoltre a esercitare pressione al rialzo sui canoni prime, che nel secondo trimestre del 2026 hanno raggiunto 73 €/mq/anno nel mercato di Milano e 72 €/mq/anno nei mercati di Roma e Bologna.
1,1 mld investiti in hospitality
Il settore hospitality ha attratto circa 1,1 miliardi di euro di investimenti nel corso del primo semestre del 2026, di cui oltre 660 milioni concentrati nel secondo trimestre, in crescita del 55% rispetto ai primi tre mesi dell’anno. Pur registrando un rallentamento rispetto all’eccezionale performance del primo semestre 2025, il comparto continua a mostrare una dinamica particolarmente solida, con volumi superiori del 23% alla media degli ultimi dieci anni. Se le due operazioni di maggior valore del trimestre sono state realizzate a Roma, è Milano a dimostrarsi il mercato più attivo, catalizzando circa il 40% dei capitali investiti nel periodo. Parallelamente, l’interesse degli investitori si è esteso anche alle principali destinazioni alpine della Valle d’Aosta e dell’Alto Adige, a testimonianza della crescente attrattività dei mercati legati al turismo di alta gamma.
Il settore uffici ha totalizzato nel primo semestre del 2026 un volume di investimenti pari a circa 880 milioni di euro, in crescita del 13% rispetto ai circa 780 milioni di euro registrati nello stesso periodo del 2025. L’attività del secondo trimestre è stata concentrata su transazioni di taglia medio/piccola nei mercati di Milano e Roma, ad eccezione del contributo apportato dalla componente office dell’immobile di via Montenapoleone 8. Nel complesso, i due principali mercati italiani hanno concentrato l’84% degli investimenti nazionali nel semestre, con Milano che ha rappresentato il 50% dei volumi complessivi e Roma il 34%.
Sul fronte occupier, nel secondo trimestre dell’anno il mercato direzionale a Milano ha registrato un take-up di circa 70.000 mq, portando il totale del primo semestre a circa 137.000 mq, in calo del 35% rispetto allo stesso periodo del 2025.
La contrazione dell’attività è riconducibile principalmente alla persistente scarsità di asset di elevata qualità, soprattutto nelle location più richieste. In particolare, i submarket del CBD e di Porta Nuova concentrano complessivamente meno del 5% della superficie disponibile, con un tasso di vacancy che si mantiene intorno al 2% dello stock complessivo. Anche la limitata disponibilità di spazi di grandi dimensioni ha rappresentato un fattore di contenimento dei volumi: nel primo semestre del 2026 è stata registrata una sola operazione superiore a 5.000 mq, mentre la dimensione media delle transazioni è scesa sotto gli 800 mq, rispetto ai circa 1.200 mq della media degli ultimi cinque anni. In questo contesto di offerta particolarmente compressa, il prime rent ha continuato a crescere, raggiungendo i 900 €/mq/anno.
Nel mercato di Roma, il take-up del secondo trimestre è stato pari a circa 28.000 mq, portando il volume assorbito nel primo semestre a circa 66.000 mq, in crescita del 27% rispetto allo stesso periodo del 2025. A sostenere tale risultato ha contribuito il maggior numero di operazioni comprese tra 5.000 e 10.000 mq, che nel primo semestre del 2026 sono state quattro. Tale dinamica conferma l’interesse dei tenant per spazi di ampia metratura, specialmente quando caratterizzati da elevati standard qualitativi. La disponibilità attuale, che fatica a soddisfare la forte domanda, presenta un trend di contrazione sempre più marcato nei sottomercati più ambiti e in quelli immediatamente limitrofi, sostenendo i livelli dei canoni prime, che nel trimestre si sono confermati pari a 630 €/mq/anno.
Si consolida il living
Il settore living ha continuato a consolidare il proprio ruolo tra le asset class più dinamiche del mercato italiano, con un volume di investimenti pari a circa 730 milioni di euro nel primo semestre del 2026, di cui circa 340 milioni registrati nel secondo trimestre. Si tratta del miglior risultato degli ultimi dieci anni e di una crescita del 69% rispetto allo stesso periodo del 2025. L’attività del trimestre è stata trainata principalmente da nuovi sviluppi o riposizionamento di asset esistenti, a conferma del crescente interesse degli investitori per strategie di valorizzazione volte ad ampliare e qualificare l’offerta residenziale. In questo contesto, il segmento dello student housing si distingue per una particolare vivacità, con volumi prossimi a 300 milioni di euro, quasi triplicati rispetto all’anno precedente, riflettendo il solido interesse degli investitori verso un mercato caratterizzato da una domanda strutturalmente elevata e da una persistente carenza di posti letto nelle principali città universitarie.
Nel primo trimestre del 2026, in Italia sono state concluse 179.654 transazioni nel mercato residenziale della compravendita, con una crescita del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Dopo il picco del 2025 – che aveva segnato il secondo miglior risultato del decennio per numero di transazioni – la crescita sembra essersi stabilizzata. A livello nazionale, le nuove costruzioni hanno rappresentato il 6% degli scambi nel primo trimestre 2026, in calo rispetto al 7,9% registrato nel quarto trimestre 2025. Nelle grandi città il dato resta significativamente più alto: Milano si attesta all’11,6%, mentre Roma raggiunge il 9,5%.
Il contesto finanziario rimane complessivamente favorevole, seppur in un clima di incertezza dovuto alle tensioni internazionali. Nel primo trimestre 2026 i tassi medi sui mutui si sono attestati al 3,57%, in rialzo di 6 punti base rispetto al trimestre precedente. La quota di acquisti con mutuo sale al 47,8% a livello nazionale, in linea con la crescita osservata nei primi tre trimestri del 2025.
Per quanto riguarda le locazioni residenziali, il quadro nazionale rimane stabile, con dinamiche differenziate tra i principali centri urbani. Rispetto al primo trimestre 2025, i contratti standard (4+4) segnano un leggero aumento a Roma (+1,2%) e un nuovo calo a Milano (-13,2%). Anche sul fronte del volume totale dei canoni le due città mostrano un andamento opposto: Roma registra una crescita dell’8,8%, mentre Milano segna una riduzione del 6,2%. Lo stesso trend si conferma nel comparto dei contratti transitori, il cui numero cresce del 6% a Roma e registra una flessione del 4,9% a Milano. Si diffondono invece con sempre maggiore rapidità, specialmente a Milano, i contratti agevolati, sia nella formula di lungo periodo che in quella transitoria.
I settori alternative e mixed hanno confermato il proprio significativo contributo all’attività di investimento anche nel secondo trimestre, con volumi pari a circa 410 milioni di euro che portano il totale semestrale a sfiorare gli 890 milioni di euro. La performance è stata sostenuta da alcune rilevanti operazioni concluse nel comparto dei data center, che continua a beneficiare di un forte interesse da parte degli investitori, nonché nel segmento leisure, dove si distingue l’acquisizione dell’Unipol Forum di Assago.
Il risultato record registrato nel primo semestre dell’anno conferma il rafforzamento del mercato immobiliare italiano e la sua crescente capacità di attrarre capitali nazionali e internazionali. In un contesto globale che continua a essere caratterizzato da elementi di incertezza, l’Italia si distingue per il consolidamento dei fondamentali di mercato e per un profilo competitivo nel panorama europeo. Tale dinamica accomuna il Paese agli altri principali mercati del Sud Europa quali Spagna, Portogallo e Grecia, che stanno beneficiando di una crescente attenzione da parte della comunità degli investitori internazionali.
Un elemento distintivo dell’attuale fase di mercato è rappresentato dall’ampia diversificazione della base investitori. Accanto agli operatori istituzionali core, orientati a strategie di lungo periodo, e agli investitori value-add e opportunistici, focalizzati su iniziative di sviluppo e valorizzazione, si osserva una crescente presenza di capitali privati riconducibili a grandi family office. La complementarità di queste diverse tipologie di investitori contribuisce ad accrescere il dinamismo del mercato e a sostenere l’evoluzione di nuovi ambiti di investimento.
In questo contesto, il mercato italiano continua a offrire opportunità trasversali su un ampio spettro di asset class, sia tradizionali che emergenti. Accanto ai comparti consolidati, cresce infatti l’interesse per segmenti caratterizzati da solidi driver strutturali di lungo termine, come il settore alternative e il living. Lo student housing si conferma tra i settori più dinamici, sostenuto da un persistente squilibrio tra domanda e offerta, mentre education e healthcare emergono come ambiti di crescente interesse per gli investitori. Parallelamente, il mercato inizia ad aprirsi a format innovativi già affermati in altri Paesi, come il branded luxury residential, ampliando ulteriormente il ventaglio di opportunità disponibili e contribuendo al percorso di maturazione del real estate italiano.
