La legge di semplificazione della vita economica, adottata definitivamente dal Parlamento francese il 14 e 15 aprile 2026 e promulgata il 16 aprile 2026, introduce le modifiche più significative alla disciplina delle locazioni commerciali dalla legge Pinel del 2014. Le disposizioni rilevanti sono contenute all’interno del Titolo X intitolato “Semplificare lo sviluppo del commercio” e, in particolare, agli articoli 24 A e 24. Esse perseguono un obiettivo “pro-conduttore” e riguardano quattro ambiti distinti: il diritto di prelazione del conduttore, il pagamento mensile del canone, la “clausola tunnel” di indicizzazione e la disciplina del deposito cauzionale.
1. Il diritto di prelazione: chiarimento definitivo per uffici e depositi
L’articolo 24 A completa l’articolo L. 145-46-1 del Code de commerce, che dal 2014 riconosce al conduttore un diritto di prelazione in caso di vendita dei locali locati. In particolare, la legge introduce ora una definizione legale di «locale ad uso commerciale o artigianale» protetto da tale diritto, precisando espressamente che ne sono esclusi i locali adibiti ad uso esclusivo di ufficio e deposito. Tale precisazione mette fine ad un contrasto giurisprudenziale ricorrente e semplifica le operazioni di cessione immobiliare.
2. Il versamento mensile del canone: un nuovo diritto di ordine pubblico
La novità più rilevante è sicuramente l’introduzione del nuovo articolo L. 145-32-1 del Code de commerce, che riconosce al conduttore il diritto di esigere il pagamento mensile del canone. Infatti, sino ad oggi, il versamento anticipato e trimestrale del canone era la prassi contrattuale dominante nel mercato francese, con un impatto significativo sulla liquidità dei conduttori.
La nuova disciplina è di ordine pubblico: qualsiasi clausola contraria sarà considerata non apposta ai sensi dell’articolo L. 145-15 del Code de commerce. Essa si applica ai conduttori di locali adibiti ad attività di commercio al dettaglio, di commercio all’ingrosso o di prestazioni di servizi a carattere commerciale o artigianale. Sono invece esclusi i conduttori di locali adibiti ad uso ufficio, industriale e i depositi logistici.
Tuttavia, il versamento mensile non si applica automaticamente: il conduttore deve formulare una richiesta scritta al locatore, e l’effetto decorre dalla successiva scadenza contrattuale. La condizione per l’esercizio di tale diritto è che il conduttore sia in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri, salvo in caso di contestazione preventiva debitamente motivata.
3. La “clausola tunnel”: validazione legislativa dell’indicizzazione simmetrica
Il nuovo articolo L. 145-38-1 del Code de commerce valida espressamente le cosiddette “clausole tunnel” di indicizzazione, che fissano un range simmetrico di variazione annuale del canone (ad esempio, più o meno tre percento) sia al rialzo sia al ribasso.
Con tale scelta legislativa, la riforma pone fine a una controversia giurisprudenziale ormai consolidata. La Corte di cassazione francese aveva infatti più volte dichiarato nulle le clausole di indicizzazione operanti esclusivamente al rialzo, ritenendo che alterassero il funzionamento normale dell’indice. Rimaneva però incerta la sorte delle “clausole tunnel” simmetriche, che limitavano la variazione dell’indice pur funzionando in entrambe le direzioni.
La nuova legge elimina tale incertezza e conferma la validità delle clausole che operano nelle stesse proporzioni, al rialzo e al ribasso. La prassi contrattuale viene così messa in sicurezza: locatori e conduttori potranno attenuare gli effetti di forti oscillazioni dell’ILC (indice dei canoni commerciali) senza temere che la clausola sia reputata non scritta.
Tale disciplina riguarda esclusivamente l’indicizzazione sull’ILC e non si estende all’ILAT (indice dei canoni delle attività terziarie) né all’ICC (indice del costo della costruzione di immobili ad uso abitativo).
4. Il deposito cauzionale: massimale, trasmissione e restituzione
La riforma riscrive profondamente la disciplina delle garanzie prevista dall’articolo L. 145-40 del Code de commerce, con tre novità distinte che entrano in vigore in momenti differenti.
Per i contratti conclusi o rinnovati dopo la promulgazione, le garanzie richieste dal locatore non potranno eccedere l’equivalente di un trimestre di canone al netto dell’Iva. Tale massimale si applica all’insieme delle garanzie prestate dal conduttore: deposito cauzionale in denaro, fideiussione bancaria, garanzia autonoma a prima richiesta, fideiussione personale, nonché beni o titoli costituiti in garanzia. Le somme versate a titolo di deposito non produrranno più interessi a favore del conduttore. La disposizione non si applica retroattivamente ai contratti in corso.
Per le cessioni immobiliari intervenute a partire da tre mesi dopo la promulgazione della legge, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale al conduttore viene automaticamente trasferito al nuovo locatore, rovesciando la soluzione giurisprudenziale previgente. Le altre garanzie diventano invece automaticamente caduche: il locatore cedente dispone di sei mesi per procedere alle relative liberazioni delle garanzie (mainlevées) e restituire al conduttore i documenti di garanzia. La riforma impone quindi un adeguamento delle clausole di trasferimento negli atti di vendita immobiliare.
Infine, per i contratti in corso la cui riconsegna dei locali avvenga almeno tre mesi dopo la promulgazione della legge, viene introdotto per la prima volta un termine legale di restituzione delle garanzie: tre mesi dalla riconsegna delle chiavi per il deposito cauzionale in denaro e sei mesi per fideiussioni e garanzie autonome.
Il legislatore avvicina così il regime delle locazioni commerciali a quello previsto per le locazioni ad uso abitativo.
di Lisa Alice Julien – Cocuzza
