Negli ultimi quattro anni, a Manhattan sono stati convertiti oltre 6,5 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici in abitazioni. Questo cambiamento ha portato a una diminuzione della disponibilità di uffici, con Midtown che ha registrato il suo più alto tasso di assorbimento dal 2005, mentre Downtown continua a mostrare segnali di miglioramento, anche se con un processo più lento.
Dal 2021, il ritmo delle conversioni da ufficio a residenziale è aumentato, superando i 1,5 milioni di piedi quadrati annualmente nel 2022 e nel 2023, e sono previsti ulteriori progetti per il 2024.
Attualmente, ci sono 93 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici disponibili, un dato notevolmente superiore ai 52 milioni del 2019. Con le aziende che si stanno ridimensionando, gli esperti suggeriscono di riconvertire i vecchi uffici in abitazioni o in spazi di lavoro moderni, per far fronte alla crescente carenza abitativa della città.
Tra i progetti più significativi ci sono le trasformazioni di edifici iconici in residenze di lusso e spazi ad uso misto, con un aumento di queste iniziative a Midtown. Le future conversioni potrebbero raggiungere decine di milioni di metri quadrati, grazie agli sforzi di rizonizzazione e all’iniziativa “City of Yes”, che promuove l’espansione dell’edilizia residenziale. (fonte: therealdeal.com)
Manhattan: il polso del mercato
L’attività contrattuale, rappresentata dal numero di preliminari firmati ha registrato un aumento significativo, del 21% rispetto a un anno fa, tuttavia rimanendo dell’1,7% più bassa rispetto alla media storica mensile. Per quanto riguarda i valori richiesti, il prezzo mediano di vendita di un appartamento a Manhattan rimane stabile a 1,14 milioni di dollari, lo stesso richiesto un’anno fa nello stesso periodo. Sul fronte dell’offerta il mercato si è leggermente ristretto, con un calo del 3,7% nel numero di unità disponibili rispetto al 2023. Nonostante ciò, si continuano a vedere segni di attività, con un aumento del 6% delle vendite in sospeso, ovvero quelle che hanno un contratto preliminare firmato..Il risultato è un Polso del Mercato (rapporto tra vendite in sospeso e unità disponibili) che si attesta a un livello di 0,39 (sopra lo 0,5 è considerato favorevole al venditore, sotto lo 0,3 e favorevole al compratore), indicando un mercato equilibrato e neutro.
Mercato del Lusso
La scorsa settimana sono stati firmati 28 contratti per immobili dal valore di $4M o superiore, 2 in meno rispetto alla settimana precedente. Tredici delle 28 proprietà vendute, ovvero il 46%, avevano un prezzo pari o superiore a 10 milioni di dollari, segnando il totale settimanale più alto di vendite immobiliari di fascia alta dal 20 al 26 dicembre 2021, quando è stato registrato lo stesso numero di transazioni.
Mercato delle Locazioni
L’affitto mediano, ora a quota $ 4.200, è sceso del 3,4% anno su anno registrando un calo dell’1% rispetto ad agosto. Le nuove sottoscrizioni di contratti di locazione sono aumentate del 40,1% su base annua, raggiungendo quota 6.171, segnando il sesto aumento annuale consecutivo, mentre, contemporaneamente, l’offerta è salita per il 13° mese consecutivo, con un aumento del 10,4% a 10.033.
Un sguardo più da vicino
I canoni di locazione per immobili residenziali a New York sono calati per la quarta volta in cinque mesi, in parte grazie alla riduzione dei tassi ipotecari. Questo ha permesso a molti inquilini di immettersi nel mercato delle vendite, liberando molti appartamenti e allentando la pressione sui prezzi degli affitti. Tuttavia, un recente rapporto sull’occupazione, migliore del previsto, potrebbe frenare i futuri tagli, creando incertezza su ulteriori riduzioni degli affitti per l’autunno.
Costruttori e benefici fiscali: le linee guida dell’Hpd
Le nuove linee guida dell’Housing Preservation and Development (HPD) avvicinano i costruttori di New York alle attese agevolazioni fiscali per la costruzione di nuovi alloggi e la conversione di uffici in residenze. Ovvero il 485x, che sostituisce la legge 421a e il 467m, pensato per incentivare le conversioni.
Il programma 485x richiede che il 25% dei costi contrattuali sia destinato a imprese di proprietà di minoranze e donne (MWBE). Tuttavia, ci sono incertezze sui progetti iniziati tra l’entrata in vigore della 421a e il 485x, e i costruttori si interrogano su come rispettare questo requisito, dato che l’HPD avrà discrezionalità nel valutare gli “sforzi ragionevoli” richiesti.
Inoltre, le nuove regole abbassano i canoni per le unità a prezzo agevolato, mirando ad aiutare famiglie con redditi pari al 77% del reddito medio dell’area (AMI), ma limitando i margini per i costruttori. Le sanzioni per il mancato rispetto dei requisiti potrebbero arrivare fino al 1.000% dei benefici fiscali ottenuti. (fonte: therealdeal.com)
Ripresa del mercato retail
Nel terzo trimestre, la disponibilità degli spazi commerciali è scesa al 14,7%, il livello più basso mai registrato è un chiaro segno di miglioramento rispetto al picco del 28% nel 2021.
Attualmente, ci sono solo 202 spazi commerciali disponibili, in diminuzione rispetto ai 210 del trimestre precedente. La Fifth Avenue inferiore ha mostrato il cambiamento più evidente, con una disponibilità che è passata dal 21% all’11,3%.
Anche SoHo ha fatto registrare una ripresa, con la disponibilità scesa dal 34,6% nel 2021 all’11,5%. Gli affitti in questa zona sono aumentati, raggiungendo i 301 dollari al piede quadrato, con un incremento del 3%.
Alcune aree, come Madison Avenue e Williamsburg, hanno visto un lieve aumento nella disponibilità, mentre il Meatpacking District sta lottando con una crescente disponibilità e un calo degli affitti.
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