Quanto vale davvero un immobile? Una domanda apparentemente semplice, alla quale oggi si risponde attraverso strumenti, metodologie e procedure sempre più standardizzati.
Eppure, la disponibilità di dati e la precisione dei calcoli non garantiscono necessariamente l’attendibilità del risultato, soprattutto quando la valutazione perde il contatto con il mercato e con le dinamiche che determinano le decisioni di acquisto e vendita. Ne abbiamo parlato con Carlo Frittoli, Segretario Generale di PR.E.G.I.A. Associazione.
DOMANDA: Come stanno evolvendo i criteri di valutazione immobiliare e quanto incidono le esigenze delle banche su questa evoluzione?
RISPOSTA: Per comprendere come si siano evolute le valutazioni immobiliari bisogna partire da un presupposto, ovvero che ogni servizio tende ad adeguarsi alle richieste del proprio committente. Per questo motivo preferisco distinguere il mercato in differenti categorie, a partire dalle banche, che sono state e continuano a essere tra i principali utilizzatori delle valutazioni immobiliari.
Fino a non molti anni fa, nella pratica professionale, erano ancora diffuse valutazioni che si concludevano sostanzialmente con un’affermazione del tipo “a mio personale giudizio questo immobile vale x”. Era un approccio soggettivo, privo di trasparenza e di riferimenti concreti, contro il quale si sono progressivamente schierati gli standard internazionali e nazionali, le associazioni dei valutatori e le stesse banche.
Da questa reazione sono nate però due evoluzioni molto differenti. La prima, che considero soltanto apparente, ha sostituito il giudizio personale con il riferimento alle quotazioni OMI, senza modificare realmente il procedimento valutativo. La seconda ha privilegiato la standardizzazione dei metodi, soprattutto nel settore bancario, con l’obiettivo di ottenere procedure uniformi, replicabili e con costi molto contenuti.
D: La standardizzazione dovrebbe rendere le perizie più affidabili. Dove individua il problema?
R: Le banche, soprattutto i grandi gruppi, hanno adottato metodologie che fanno riferimento alle linee guida ABI e a un’impostazione prevalentemente aritmetica del procedimento comparativo. Si prendono alcune compravendite, generalmente due o tre, si applicano formule matematiche e si arriva a un risultato.
Il problema non è il ricorso ai comparabili, che naturalmente sono fondamentali, ma il modo in cui vengono utilizzati. Ogni compravendita è il risultato di una trattativa tra due soggetti, ciascuno con esigenze, interessi e condizioni particolari. Non possiamo dare per scontato che ogni operazione rispecchi perfettamente la definizione teorica di valore di mercato.
Pensiamo a un appartamento venduto a 380.000 euro. Quel prezzo potrebbe essere stato diverso se il venditore avesse avuto meno fretta, se l’acquirente non si fosse innamorato dell’immobile oppure se una delle parti avesse avuto una maggiore capacità negoziale.
Quel dato è certamente utile, ma descrive innanzitutto una singola transazione, non necessariamente l’intero mercato. Applicare un procedimento deterministico a una realtà che ha una componente probabilistica può quindi produrre risultati discutibili, soprattutto quando il campione si limita a pochissime operazioni.
D: Con procedure così standardizzate, il passaggio successivo potrebbe essere affidare gran parte del lavoro all’intelligenza artificiale. Quale spazio rimarrebbe al giudizio del valutatore?
R: Il giudizio del valutatore dovrebbe essere fondamentale, ma purtroppo non è detto che venga effettivamente esercitato. Se il procedimento consiste nel selezionare due o tre compravendite e applicare formule già definite, una macchina può tranquillamente svolgere il lavoro.
Esistono casi di perizie nelle quali venivano attribuiti valori marginali negativi alla panoramicità, come se una vista migliore costituisse un elemento penalizzante. Ed esistono risultati espressi con una precisione al centesimo di euro, quando la valutazione stessa era profondamente discutibile.
Il fatto che un programma restituisca un numero come 38.743,62 euro non significa che quel valore sia attendibile. È il classico caso in cui sarebbe meglio essere approssimativamente nel giusto che esattamente nell’errore.
La tecnologia può certamente aiutare, ma non può trasformare automaticamente dati poco significativi in una valutazione corretta. Occorre comprendere la natura dei dati, la loro rappresentatività e soprattutto le ragioni economiche che hanno portato a determinate transazioni.
D: Eppure, nonostante queste criticità, lei considera il sistema bancario quello che ha compiuto i maggiori progressi. Perché?
R: Perché, pur con tutti i suoi limiti, il sistema bancario ha almeno adottato un metodo comparativo e procedure standardizzate che permettono di verificare il lavoro. Da questo punto di vista è probabilmente il settore che ha fatto più strada.
Esiste però un problema economico. Le banche affidano generalmente le valutazioni a società specializzate, che a loro volta incaricano singoli professionisti. Quando vengono assegnate le commesse, la competizione sui prezzi diventa molto forte e questo inevitabilmente incide sul tempo che può essere dedicato a ciascuna perizia.
Il rischio è che la necessità di contenere costi e tempi prevalga sulla qualità dell’analisi, anche perché per individuare comparabili realmente significativi bisogna svolgere una ricerca che richiede competenze, attenzione e tempo.
D: Se le banche hanno almeno sviluppato una metodologia condivisa, che cosa accade nei tribunali?
R: A mio giudizio, la situazione è decisamente più problematica. Nella mia esperienza, la grande maggioranza delle perizie che circolano nei tribunali continua ad adottare un approccio che definirei sostanzialmente soggettivo, anche se presentato attraverso riferimenti apparentemente oggettivi.
Il caso più frequente è quello delle quotazioni OMI. Si prende un intervallo di valori indicato dall’Agenzia delle entrate, per esempio da 1.000 a 3.000 euro al metro quadrato, e poi si afferma che, considerate le caratteristiche dell’immobile e i comparabili, il valore corretto è 1.300, 2.000 oppure 2.800 euro.
Ma quali comparabili? Molto spesso non vengono indicati e, soprattutto, non viene applicato un vero procedimento comparativo. Alla fine il risultato è ancora il giudizio personale del tecnico, soltanto rivestito di un’apparente oggettività.
A titolo di esempio, si sono viste valutazioni che si riferivano a quotazioni di immobili commerciali per valutare alberghi, stabilimenti termali o altre tipologie completamente differenti. Sono situazioni che dimostrano quanto poco possa essere significativo un numero quando manca un’analisi delle caratteristiche del bene e del suo specifico mercato.
D: Nei tribunali si registra comunque una maggiore attenzione alla qualità e alla rapidità delle procedure?
R: Certamente esiste una crescente attenzione alla razionalizzazione delle procedure giudiziarie, soprattutto per ridurre i tempi delle esecuzioni e rendere più efficiente il recupero dei crediti. Alcuni giudici dimostrano anche una sensibilità maggiore verso la qualità delle valutazioni.
Altri, invece, ritengono sufficiente che il perito descriva correttamente lo stato di fatto e di diritto dell’immobile, perché poi sarà il mercato, attraverso le aste, a determinarne il valore.
La descrizione tecnica e giuridica dell’immobile è naturalmente importante, ma questo approccio presenta una contraddizione. Da anni si cerca di rendere le procedure più rapide e di ridurre il numero delle aste, mentre affidare esclusivamente ad esse la determinazione del valore rischia di andare nella direzione opposta.
Ritengo però che il problema più serio riguardi il contenzioso, dove la valutazione può incidere direttamente sugli interessi delle parti coinvolte e dove non sempre chi viene nominato possiede una preparazione specifica in materia estimativa.
D: Il consulente tecnico d’ufficio dovrebbe offrire al giudice un riferimento autorevole. Che cosa accade quando manca una reale competenza nella valutazione immobiliare?
R: Il problema nasce dal fatto che essere ingegneri, architetti o geometri non significa automaticamente essere esperti di valutazione immobiliare. Sono professioni che hanno competenze tecniche importanti, ma l’estimo richiede conoscenze specifiche, soprattutto quando bisogna comprendere i meccanismi del mercato.
Le porto l’esempio di un contenzioso a Genova nel quale erano state individuate una trentina di compravendite all’interno di un’area estremamente ristretta, praticamente due o tre strade con le relative traverse, in un raggio di circa 100-200 metri.
Si trattava di dati che potevano essere analizzati singolarmente e ponderati in base alle caratteristiche degli immobili, con l’obiettivo di arrivare a un valore o a un intervallo relativamente circoscritto.
Il consulente tecnico d’ufficio contestò l’utilità di quelle trenta compravendite, sostenendo che le quotazioni OMI tenevano già conto di tutte le transazioni. Ma quelle quotazioni restituivano un intervallo amplissimo, tra circa 1.500 e 3.800 euro al metro quadrato.
A che cosa serve un intervallo così esteso quando abbiamo la possibilità di esaminare trenta compravendite specifiche, tutte concentrate nello stesso micro-mercato? È proprio in questo passaggio che dovrebbe emergere la competenza del valutatore.
D: Chi rischia di pagare maggiormente le conseguenze di una valutazione poco attendibile?
R: Le parti coinvolte nel contenzioso, soprattutto quando non hanno gli strumenti per comprendere come sia stato determinato un valore.
Bisogna anche distinguere le controversie strettamente tecniche da quelle che riguardano il valore degli immobili. Quando si discute, per esempio, di lavori edilizi, esistono prezzari, misurazioni metriche e altri riferimenti che, pur con tutti i limiti, permettono di circoscrivere maggiormente le differenze tra le valutazioni.
Nel mercato immobiliare la questione è diversa, perché possiamo trovarci di fronte non soltanto a risultati differenti, ma a impostazioni concettuali completamente opposte.
Un cittadino che riceve una valutazione da un consulente nominato dal tribunale tende naturalmente a considerarla autorevole. Non necessariamente possiede le conoscenze per verificare i dati, il procedimento e la correttezza delle conclusioni.
Per questo il livello di preparazione e di responsabilità richiesto a chi opera nel contenzioso dovrebbe essere particolarmente elevato.
D: Passiamo alle società immobiliari, ai fondi e alle Sgr. Quali sono le caratteristiche delle valutazioni destinate a questa committenza?
I fondi e le Sgr hanno generalmente competenze interne sufficienti per comprendere il valore degli immobili sui quali operano. Conoscono il mercato, trattano direttamente le acquisizioni, valutano gli investimenti e sanno quali prezzi sono disposti a riconoscere i concorrenti.
La società di valutazione interviene quindi anche per fornire una certificazione indipendente dei valori, con particolare riferimento alle esigenze di bilancio e agli obblighi connessi alla gestione dei fondi.
Questo spiega perché i valori finali siano generalmente ragionevoli. Difficilmente un investitore professionale acquista a due milioni un immobile che ritiene ne valga uno, salvo che esistano condizioni particolari o strategie di valorizzazione che giustifichino l’operazione.
Le grandi società di valutazione sono generalmente molto preparate e utilizzano metodologie strutturate. Anche in questo caso, tuttavia, non mancano criticità.
D: Quali sono i principali limiti che riscontra nelle perizie commissionate dagli investitori istituzionali?
R: Uno dei problemi è la ricerca dei comparabili. Capita di leggere rapporti molto lunghi, con decine di pagine dedicate all’andamento dei mercati immobiliari europei, ai principali investimenti internazionali e allo scenario macroeconomico, anche quando l’oggetto della valutazione è un immobile di dimensioni limitate e con caratteristiche strettamente locali.
Poi, quando si arriva alla parte realmente importante, si trovano magari comparabili poco aggiornati oppure immobili che hanno valori di 2.000 euro al metro quadrato accostati ad altri da 6.000 o 7.000 euro, senza che sia sempre evidente la loro effettiva confrontabilità.
La ricerca di comparabili appropriati richiede tempo e lavoro, mentre il ricorso a modelli già predisposti permette di contenere i costi e di gestire un numero elevato di incarichi.
Aggiornare alcuni dati e rielaborare un foglio di calcolo è molto più rapido che svolgere una nuova indagine sul mercato. Ma è proprio la qualità di questa indagine che può fare la differenza tra una valutazione formalmente corretta e una realmente attendibile.
D: Accanto ai fondi ci sono le società di sviluppo e i promotori immobiliari. In questo ambito la valutazione viene utilizzata per comprendere la reale sostenibilità commerciale di un progetto?
R: Troppo spesso i promotori immobiliari partono dal presupposto che, una volta realizzato, il prodotto si venderà. Manca una vera analisi preventiva di ciò che il mercato è disposto ad acquistare.
Sono pochissimi gli imprenditori che si presentano a un valutatore immobiliare con un metaprogetto e chiedono, prima di procedere, se quella determinata soluzione possa effettivamente incontrare la domanda.
Eppure è una domanda fondamentale. Un progetto può essere interessante dal punto di vista architettonico, ma prevedere soluzioni poco flessibili, tipologie non richieste o caratteristiche che scoraggiano i potenziali acquirenti.
D: Lei attribuisce un ruolo agli agenti immobiliari, figure che invece vengono coinvolte raramente nelle valutazioni. Perché?
R: Perché gli agenti immobiliari vivono il mercato tutti i giorni e hanno una conoscenza diretta della domanda che spesso manca a chi si occupa esclusivamente di valutazioni.
Se nel giro di due mesi dieci clienti chiedono una casa con determinate caratteristiche in una certa zona, l’agente comincia a comprendere quali siano le esigenze prevalenti, quali soluzioni funzionino e quali incontrino maggiori difficoltà.
Ci possono essere progetti immobiliari molto ben concepiti, con tipologie diversificate, una buona flessibilità e caratteristiche coerenti con la domanda locale. Spesso dietro quelle scelte c’è il contributo di un agente immobiliare, perché possono fornire informazioni concrete sul funzionamento del mercato.
Oggi, invece, tra il mondo delle valutazioni e quello dell’intermediazione esiste ancora una separazione molto forte, che considero un limite importante.
D: Questo confronto con gli operatori potrebbe essere utile anche per individuare i rendimenti richiesti dagli investitori?
R: Assolutamente sì. Pensiamo a un immobile che produce un canone annuo di 5.000 euro. Se applico un tasso di capitalizzazione del 5%, ottengo un valore di 100.000 euro.
Ma prima di scrivere quel valore in una perizia vorrei sapere se, in quella determinata zona e per quella specifica tipologia, esistono realmente investitori disposti ad acquistare a 100.000 euro un immobile che rende 5.000 euro all’anno.
Per questo ritengo fondamentale confrontarsi con i principali investitori locali e con gli agenti immobiliari specializzati. Se da queste interviste emerge che gli operatori non acquistano a rendimenti inferiori all’8% o all’8,5%, abbiamo un’informazione di mercato che non possiamo ignorare.
Questo approccio viene talvolta criticato perché si sostiene che il risultato non sarebbe più un valore di mercato, ma un valore di investimento. Io credo che sia necessario distinguere le due situazioni.
Il valore di investimento riguarda la convenienza economica di un soggetto specifico, che può accettare un rendimento inferiore perché prevede, per esempio, di utilizzare personalmente l’immobile dopo alcuni anni.
Ma quando vengono interpellati diversi operatori che investono abitualmente in una certa area, si sta cercando di comprendere le condizioni alle quali quel mercato effettivamente opera.
Non significa che le loro dichiarazioni debbano essere accettate senza verifiche, ma escludere completamente queste informazioni dal procedimento valutativo mi sembra un errore.
D: Arriviamo ai privati, probabilmente la categoria più eterogenea. Qual è la situazione delle valutazioni immobiliari in questo ambito?
R: È certamente il settore nel quale è più difficile individuare un comportamento uniforme. Circolano valutazioni di qualità molto differente, da perizie estremamente superficiali a lavori di ottimo livello, realizzati da professionisti e società competenti.
Anche qui è ancora molto diffuso il ricorso alle quotazioni OMI, accompagnate da considerazioni generiche sulle caratteristiche dell’immobile e da conclusioni che non sempre trovano un riscontro in un’analisi comparativa.
Esistono però privati che comprendono perfettamente l’importanza di una valutazione affidabile. Del resto, quando si tratta di acquistare o vendere un immobile con il proprio denaro, conoscere il valore effettivo diventa un’esigenza concreta.
Ci sono proprietari che hanno già una perizia predisposta da un tecnico di fiducia, ma che desiderano un’analisi più approfondita, proprio perché si rendono conto dei limiti del documento in loro possesso.
In questi casi la differenza dipende molto dalla competenza del valutatore, ma anche dalla capacità del committente di capire quale tipo di servizio gli occorra realmente.
D: Anche le finalità della valutazione possono influenzare il risultato richiesto dal privato?
R: Certamente. Un privato può avere bisogno di una perizia per comprare o vendere, ma anche per affrontare un accertamento fiscale, sostenere la propria posizione in un contenzioso oppure ottenere un finanziamento bancario.
Sono esigenze molto differenti e questo naturalmente non significa che il valutatore debba adattare arbitrariamente il risultato alle aspettative del cliente, ma dimostra quanto sia importante comprendere le finalità dell’incarico e distinguere correttamente le diverse basi di valore.
Il committente privato è spesso molto interessato al risultato, ma quasi mai dispone delle conoscenze necessarie per giudicare la qualità del procedimento che lo ha prodotto.
D: Come si può allora riconoscere una valutazione immobiliare realmente affidabile? E quale dovrebbe essere il principale cambiamento per il settore?
R: Da anni sostengo che non dovremmo concentrarci esclusivamente sulla formazione e sulla certificazione dei valutatori, ma dovremmo lavorare anche sulla preparazione dei committenti.
Chi richiede una valutazione dovrebbe conoscere almeno i principi fondamentali del procedimento, sapere quali caratteristiche deve possedere una buona perizia e soprattutto essere in grado di distinguere un’analisi seria da un documento che si limita a presentare numeri e formule.
Questo vale per i privati, ma diventa ancora più importante quando le perizie vengono utilizzate nell’ambito del contenzioso giudiziario, dove le persone affidano a valutazioni tecniche decisioni che possono avere conseguenze economiche molto rilevanti.
Credo che una buona valutazione debba partire dalla conoscenza del mercato, dall’esame critico dei dati e dalla capacità di comprendere i comportamenti degli operatori. Le formule sono strumenti utili, così come lo saranno sempre di più le tecnologie e l’intelligenza artificiale, ma non dovrebbero sostituire il ragionamento del professionista.
Il punto fondamentale è comprendere perché un immobile possa essere venduto a un determinato prezzo e quanto quel prezzo sia effettivamente significativo per il mercato nel quale si colloca. Senza questa capacità di interpretazione, anche il procedimento matematicamente più preciso rischia di restituire soltanto un numero.
