Miami mostra il rischio di bolla più elevato tra le città analizzate dall’Ubs global real estate bubble index, seguita da Tokyo e Zurigo. Negli ultimi quattro trimestri, i prezzi globali delle abitazioni sono rimasti praticamente invariati in termini reali (corretti per l’inflazione), poiché l’accessibilità economica ha frenato la domanda.
Secondo l’analisi annuale, un rischio accentuato è evidente a Los Angeles, Ginevra, Amsterdam e Dubai. Quest’ultima ha registrato il maggiore aumento del rischio rispetto all’edizione precedente, insieme a Madrid.
I rischi sono moderati a Sydney, Vancouver e Toronto. Madrid, Francoforte e Monaco rientrano anch’esse nel gruppo a rischio moderato. Secondo l’indice, Londra, Parigi e Milano presentano un basso rischio di bolla. Al di fuori dell’Europa, Hong Kong, San Francisco, New York e San Paolo si trovano nella stessa categoria, con San Paolo che mostra il rischio più basso tra tutte le città analizzate.
I mercati immobiliari globali hanno continuato a raffreddarsi in media.
Matthias Holzhey, autore principale dello studio presso il chief investment office di Ubs global wealth management, spiega: “L’euforia diffusa si è attenuata, con il rischio medio di bolla nelle grandi città in calo per il terzo anno consecutivo.”
Le città segnalate come ad alto rischio nel 2021, come Francoforte, Parigi, Toronto, Hong Kong o Vancouver, hanno visto una diminuzione media dei prezzi reali di quasi il 20% dai massimi, a seguito dell’aumento dei tassi d’interesse negli anni successivi. In confronto, i prezzi corretti per l’inflazione nelle città con minori squilibri sono diminuiti in media di circa il 5%.
Tuttavia, alcune città fanno eccezione. Negli ultimi cinque anni, Dubai e Miami sono state in testa con una crescita media dei prezzi reali di circa il 50%. Tokyo e Zurigo seguono, con una crescita rispettivamente del 35% e quasi del 25%. Rispetto all’anno scorso, Madrid ha registrato la crescita reale dei prezzi più forte tra tutte le città analizzate, con un aumento del 14%.
La scarsa accessibilità aumenta il rischio di regolamentazione
Hong Kong è la città meno accessibile dello studio, richiedendo circa 14 anni di reddito per acquistare un appartamento di 60 mq. I prezzi si sono anche distaccati dai redditi locali a Tokyo, Parigi e Londra, dove il rapporto prezzo/reddito supera il fattore 10.
In generale, per un lavoratore qualificato, lo spazio abitativo finanziariamente accessibile è in media circa il 30% più piccolo rispetto al 2021.
Quando la proprietà immobiliare diventa troppo costosa per i cittadini, spesso vengono introdotte ulteriori regolamentazioni.
Maciej Skoczek, autore dello studio presso Ubs Global Wealth Management, sottolinea: “Regole più severe, dalle nuove tasse ai divieti di acquisto fino alle misure di controllo degli affitti, hanno ridotto l’attrattiva di mercati un tempo molto richiesti come Vancouver, Sydney, Amsterdam, Parigi, New York, Singapore e Londra.”
Tuttavia, il continuo – e probabilmente insostenibile – aumento del debito pubblico potrebbe dare nuovo slancio al mercato immobiliare negli anni a venire.
In un periodo di repressione finanziaria, aumenta la domanda di asset con rendimenti reali positivi, come gli immobili. Nel breve termine, si prevede che le banche centrali ridurranno i tassi di riferimento entro il 2026, abbassando gradualmente i costi reali di finanziamento. L’offerta limitata nella maggior parte dei centri urbani sostiene ulteriori aumenti dei prezzi.
Focus regionali
Miami
Negli ultimi 15 anni, Miami ha registrato la maggiore rivalutazione dei prezzi delle abitazioni corretti per l’inflazione tra tutte le città dello studio, con oltre il 5% annuo. Tuttavia, il boom si è raffreddato negli ultimi quattro trimestri, con una marcata decelerazione della crescita dei prezzi.
L’inventario delle abitazioni è aumentato e la pressione alla vendita è cresciuta a causa dell’aumento dei costi di manutenzione e assicurazione. Tuttavia, la domanda internazionale – in particolare dall’America Latina – rimane robusta, soprattutto nel segmento dei condomini di lusso fronte mare.
Tokyo
I prezzi delle abitazioni corretti per l’inflazione sono circa il 35% più alti rispetto a cinque anni fa, mentre gli affitti e i redditi reali sono aumentati solo di pochi punti percentuali.
La crescita demografica di Tokyo è sempre più trainata dalla migrazione internazionale, che stimola anche la domanda estera di immobili residenziali come investimento.
Mentre i prezzi delle abitazioni a Tokyo continuano a superare la media nazionale, l’accessibilità si deteriora ulteriormente.
Zurigo
I prezzi di acquisto delle abitazioni sono ora superiori del 60% rispetto a dieci anni fa, con valori immobiliari cresciuti il doppio rispetto agli affitti e cinque volte rispetto ai redditi.
I livelli di prezzo elevati in città continuano a spingere la domanda verso i comuni suburbani più accessibili. Zurigo presenta il rapporto prezzo/affitto più alto tra le città dello studio, compensando solo marginalmente gli investitori per i rischi a lungo termine.
Dubai
Dalla metà del 2023, i prezzi reali sono aumentati a doppia cifra e ora sono superiori del 50% rispetto a cinque anni fa, il maggiore incremento tra tutte le città analizzate.
Di conseguenza, il rischio di bolla immobiliare è aumentato per il secondo anno consecutivo, raggiungendo un livello elevato.
I redditi non tengono il passo con i prezzi delle abitazioni, mentre la popolazione di Dubai è cresciuta di quasi il 15% dal 2020, con un boom migratorio che ha ridotto l’offerta di alloggi.
Londra
I prezzi reali delle abitazioni sono circa il 20% inferiori al precedente picco del 2016 e il 5% sotto il massimo della bolla del 2007.
Il rischio di bolla immobiliare ha continuato a diminuire nell’ultimo anno, passando da un livello elevato nel 2016 a uno basso oggi.
Francoforte
I prezzi degli appartamenti si sono stabilizzati dopo un calo pluriennale. In termini reali, i prezzi sono circa il 20% inferiori al picco di metà 2022.
Gli squilibri di mercato si sono attenuati e il rischio di bolla è passato da elevato a moderato.
