Nel 2025 le cartolarizzazioni immobiliari, intese come somma tra Rmbs, Residential mortgage-backed securities, cioè cartolarizzazioni garantite da mutui residenziali, e Cmbs, commercial mortgage-backed securities, cioè cartolarizzazioni garantite da mutui o finanziamenti su immobili commerciali, hanno raggiunto in Europa un totale di 109,4 miliardi di euro, di cui 100,6 miliardi riferiti alle Rmbs e 8,8 miliardi alle Cmbs.
I dati sono frutto del report periodo di Afbme, Association for financial markets in Europe, secondo cui il primo trimestre del 2026 si è aperto con 13,7 miliardi di euro di cartolarizzazioni Rmbs e 2,9 miliardi di euro di Cmbs, per un totale di 16,6 miliardi di euro di cartolarizzazioni immobiliari.
Per quanto riguarda l’Italia, i dati più recenti arrivano da Zenith Global al convegno sulla finanza strutturata, con il contributo scientifico di SDA Bocconi e in partnership con Deloitte. Secondo questi dati, il mercato italiano delle cartolarizzazioni immobiliari è in espansione. In dodici mesi, il numero di Spv (società veicolo) immobiliari è cresciuto del 43%, passando da 47 a 67, mentre la dimensione complessiva del segmento ha raggiunto i 3,8 miliardi di euro, contro i 2,5 miliardi di euro del 2024, con un incremento superiore al 50%.
I dati mostrano quindi una fase di maturità del mercato, che guarda anche a evoluzioni già in atto, come la smaterializzazione dei titoli Abs attraverso la tokenizzazione. Umberto Rasori, ceo di Zenith Global, aveva dichiarato che la società stava gestendo circa 40 operazioni attive, con impegni sottoscritti dagli investitori per circa 2,3 miliardi di euro.
Il mondo delle cartolarizzazioni è perciò in fermento anche sul fronte delle operazioni straordinarie. Ne è un esempio l’operazione M&A con cui IQ-EQ ha acquisito Zenith Global, entrando nel mercato italiano della finanza strutturata. Mark Pesco, chief commercial Officer di IQ-EQ, ha dichiarato che l’investimento rappresenta una tappa significativa nella strategia di espansione del gruppo e un’opportunità per consolidare una presenza solida in un mercato in crescita. Dello stesso avviso Diana Senanayake, Regional ceo di IQ-EQ, secondo cui l’Italia sta vivendo un significativo incremento delle attività di investimento ed è considerata un mercato sempre più strategico per i clienti del gruppo.
Lo dimostrano anche alcune tra le più recenti operazioni curate da Zenith Global, tra cui quella di inizio 2025 che la società ha definito la più grande cartolarizzazione immobiliare 7.2 mai registrata in Italia. Alla base un programma di cessione di oltre 300 immobili a uso strumentale detenuti da Banco BPM, per un valore di circa 300 milioni di euro, con cessione in più tranche a favore di un veicolo di cartolarizzazione costituito e gestito da Zenith Global. Il veicolo emetterà titoli mezzanine e junior acquistati da Phoenix Asset Management, nel ruolo di investitore e real asset manager dell’operazione.
Tra le operazioni più recenti rientra anche la cartolarizzazione immobiliare realizzata per conto di Blue Global Estate Holding, società controllata dall’amministratore delegato Alessandro Fasol, relativa all’acquisto di un immobile a uso industriale destinato alla riconversione in residenziale a Milano. L’operazione, del valore di circa 10 milioni di euro, è stata realizzata ai sensi dell’articolo 7.2 della Legge 130 del 1999 e ha visto PwC Legal nel ruolo di deal counsel e Zenith Global nei ruoli di servicer, asset manager, calculation agent, corporate servicer e rappresentante dei noteholders.
Un’altra operazione significativa è quella che ha visto Zenith Global al fianco di Signal Eurofund Retail Holdco I, joint venture costituita da Signal Capital Partners Limited ed Eurofund Group, e di Nuveen Real Estate. Il finanziamento senior garantito, erogato tramite una struttura di cartolarizzazione immobiliare, ha l’obiettivo di supportare gli investimenti di capitale e il progetto di riposizionamento di Parma Promenade, shopping resort situato a Parma.
Queste operazioni sono specchio di un settore vivace e sempre più maturo, sostenuto da una crescente familiarità degli operatori con le strutture di cartolarizzazione immobiliare e da un numero crescente di operazioni realizzate nel corso del 2025 e nei primi mesi del 2026.
