L’assorbimento degli spazi flessibili in Italia consolida la propria rilevanza nell’organizzazione aziendale, trasformandosi da soluzione temporanea a scelta immobiliare di lungo termine. Secondo l’ultima indagine sul settore Flex in Italia condotta da JLL, società di consulenza immobiliare, in collaborazione con AUflex (Associazione Uffici Flessibili e Coworking) su un campione di 116 centri distribuiti sul territorio nazionale, il 50% degli operatori rileva ricavi in aumento e quasi la metà registra un tasso di occupazione superiore all’80%. Il 30% del campione dichiara inoltre di aver raggiunto la saturazione della capacità ricettiva, senza possibilità di accogliere nuova domanda in assenza di ampliamenti dimensionali.
L’assorbimento di mercato a Milano e Roma
Nel periodo compreso tra il 2016 e il terzo trimestre del 2026, l’assorbimento cumulato di spazi da parte degli operatori Flex ha raggiunto circa 165.000 metri quadrati a Milano e 100.000 metri quadrati a Roma, rappresentando rispettivamente il 4% e il 6% del take-up complessivo degli uffici. Negli ultimi due anni la quota si è stabilizzata intorno al 2% in entrambe le piazze. Su scala europea, l’assorbimento da parte degli operatori flessibili è stato pari a 162.000 metri quadrati nel primo semestre del 2026, con un incremento del 2,4% rispetto all’anno precedente e un’incidenza del 3,4% sul totale delle locazioni ad uso ufficio.
“Le dinamiche del mercato uffici che osserviamo a Milano e Roma mostrano una crescente selettività della domanda, sempre più orientata verso superfici di grado A, tagli dimensionali più ridotti e localizzazioni centrali, dove abbiamo livelli contenuti di vacancy rate e i canoni prime sono cresciuti sensibilmente. In questo scenario, le soluzioni flex intercettano efficacemente la domanda di spazi operativi e modulabili, senza gli oneri della locazione tradizionale. Il mercato italiano degli uffici flessibili sta infatti maturando: le imprese scelgono inizialmente formule contrattuali agili, ma spesso prolungano la permanenza quando trovano spazi e servizi coerenti con le proprie esigenze, ridefinendo le proprie priorità immobiliari e ponendo flessibilità e ottimizzazione dei costi al centro della strategia corporate”, dichiara Francesca Fantuzzi, head of research di JLL Italia.
La divaricazione delle performance tra grandi hub e micro-operatori
I risultati economici risultano correlati alla dimensione delle strutture e alla collocazione geografica. Nei principali hub direzionali (Milano, Roma, Torino e Bologna), all’interno di strutture con superfici superiori ai 1.500 metri quadrati, l’85% degli impianti supera l’80% di occupazione e il 70% evidenzia ricavi in crescita. Tra gli operatori di dimensione intermedia attivi nelle città secondarie, la quota di centri ad alta occupazione si attesta al 50%, mentre scende al 36% tra i micro-operatori con superfici inferiori a 500 metri quadrati.
I centri minori adottano un modello operativo differente, nel quale le postazioni in coworking rappresentano in media il 30% del totale, contro il 10-13% rilevato nelle strutture di maggiore dimensione. Nei grandi centri la fidelizzazione risulta elevata: l’80% degli operatori segnala una permanenza dei clienti superiore alla durata contrattuale iniziale. Tra i micro-operatori, invece, la permanenza si limita alla scadenza contrattuale nel 54% dei casi, mentre il tasso di recesso anticipato raggiunge il 10%.
“La crescita dei ricavi, gli elevati livelli di occupazione e l’allungamento della permanenza dei clienti indicano che il flex office si sta consolidando. Resta però una sfida importante: aumentare la capacità di risposta alla domanda, soprattutto per gli operatori di dimensioni medio-piccole, che possono incontrare maggiori difficoltà nell’espansione”, evidenzia Gianluca Mastroianni, presidente di AUflex.
La permanenza effettiva supera i termini contrattuali
L’analisi dei contratti evidenzia uno scostamento tra la durata formale degli accordi e l’effettiva presenza delle aziende negli spazi flessibili. Sebbene il 48% dei contratti sia sottoscritto con una scadenza iniziale pari o inferiore a 12 mesi, solo il 16% delle aziende lascia la struttura entro tale lasso temporale. Al contrario, il 27% dei clienti prolunga la permanenza oltre i 37 mesi, a fronte di una previsione contrattuale iniziale limitata al 10%. Le risoluzioni anticipate si attestano al 5%.
L’evoluzione del prodotto verso l’ufficio privato e i settori corporate
La configurazione degli spazi conferma il superamento del modello tradizionale di coworking a favore del serviced office. Gli uffici privati rappresentano mediamente l’80% delle postazioni complessive, rispondendo alle esigenze di riservatezza delle imprese. Sale riunioni e aree break figurano in oltre il 90% dei centri, mentre la presenza di lounge e reception strutturate costituisce un elemento di differenziazione per i complessi immobiliari di maggiore scala. A Milano si sviluppa inoltre un segmento premium con spazi oltre i 2.000 metri quadrati o interi immobili prime gestiti da operatori internazionali.
Sotto il profilo della domanda, il settore dei servizi rappresenta il 78% della clientela degli operatori intervistati, seguito dall’IT (48%), da media e comunicazione (37%) e da banche e finanza (23%). L’indagine registra una progressiva espansione verso comparti meno tradizionali per il comparto flex, tra cui studi legali, settore automotive e pubblica amministrazione.
