Negli ultimi mesi il senior housing sembra essersi defilato dal mondo immobiliare. Forse sta succedendo perché, tra le forme di living, lo student housing sta facendo più chiasso, ma le abitazioni dedicate agli anziani stanno comunque proseguendo il loro cammino, tra progetti in corso e (pochi) fondi stanziati.
Il rallentamento degli investimenti non segue però la crescita del bacino di utenti finali, perché gli italiani sono una popolazione sempre più longeva, (81 anni per gli uomini, 85 per le donne) e con una delle più alte percentuali di over 65 al mondo. Nel 2018 era il 22.8% e si prevede che raggiungerà il 34% nel 2047.
Attualmente, i progetti principali di senior living sul piatto sono l’ex Trotto a Milano, in corso sviluppo, dove Hines con Cdp e Banca Finint stanno realizzando 360 nuove unità abitative a canone convenzionato dedicate agli anziani autosufficienti. L’iniziativa si inserisce nel più ampio piano di rigenerazione che coinvolgerà l’intera area di San Siro, per un totale di 700 abitazioni.
Eredità del 2024 anche il senior living targato Inps, Cdp, Gemelli e InvestiRe, che verrà implementato a Roma nel quartiere Camilluccia-Trionfale: 9 nove edifici inseriti in un più ampio complesso immobiliare residenziale per circa 300 appartamenti,.
E proprio Cdp ha annunciato uno stanziamento di 150 milioni di euro per il Fnas (Fondo nazionale dell’abitare sociale), con l’obiettivo di sviluppare nuove iniziative anche nel senior housing.
Il protagonista è quindi il Fondo nazionale per l’abitare sociale, dotazione 1 miliardo di euro, dove la bilancia pesa però dalla parte dello student housing, che si sta sostanzialmente accaparrando tutti i fondi con progetti in diverse città italiane (Ca’ Tron H Campus a Roncade, Treviso, 1.800 posti letto per studenti in tutta Italia con il progetto iGeneration, 1.700 posti letto che arriveranno dalla conversione in studentato della cittadella olimpica allo Scalo di Porta Romana a Milano e il Fondo Camplus, con 78 mln di euro di investimenti a Roma, Pescara, Napoli e Padova).
E i fondi per il senior housing? In effetti, il comparto sta perdendo attenzione e i dati più recenti arrivano da Savills che, nel suo sondaggio agli investitori europei del living ha riscontrato un calo nella percentuale di intervistati che intendono investire in case di cura (16% nel 2024 contro il 24% nel 2023), edilizia sociale (18% nel 2024 contro il 30% nel 2023) e anche residenze per anziani (29% nel 2024 contro il 43% nel 2023).
Secondo McKinsey, le residenze per anziani attualmente accolgono solo circa il 5% della popolazione anziana di Australia, Canada, Nuova Zelanda e Stati Uniti. Nei mercati meno sviluppati come Europa, Giappone e Regno Unito, la percentuale di anziani che vive in complessi residenziali per anziani è inferiore all’1%.
Giù gli investimenti in senior housing in Europa, mentre crescono negli USA
Che il senior housing sia un sottomercato del living abbastanza particolare in Italia è noto, così come il fatto che sia un asset dove si investe molto meno rispetto ad altri paesi con alte percentuali di persone anziane come gli Usa.
Secondo JLL, negli Stati Uniti i dati demografici rappresentano un forte vento favorevole per il settore delle residenze per anziani, con la fascia di popolazione over 80 destinata a crescere del 36% nei prossimi dieci anni.
Lo sviluppo di nuove strutture per anziani è ai livelli più bassi da oltre 16 anni, mentre la domanda è aumentata in modo significativo. Di conseguenza, la crescita dei canoni di affitto è tra le più elevate. Sebbene il sentiment degli investitori continui a essere influenzato dai mercati obbligazionari volatili, la maggior parte degli operatori del settore prevede un miglioramento delle condizioni di mercato, con cap rate stabili o in calo nei prossimi 12 mesi.
La maggior parte degli investitori intervistati prevede quindi di aumentare la propria esposizione nel settore delle residenze per anziani nel 2025, con particolare attenzione alle strutture di tipo indipendente e assistito.
Eppure, le condizioni di base sono le stesse che in Europa e in Italia: una popolazione che sta invecchiando bene, e che potrebbe essere il target di investimenti attuali.
Il punto è che il senior living richiede interventi che lo rendano attraente alle persone che scelgono di stabilirsi, dai servizi accessori a quelli sanitari di base, fino a quelli legati alla vita comunitaria.
Non basta quindi un maquillage ed è bene considerare anche il fatto che in Italia non si è abituati a spostarsi per migliaia di chilometri per vivere in una nuova città come se niente fosse come succede negli States.
Gli anziani sono, infatti, solitamente radicati sul territorio e, qualora scegliessero di spostarsi, probabilmente le mete sarebbero più calde e meno costose dell’Italia, come alcune località del sud Europa.
Il living, però, sa riservare delle sorprese, e chissà cosa può succedere al senior housing nei prossimi anni. Magari potrà raggiungere il livello di attrattività degli alloggi per studenti e smuovere fondi, oppure restare un piccolo asset che non riserva grandi colpi di scena, anche se le persone che potrebbero viverlo stanno aumentando di giorno in giorno.
