Da Singapore a New York, la storia nascosta dell’accessibilità economica degli alloggi sta nel potere di spesa, non nei costi abitativi. Questo il punto di arrivo a cui giunge Dws, la cui analisi globale sull’accessibilità abitativa suggerisce che la vera linea di divisione non passa semplicemente tra città con affitti alti e città con affitti bassi, ma tra le città in cui i redditi hanno tenuto il passo con i costi abitativi e quelle in cui non è accaduto. La matrice dell’accessibilità, che combina il peso degli affitti e il reddito residuo, restituisce un quadro più sfumato dell’accessibilità economica nelle città.
Si considerino Singapore, Dubai, Abu Dhabi, Sydney e San Francisco. Nessuna è un posto economico in cui vivere. Eppure le famiglie conservano un notevole potere di spesa dopo aver pagato l’affitto, perché mercati del lavoro solidi e redditi elevati compensano i costi abitativi. Singapore guida la classifica, mentre anche Dubai e Abu Dhabi ottengono punteggi eccezionali, nonostante il loro status di città globali.
Come osserva Martin Lippmann, head of real estate research europe: “La domanda chiave non è più quanto le famiglie paghino di affitto, ma quanto reddito resti loro dopo averlo pagato. Gli affitti elevati non rendono automaticamente una città inaccessibile, se la crescita dei redditi tiene il passo.”
Il contrasto è evidente a New York, Hong Kong, Pechino, Shanghai, Mumbai e Manila. Queste città sono motori di crescita e di opportunità, eppure molte famiglie destinano una quota eccezionalmente ampia del proprio reddito all’abitazione e, dopo aver pagato l’affitto, si ritrovano con una flessibilità finanziaria molto inferiore. Il dinamismo economico è stato forte, ma le retribuzioni hanno faticato a tenere il passo con i costi abitativi.
L’accessibilità abitativa non è, quindi, soltanto un problema di affitti. È anche un problema di reddito e, in molti casi, un problema di offerta. Città come Dallas, Austin, Helsinki, Kuala Lumpur e Dubai hanno assorbito la crescita attraverso la realizzazione di nuove abitazioni, la crescita dei redditi, o entrambe. Altre sono diventate vittime del proprio successo, attirando persone e capitali più rapidamente di quanto fosse possibile fornire alloggi.
Secondo Dws, per investitori e decisori politici, la lezione è chiara. I futuri vincitori non saranno necessariamente le città con gli affitti più bassi. Saranno le città che riusciranno a bilanciare crescita, creazione di reddito e offerta abitativa. L’accessibilità abitativa sta diventando sempre più una misura della condivisione della prosperità con le persone che vivono in quelle città, piuttosto che un semplice indicatore del costo delle abitazioni.
