Arriva a dicembre il quarto taglio consecutivo al costo del denaro che porta il Tasso di riferimento Bce dal 4,50% dello scorso maggio al 3,15% attuale. L’attesa riduzione del Tasso Bce dello scorso dicembre era stata già fattorizzata dagli indici Irs, mentre gli indici Euribor hanno confermato a cavallo d’anno il loro trend discendente iniziato a fine 2023.
La media dei migliori mutui a tasso variabile continua dunque a contrarsi, dal 4,1% del terzo trimestre 2024 al 3,5% nel quarto trimestre per arrivare al 3,3% di gennaio 2025. Tassi in forte contrazione sugli ultimi trimestri – sia per mutui a tasso fisso sia a tasso variabile – supportano la nuova ripresa delle erogazioni che nel terzo trimestre 2024 evidenziano una crescita del +12,9%, l’incremento più elevato registrato dal terzo trimestre 2021. Parimenti, la domanda di nuovi mutui da parte di privati e famiglie accelera sensibilmente sul quarto trimestre, segnando un +12,1% sull’intero 2024 – da confrontarsi con un -17,2% del 2023 – e un +25,4% sul singolo mese di dicembre. Aspettative sempre più definite di ulteriori riduzioni dei tassi di riferimento nel corso dei prossimi trimestri – con futures sugli indici Euribor che stimano un Euribor 3 mesi attorno al 2,00% a fine 2025 – potrebbero confermare un’accelerazione della ripresa delle erogazioni mutui nel corso dei prossimi trimestri del 2025.
È questo quanto emerge dalla Bussola Mutui Crif – MutuiSupermarket.it aggiornata al quarto trimestre 2024.
La diminuzione del costo del denaro e la ripartenza della domanda
La riduzione del costo del denaro iniziata lo scorso giugno, assieme ad aspettative di nuovi ulteriori tagli al Tasso Bce sui prossimi trimestri, continua a impattare favorevolmente l’andamento degli indici Euribor e Irs e di conseguenza l’attrattività delle nuove offerte di mutuo casa – rivisitate con cadenza mensile – dei principali istituti bancari.
In particolare, anche nel quarto trimestre, viene confermato il forte interesse da parte di privati e famiglie per i mutui con finalità surroga a tasso fisso. Le erogazioni di mutui di surroga – come sempre molto sensibili all’andamento tassi – trainano la progressiva ripresa del mercato dei mutui nel corso del 2024. Dopo anni in cui il comparto dei mutui casa registrava segnali di forte rallentamento, i primi 9 mesi del 2024 segnano dunque un’inversione di tendenza registrando una crescita delle erogazioni del +12,9% rispetto allo stesso periodo del 2023. Osservando però le sole erogazioni di mutui con finalità acquisto casa, le erogazioni sui 9 mesi risultano ancora in contrazione del -2,4%.
Più in dettaglio, sul canale online le erogazioni di mutui di surroga spiegano nel quarto trimestre 2024 il 30% del totale flussi, dopo aver toccato massimi del 41% e il 38% del totale erogazioni nel secondo e terzo trimestre 2024. Allo stesso tempo, sul quarto trimestre 2024, la domanda di mutui per acquisto casa torna a crescere, spiegando circa il 59% delle richieste online.
La domanda di acquisto risulta più legata alle prospettive economiche e reddituali dei nuovi acquirenti ed è normalmente maggiormente influenzata dall’andamento dei prezzi sul mercato immobiliare rispetto all’andamento dei tassi dei mutui. Per questo potrebbe beneficiare più lentamente della contrazione dei tassi di interesse, mostrando una progressiva ripresa nel corso dei prossimi trimestri.
A livello di tassi di interesse, nonostante il recente taglio di dicembre al Tasso Bce, permane comunque la significativa differenza fra indici Irs e indici Euribor, con indici Irs che ad oggi rimangono a livelli ancora inferiori rispetto agli indici Euribor (differenza media di 20-40 punti base). Di conseguenza continua anche nel quarto trimestre 2024 l‘integrale polarizzazione della domanda di nuovi mutui sul canale online verso la scelta di un mutuo a tasso fisso, che raccoglie il 99% delle preferenze di privati e famiglie.
Entrando nel dettaglio delle migliori offerte di mutuo a tasso fisso e a tasso variabile presenti oggi sul mercato, prendendo in considerazione un esempio tipico di mutuo per acquisto casa – mutuo di importo 140.000 euro, con valore immobile 220.000 euro e durata 25 anni – un richiedente di 35 anni può oggi rilevare un migliore tasso fisso pari al 2,44% e ottenere una rata mensile di 614 euro. Per la medesima operazione la migliore offerta di mutuo a tasso variabile presenta oggi un tasso variabile del 3,62% con una rata mensile di 689 euro, superiore di 75 euro rispetto alla rata dell’omologo mutuo a tasso fisso.
Nonostante il tasso variabile sia atteso in forte riduzione sui prossimi trimestri, la differenza di convenienza iniziale fra l’importo rata di due omologhi mutui a tasso fisso e a tasso variabile continua dunque a favorire la scelta del mutuo a tasso fisso, che assicura privati e famiglie anche da eventuali altre impennate dell’inflazione sugli anni di rimborso del proprio mutuo.
Compravendite residenziali: crescita del 2,7% nel terzo trimestre 2024
Per quanto riguarda l’andamento del mercato immobiliare, nel terzo trimestre 2024 si conferma il ritorno alla crescita dopo una frenata del mercato delle compravendite residenziali che durava da 6 trimestri. Nel terzo trimestre 2024 il numero di compravendite residenziali cresce infatti del +2,7% rispetto al corrispondente trimestre 2023. Questi primi dati di ripresa seguono una contrazione del -9,6% sull’intero 2023 rispetto al totale compravendite 2022.
Nel corso del terzo trimestre 2024, la percentuale di compravendite residenziali effettuate grazie all’assistenza di nuovi mutui casa cresce di nuovo portandosi al 44,1% rispetto al 41,4% del secondo trimestre. La crescente convenienza dei mutui acquisto casa contribuisce dunque all’iniziale ripresa osservata delle compravendite residenziali, che ad oggi rimangono, per la maggior parte, finalizzate da privati e famiglie tramite il ricorso a propri risparmi.
Per quanto riguarda i valori di mercato, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un nuovo incremento nel quarto trimestre 2024 e segna un +3,6% rispetto al quarto trimestre 2023. Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +4,6% e gli immobili nuovi segnano un incremento del +8,4%. Gli immobili ristrutturati segnano una sostanziale stabilità delle valutazioni.
Analizzando infine l’andamento dei prezzi a livello territoriale – sempre su base annuale – il maggiore incremento si rileva nel Sud e Isole e nel Nord Est Centro con rispettivamente +7,0% e +5,0%, mentre il Centro registra un aumento del 3,7% e il Nord-Ovest una debole crescita dello 0,4%.
Il valore medio dell’immobile oggetto di garanzia nel quarto trimestre 2024 si posiziona attorno ai 173.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo rimane stabile attorno a 114 mq, entrambi in valori in crescita rispetto ai valori del terzo trimestre 2024.
Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato Crif e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.
Le parole dei protagonisti
“Il 2004 si conclude con segnali decisamente positivi sul fronte domanda e erogazioni di mutui. Mentre la domanda di nuovi mutui registra un robusto incremento del +25,4% a dicembre 2024, le erogazioni di nuovi mutui per privati e famiglie segnano un +12,9% sul terzo trimestre 2024, l’incremento più elevato rilevato dal terzo trimestre dell’anno 2021. L’anno 2024 riporterà dunque un primo seppure limitato segno positivo, dopo due anni di contrazione che hanno visto le erogazioni di nuovi mutui ridursi rispettivamente del -25% nel 2023 e del -9% del 2022. Le indicazioni attuali fanno dunque ben sperare per una nuova ripartenza del mercato sull’anno appena iniziato – commenta Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it -. La ripresa delle erogazioni registrata sul 2024 è stata sicuramente frutto del fenomeno surroga verso nuovi mutui a tasso fisso, dato che le erogazioni di mutuo per acquisto casa sui primi nove mesi dell’anno sono risultate ancora in contrazione del -2,4%. Ma la continua e rapida riduzione dei tassi di interesse, avviatasi ad inizio 2024, assieme ad aspettative di migliori prospettive economiche e reddituali, stanno generando un ritorno di interesse da parte di privati e famiglie nei confronti del progetto acquisto casa. Le compravendite residenziali segnano infatti nel terzo trimestre 2024 un +2,7% dopo un +1,2% del secondo trimestre, e allo stesso tempo la percentuale di compravendite residenziali effettuate grazie all’assistenza di nuovi mutui continua a crescere, dal 38,6% del primo trimestre 2024 al 44,1% del terzo trimestre 2024. Previsioni di ulteriori riduzioni dei tassi sui prossimi trimestri, conseguenza dell’attuale politica monetaria Bce, dovrebbero infondere ulteriore fiducia rilanciando progressivamente la domanda di mutui per acquisto casa e contribuendo ad una nuova accelerazione delle erogazioni sui prossimi trimestri.”
“La domanda di mutui si è andata gradualmente a rinforzare nel corso dell’anno appena concluso, tanto che a novembre e a dicembre gli aumenti rispetto agli stessi mesi del 2023 si sono attestate sul 25-30% – afferma Stefano Magnolfi, executive director Crif Real Estate Services -. Nonostante questo trend incrementale cui si è assistito in seguito al continuo ribasso dei tassi di interesse, la domanda complessiva si posiziona ancora al di sotto dei livelli raggiunti tra il 2020-2021 in misura di circa il 30%. Anche i volumi delle erogazioni, ancorché in aumento e a quota 42 miliardi di euro nel 2024, si collocano ben al di sotto dei 61 miliardi di euro toccati nel 2021. Grazie alla riduzione dei tassi di riferimento si sono riavviati sia i nuovi mutui sia le surroghe, con una netta prevalenza dei contratti a tasso fisso che mantengono ancora un’anomala convenienza rispetto a quelli variabili. Importante inoltre il crescente ruolo giocato dai mutui verdi che a fine 2024 costituiscono ben il 14% del totale erogato con un aumento del 130% in volume su base annua. Il trend incrementale di questo segmento di mercato è il risultato di una domanda che si spinge sempre più verso un prodotto verde e interventi vocati alla sostenibilità ambientale, ma di certo scaturisce anche dalla maggiore propensione degli istituti ad accrescere le proprie esposizioni eligibili a contribuire positivamente al proprio Green Asset Ratio, così come richiesto dal bilancio di sostenibilità. Le prospettive sull’anno in corso sono positive grazie alle previsioni di discesa dei tassi di riferimento che dovrebbero riportarsi al livello del 2% nel corso dell’anno a fronte di tagli consecutivi già annunciati da parte della Bce. Questa nota di ottimismo va tuttavia mitigata dagli effetti dell’adozione di una nuova metodologia di valutazione degli immobili. A partire dal primo gennaio dell’anno in corso, infatti, è necessaria l’applicazione del cosiddetto ‘property value’ in sede di erogazione, un valore ispirato a criteri prudenziali e che individuerà il valore sostenibile dell’immobile oggetto di finanziamento, per tutta la durata del mutuo, considerando tutti i rischi (cicli di mercato, rischi fisici, rischi di transizione, ecc.) che il collateral potrebbe correre nel corso del contratto, con potenziale aumento dei costi derivanti dagli accantonamenti bancari per operazioni sugli immobili più a rischio”.
