Secondo l’analisi sul mercato immobiliare capitolino presentata da Immobiliare.it in collaborazione con Aspesi Roma e Intesa Sanpaolo, il terzo trimestre del 2026 si chiude con una crescita generalizzata dei valori residenziali nella Capitale. I prezzi richiesti per le compravendite registrano un incremento del 6,4% su base annua, mentre i canoni di locazione segnano un aumento del 5,2%. L’andamento espansivo coinvolge anche la provincia di Roma per il comparto delle vendite, con una variazione positiva del 3,8%, a fronte di una flessione dello 0,7% rilevata nei canoni di locazione dell’area metropolitana.
In termini assoluti, il valore medio per l’acquisto di un’abitazione a Roma si attesta a 3.874 euro al metro quadro, contro i 19,1 euro mensili al metro quadro richiesti per gli affitti. Nella provincia i valori medi scendono rispettivamente a 1.868 euro al metro quadro per le vendite e a 11,5 euro per le locazioni.
Il divario tra nuovo e usato
I dati evidenziano una marcata asimmetria tra prodotto di nuova costruzione e patrimonio esistente. Sul fronte delle compravendite, il nuovo raggiunge 4.134 euro al metro quadro, distanziando l’usato fermo a 3.846 euro al metro quadro. Nel settore locativo, i canoni per gli immobili nuovi si attestano a 20,5 euro al metro quadro, contro i 18,9 euro dell’usato.
Tuttavia, la dinamica temporale segnala una contrazione del nuovo e una contestuale accelerazione dell’usato. Nell’ultimo anno, infatti, i canoni del nuovo flettono del 6,1% e i prezzi di vendita cedono lo 0,3%. Al contrario, l’usato registra una progressione del 7,3% nelle compravendite e del 5% nelle locazioni.
Sul piano strutturale dell’offerta, Federico Filippo Oriana, presidente e amministratore delegato di Aspesi Unione Immobiliare, ha spiegato: “I risultati del Report 2026 di Immobiliare.it confermano una volta di più l’opinione generale dell’ASPESI alla base delle nostre politiche urbanistiche e fiscali: nelle città italiane – specialmente nelle grandi metropoli – è tragicamente carente il prodotto residenziale nuovo. Questo determina uno scaricarsi della domanda abitativa sull’unico prodotto esistente, quello usato, con conseguente anomalo rialzo dei prezzi di vendita e dei canoni locativi delle case. Occorre, quindi, intervenire urgentemente con nuove norme agevolative e non depressive come le attuali in materia di rigenerazione urbana e di fiscalità”.
Posizionamento regionale, accessibilità e domanda
Nel quadro regionale, Roma risulta l’unico capoluogo del Lazio a superare la soglia dei 3.500 euro al metro quadro. La seconda piazza per valori di vendita è il comune di Latina, attestato a 1.960 euro al metro quadro (+3,2% su base annua), mentre l’unica area provinciale laziale oltre i 2.000 euro al metro quadro è la provincia di Latina (2.123 euro al metro quadro, +1,6%).
A livello nazionale, i valori di vendita romani si confermano tra i più elevati del Paese dopo Milano e Firenze, allineandosi ai livelli di Bologna. Sul fronte dell’accessibilità economica, Roma si colloca al terzo posto tra i centri urbani meno accessibili dopo Firenze e Milano, richiedendo una stima di 12 anni di reddito per l’acquisto di un’abitazione da 100 metri quadri.
Sul versante delle preferenze della domanda:
• Il trilocale in vendita mantiene la quota maggioritaria con il 24% delle richieste, stabile rispetto ai periodi precedenti.
• Il bilocale in vendita si posiziona al secondo posto con il 19%, in crescita di 4 punti percentuali nell’arco di un quinquennio.
• Il bilocale in locazione scende in terza posizione con il 17%, pur registrando una crescita di due punti percentuali.
• Il trilocale in affitto sale al quarto posto con l’11%, mentre il monolocale in vendita raggiunge il nono posto con il 3%.
Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, ha osservato: “I dati dell’ultimo trimestre confermano l’andamento del mercato romano, che continua a trainare l’intera regione con risultati oltre la media nazionale. Se i trilocali mantengono una posizione dominante sul mercato, rappresentando l’opzione preferita e più stabile nel tempo nella Capitale, stiamo assistendo a una forte spinta nelle ricerche per i bilocali in vendita, evidenziando uno spostamento verso soluzioni più accessibili ed efficienti”.
A confermare la complessità del quadro è anche Angelo Marinelli, amministratore unico di Cam Group e presidente di Aspesi Roma: “La casa per tutti deve diventare una priorità condivisa per Roma. I dati di Immobiliare.it, relativi a ottobre 2026, indicano che nella Capitale i prezzi richiesti per l’acquisto sono cresciuti del 6,5% in un anno e i canoni di affitto dell’8,8%: numeri che richiamano l’urgenza di affrontare il tema dell’accessibilità abitativa. Le difficoltà riguardano chi vive in condizioni disagiate, chi non riesce a ottenere un mutuo e chi è costretto a rinunciare a un’opportunità di lavoro nella Capitale perché non può sostenere il costo di un affitto. È una sfida che richiede l’impegno congiunto di istituzioni, imprese, mondo del credito e professionisti”.
Il ruolo delle erogazioni creditizie
Nel contesto di pressione sui prezzi, il comparto bancario mantiene l’operatività sui finanziamenti ipotecari. Nei primi nove mesi del 2026, Intesa Sanpaolo ha erogato 908 milioni di euro di mutui a privati e famiglie nella provincia di Roma attraverso la Banca dei Territori.
Come illustrato da Marco Marocco, responsabile coordinamento marketing e finanziamenti retail della Banca dei Territori di Intesa Sanpaolo, tali risorse sono state destinate in larga parte all’acquisto di immobili efficienti sotto il profilo energetico o destinati a riqualificazione, comparti per i quali l’istituto applica coperture fino al 100% del valore dell’immobile, riduzioni di tasso fino allo 0,73% e piani di ammortamento estesi fino a 40 anni per la clientela under 40.
