Nei primi nove mesi del 2026 il mercato italiano dei retail park ha totalizzato circa 252 milioni di euro di investimenti, segnando un incremento del 96% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e del 131% rispetto alla media dell’ultimo quinquennio. Il dato emerge dall’ultimo report di Savills, intitolato European Retail Warehousing 2026, secondo cui il segmento registra una domanda sostenuta da parte di operatori e investitori in tutto il continente, a fronte di una progressiva riduzione della disponibilità di spazi nei mercati occidentali consolidati.
Mercato italiano tra scarsità di offerta e riposizionamento dei tenant
La crescita dei volumi transati nella penisola evidenzia un’accelerazione della liquidità destinata a questo comparto, con capitali che nei nove mesi hanno quasi triplicato il totale registrato nell’intero 2025. Nonostante lo stock nazionale sia aumentato dell’11% dal 2020 a oggi, la nuova offerta resta limitata e la pipeline di sviluppo rappresenta l’1,1% dello stock esistente. Nel Paese si contano complessivamente 54 complessi con superficie superiore a 20.000 metri quadrati.
Alice Fasani, associate director investment di Savills, ha dichiarato: “I retail park continuano ad attirare un interesse crescente da parte degli investitori, a fronte di un’offerta limitata. Nei primi nove mesi del 2026 i volumi investiti hanno quasi triplicato quelli dell’intero 2025, mentre in Italia si contano solo 54 parchi sopra i 20.000 mq. Con una pipeline di sviluppo ridotta, gli asset ben localizzati e con potenziale di valorizzazione resteranno al centro dell’attenzione degli investitori anche nel 2027”.
Sul fronte della locazione e del mix merceologico, il mercato italiano registra una trasformazione delle categorie merceologiche. Tra il 2019 e il 2024, la quota delle unità occupate da insegne di elettronica ed elettrodomestici è scesa dal 17% all’8%, mentre è salito dal 8,6% al 12,5% il peso degli operatori discount e value-oriented.
Marcello Deledda, head of out of town leasing di Savills, ha affermato: “Il retail park si conferma oggi uno dei format retail più attrattivi, sostenuto da performance commerciali solide, livelli di vacancy contenuti, canoni competitivi e una domanda vivace da parte di retailer in espansione. In uno scenario caratterizzato da una limitata realizzazione di nuovi progetti e da una crescente attenzione verso la riqualificazione degli asset esistenti, questo format emerge come una delle principali opportunità di sviluppo del mercato italiano, che presenta ancora significativi margini di crescita rispetto ai Paesi europei più maturi”.
La situazione in Europa
Su scala continentale, gli investimenti in retail warehouse hanno superato i 5,3 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2026, sostenuti da un terzo trimestre da oltre 2 miliardi di euro (+91% su base annua). Il 52% dei volumi complessivi è riconducibile a capitali transfrontalieri, con operatori nordamericani e investitori del Medio Oriente come principali acquirenti. La dimensione media delle singole transazioni è salita a 23 milioni di euro, a fronte dei 19 milioni registrati come media quinquennale, con i portafogli che hanno coperto il 40% del totale transato.
La distribuzione geografica dell’offerta delinea un mercato europeo a due velocità:
• Europa centrale e orientale: i nuovi progetti guidano l’aumento delle superfici. Negli ultimi sei anni la disponibilità pro-capite è aumentata del 123% in Polonia, del 56% in Romania e del 31% nella Repubblica Ceca. In Polonia la pipeline in costruzione ammonta al 17,8% dello stock esistente e il volume investito ha raggiunto 667 milioni di euro nei nove mesi (+172% su base annua).
• Europa occidentale: la scarsità di suolo e le barriere urbanistiche limitano i nuovi cantieri, spostando l’attività su rinnovamento e gestione degli immobili attivi. Negli ultimi sei anni la densità di spazi pro-capite si è ridotta del 9% in Irlanda, del 3% nel Regno Unito e del 2% nei Paesi Bassi. La pipeline rispetto allo stock è pari allo 0,8% nel Regno Unito, all’1,2% in Francia e al 2,0% in Germania.
Lo stock europeo complessivo si attesta a 51 milioni di metri quadrati, dopo una crescita del 2,4% nell’ultimo anno.
Rendimenti in controtendenza rispetto agli altri comparti immobiliari
Nel quadro del real estate commerciale europeo, i retail park mostrano una tenuta dei valori supportata dai canoni indicizzati all’inflazione e dalla concentrazione su beni di prima necessità e formule discount. Nel terzo trimestre del 2026, il rendimento primario medio europeo (prime yield) si è attestato al 5,72%, evidenziando una contrazione di 1 punto base su base trimestrale e di 5 punti base su base annua.
Il segmento out-of-town è l’unico comparto commerciale ad aver registrato una compressione dei rendimenti nell’ultimo anno, a differenza di uffici (+10 punti base), logistica (+11 punti base), centri commerciali (+5 punti base) e high street di lusso (+4 punti base). Tale dinamica fa seguito al 2025, anno in cui la categoria ha generato un rendimento totale del 7,4% secondo le rilevazioni MSCI, posizionandosi ai vertici dell’immobiliare commerciale europeo.
