Nei primi nove mesi del 2026, il mercato immobiliare logistico e industriale in Italia ha registrato investimenti per 2 miliardi di euro, in aumento del 60% rispetto allo stesso periodo del 2025, con un assorbimento di spazi locati pari a oltre 2,4 milioni di metri quadrati. Secondo l’analisi diffusa da JLL Italia, il volume degli investimenti rappresenta il 19% del totale del settore immobiliare commerciale nel Paese, mentre il mercato delle locazioni ha già superato le prestazioni registrate nell’intero anno 2025.
Il solo terzo trimestre ha apportato circa 800 milioni di euro, sostenuto dalla chiusura di due operazioni di portafoglio che hanno inciso per il 30% dei volumi del periodo.
La composizione dei capitali e i rendimenti
Sotto il profilo delle strategie d’investimento, le operazioni con approccio core hanno rappresentato il 32% del totale, mentre quelle core plus si sono attestate al 35%, in crescita rispetto al 23% e al 30% rilevati nei primi nove mesi del 2025. Le strategie value add sono scese al 16% (rispetto al 45% del periodo corrispondente del 2025), mentre la presenza degli end user ha inciso per il 17% degli investimenti. I prime yield sono rimasti stabili al 5,3%.
Elena Di Biase, head of logistics & industrial di JLL Italia, ha dichiarato: “La crescita degli investimenti nei primi nove mesi dell’anno conferma l’attrattività del settore logistico italiano, anche in un contesto macroeconomico in evoluzione”. Di Biase ha precisato che “il pool di investitori attivi è in espansione, con l’ingresso di nuovi soggetti e fonti di capitali che si aggiungono a quelli già presenti sul mercato con obiettivi di crescita della propria esposizione”.
Il mercato occupier: record di assorbimento e crescita delle dimensioni medie
Sul fronte delle locazioni, il take-up ha registrato un incremento del 50% su base annua, guidato dagli operatori logistici conto terzi (3PL), che coprono il 60% della domanda complessiva. Segue il comparto retail con il 26%, il manifatturiero con l’8% e quote inferiori da parte dell’e-commerce e di altri settori.
La dimensione media delle transazioni è passata dai 19.000 metri quadrati della media 2022-2025 a circa 24.000 metri quadrati nei primi nove mesi del 2026. Le operazioni inferiori ai 25.000 metri quadrati costituiscono il 67% del numero di transazioni (36% delle superfici assorbite), la fascia tra 25.000 e 50.000 metri quadrati copre oltre il 30% delle superfici, e gli immobili sopra i 50.000 metri quadrati (10% delle transazioni) rappresentano un altro 30% dell’assorbimento.
I contratti di locazione tradizionali rappresentano il 70% del take-up, mentre la rimanente parte è divisa equamente tra pre-let e owner occupier. La macroarea di Milano si conferma il polo principale, concentrando oltre il 50% dell’assorbimento nazionale.
Canoni prime, nuova offerta e tasso di sfitto
Nei primi nove mesi del 2026 sono stati completati oltre 1,4 milioni di metri quadrati di nuovi spazi logistici, sviluppati per circa la metà in modalità speculativa. Il tasso di sfitto nazionale si attesta intorno al 3,3%.
Per quanto riguarda i canoni prime nel terzo trimestre del 2026, si rilevano i seguenti valori:
• Milano: 72 euro/mq/anno (stabile nel trimestre, con incremento previsto nel quarto trimestre)
• Roma: 71 euro/mq/anno (in crescita)
• Bologna: 68 euro/mq/anno (in crescita)
• Veneto: 59 euro/mq/anno (in crescita)
• Torino: 51 euro/mq/anno (in crescita)
• Last mile Milano e Roma: 120 euro/mq/anno (in crescita)
Gli incentivi contrattuali indicano una media di rent free compresa tra 1,5 e 2 mesi per ogni anno di contratto.
Renato Loffredo, head logistics agency & data center di JLL Italia, ha commentato: “Il risultato dei primi 9 mesi, con un assorbimento che ha già superato quello dell’intero 2025, conferma un mercato logistico dinamico, capace di mantenere un elevato livello di attività grazie a una domanda solida da parte degli occupier. Allo stesso tempo, la crescita dei canoni prime riflette la qualità dei fondamentali del settore”. Loffredo ha previsto per la parte finale dell’anno che “queste dinamiche proseguano, con un mercato delle locazioni che dovrebbe mantenersi attivo e sostenuto da una domanda ancora solida, in tutti i corridoi logistici”.
