Il 2025 si era chiuso per Dubai con un nuovo record turistico. Nel corso dell’anno, l’emirato aveva accolto 19,59 milioni di visitatori internazionali, il 5% in più rispetto ai 18,72 milioni del 2024. Anche il comparto alberghiero aveva raggiunto livelli particolarmente elevati: occupazione media all’80,7%, 44,85 milioni di camere occupate, ADR a 579 dirham e RevPAR a 467 dirham, rispettivamente in crescita dell’8% e dell’11% sull’anno precedente.
Poi, alla fine di febbraio, il quadro è cambiato radicalmente. L’escalation del conflitto tra Stati Uniti-Israele e Iran ha infatti avuto un effetto immediato sull’intero sistema turistico del Golfo, soprattutto attraverso il trasporto aereo. Dubai è uno dei principali hub di transito mondiale e una quota significativa della sua domanda alberghiera dipende dai collegamenti internazionali. Quando le tensioni hanno provocato restrizioni dello spazio aereo, cancellazioni e riduzioni dei voli, l’effetto si è trasferito quasi immediatamente dagli aeroporti agli hotel.
Secondo HVS – Global Hospitality Services, nei primi due mesi del 2026 l’occupazione alberghiera media di Dubai era stata dell’84,8%. Nella settimana terminata il 14 marzo era precipitata al 22,8%, mentre le cancellazioni delle prenotazioni alberghiere erano arrivate a circa il 60% nei giorni immediatamente successivi all’inizio del conflitto. Il dato ufficiale di marzo, proveniente dal sito web “Government of Dubai Media Office”, conferma la profondità dello shock: l’occupazione media degli hotel di Dubai è scesa al 36%, con alcune strutture che nei giorni più difficili sono arrivate a livelli di occupazione a una sola cifra. Non si tratta quindi di una semplice flessione stagionale. Il passaggio dall’84,8% di gennaio-febbraio al 22,8% delle settimane più critica rappresenta uno shock di oltre 62 punti percentuali.
Anche l’aeroporto di Dubai ha registrato immediatamente le conseguenze. Nel primo trimestre 2026, DXB ha gestito 18,6 milioni di passeggeri, il 20,6% in meno rispetto allo stesso periodo del 2025. Ma il dato più significativo è quello di marzo: appena 2,5 milioni di passeggeri, in calo del 65,7% su base annua. Nel primo semestre il traffico passeggeri di DXB è arrivato a 31,5 milioni, contro circa 46 milioni nello stesso periodo del 2025: una contrazione del 31,3% (dati Reuters).
Quindi il turismo a Dubai ha subito un crollo?
Sì, ma concentrato in maggioranza nello shock iniziale. È importante distinguere due fenomeni: il crollo di marzo e la situazione media dell’intero 2026. Il dato semestrale degli hotel di Dubai mostra infatti un’occupazione media del 56,4%, circa il 30% in meno rispetto al 2025. L’ADR è sceso del 7%, a circa 701 dihram, mentre il RevPAR ha registrato una contrazione superiore al 35%. Il dato RevPAR è probabilmente quello più importante per comprendere l’impatto economico della crisi: non significa soltanto che gli hotel hanno avuto meno clienti, ma che hanno prodotto molto meno ricavo per camera disponibile. A giugno, per esempio, Dubai registrava un’occupazione del 51,6% e un RevPAR in calo del 38,7% rispetto allo stesso mese del 2025. La differenza rispetto a marzo, però, è già enorme: il mercato era passato da una situazione quasi di blocco a una fase di progressiva riapertura della domanda.
Agosto cambia il quadro: Dubai torna sopra il 60%
È qui che i dati più recenti diventano particolarmente interessanti. Ad agosto 2026 Dubai ha accolto circa 869.000 visitatori internazionali, il dato mensile più elevato dal febbraio precedente. Il numero di visitatori è aumentato mese dopo mese a doppia cifra da marzo in poi (Government of Dubai Media Office). Contemporaneamente, l’occupazione alberghiera è salita al 66%, contro il minimo del 36% di marzo.
Rispetto ad agosto 2025, tuttavia, il recupero non è ancora completo: il 66% rappresenta circa l’89% del livello di occupazione dell’agosto 2025, che equivale a circa il 74%. Questo è un punto fondamentale. Dubai non è ancora tornata ai livelli pre-guerra, ma non è più nemmeno nel pieno della crisi. Tra gennaio e agosto 2026 Dubai ha infatti registrato 6,97 milioni di visitatori internazionali, contro i 12,54 milioni dello stesso periodo del 2025: circa il 44% in meno (Travel to Dubai). Anche le room nights raccontano una contrazione importante: 21,61 milioni nei primi otto mesi del 2026 contro circa 29 milioni nello stesso periodo del 2025, cioè circa il 25,5% in meno (QNBFS). La spiegazione è semplice: la ripresa è partita, ma non è ancora sufficiente a recuperare le perdite accumulate tra marzo e giugno.
Il confronto con gli altri mercati del Golfo
La crisi non ha colpito tutti nello stesso modo. Il fattore determinante è stata la composizione della domanda. Dubai, Abu Dhabi e Doha sono fortemente dipendenti dai collegamenti aerei internazionali, dal turismo leisure internazionale, dal business travel e dal segmento Mice. Arabia Saudita e Oman hanno invece una componente domestica e regionale più importante; Makkah e Madinah beneficiano inoltre della domanda religiosa, che è molto meno discrezionale.
Abu Dhabi: meno esposta di Dubai
Abu Dhabi ha mostrato una maggiore resilienza. Nel primo semestre 2026, l’occupazione alberghiera è stata del 66,8%, contro il 56,4% di Dubai. A giugno l’occupazione ha raggiunto il 65,2%, mentre il RevPAR è diminuito del 12,1% su base annua (IndexBox). La differenza è significativa: Dubai ha registrato a giugno un -38,7% di RevPAR, Abu Dhabi -12,1%. JLL attribuisce questa maggiore resilienza soprattutto alla presenza di una domanda domestica e governativa più stabile, oltre alla maggiore incidenza di eventi e attività istituzionali (Arab News).
Doha: uno degli shock più evidenti
Il Qatar ha subito un impatto molto forte sul fronte dell’aviazione. Nel primo trimestre 2026 l’occupazione alberghiera di Doha è stata del 67,9%, contro il 71,1% del primo trimestre 2025. Ma marzo è stato il mese più difficile: l’occupazione nazionale è scesa al 46,9%, dal 52,4% dell’anno precedente. Il dato più impressionante riguarda i visitatori internazionali: circa 61.000 arrivi a marzo 2026 contro 351.000 a marzo 2025, una contrazione di circa l’83%. Il RevPAR è diminuito del 16% (Knight Frank AE). Anche in questo caso, quindi, il problema è stato soprattutto la connettività.
Riyadh: il business travel soffre, ma l’Arabia Saudita tiene
L’Arabia Saudita presenta una situazione diversa. Nel primo trimestre 2026, l’occupazione alberghiera nazionale è stata del 66,3% secondo Jll, mentre il RevPAR è diminuito solamente dell’1,3% (Argaam). Ma Riyadh ha avuto una performance molto più debole rispetto alle città religiose: l’occupazione è scesa al 52,2%, -13,5 punti percentuali, con RevPAR in calo del 9,5%. Il motivo è strutturale: Riyadh dipende molto dal business travel e dagli eventi internazionali, segmenti direttamente sensibili alle tensioni geopolitiche.
Makkah e Madinah, invece, hanno mantenuto livelli molto più elevati: rispettivamente 78,6% e 81,3% nel primo trimestre secondo JLL (Arab News). Knight Frank rileva inoltre che Makkah ha registrato un RevPAR in crescita del 4,7%, mentre Madinah ha mantenuto un’occupazione media del 76% e un ADR in aumento del 2,7%. Il caso saudita dimostra quindi quanto sia importante la struttura della domanda: il turismo religioso ha funzionato come una sorta di ammortizzatore rispetto allo shock internazionale.
Oman: meno colpito all’inizio, ma il rallentamento arriva dopo
L’Oman ha avuto una dinamica particolare. A gennaio gli hotel 3-5 stelle avevano registrato un’occupazione del 69,8%, contro il 62,6% del gennaio 2025, mentre i ricavi erano aumentati del 29,1% (Muscat Daily). A marzo, tuttavia, l’occupazione era scesa al 56,1%, dal 59,3% dell’anno precedente, mentre gli ospiti erano diminuiti del 5,9% (Oman Observer). Nel primo semestre la contrazione è diventata più evidente: gli ospiti degli hotel 3-5 stelle sono diminuiti del 13%, i ricavi del 12,3% e l’occupazione è scesa al 46,3%, contro il 54,6% del primo semestre 2025 (Times of Oman). Paradossalmente, nelle primissime settimane della crisi Muscat aveva beneficiato anche dei passeggeri rimasti bloccati o deviati a causa delle interruzioni dei voli negli altri hub del Golfo.
Bahrain e Kuwait
I mercati più piccoli hanno mostrato una maggiore vulnerabilità alla riduzione della mobilità regionale. In Bahrain, Gulf Hotels Group ha registrato nel primo trimestre 2026 ricavi per 6,82 milioni di dinari, il 21% in meno rispetto agli 8,61 milioni del primo trimestre 2025, mentre l’utile netto è diminuito del 53%. La società ha esplicitamente collegato il deterioramento alle tensioni geopolitiche regionali. Nel caso del Kuwait e del Bahrain, HVS li identifica tra i mercati GCC che hanno mostrato le performance più deboli durante la fase acuta della crisi, mentre Makkah e Madinah sono rimaste le destinazioni più resilienti.
Cosa succede da qui alla fine del 2026?
È qui che le previsioni diventano più interessanti. Il quadro non è quello di una ripresa completa nel breve periodo. CoStar, nell’aggiornamento Q3 2026, mantiene infatti una certa cautela per Dubai e Abu Dhabi: la domanda internazionale rimane depressa e la riduzione dei voli potrebbe continuare a pesare sul quarto trimestre. Allo stesso tempo, però, la domanda domestica e intra-regionale è rimasta un elemento positivo, mentre il ritorno dei viaggi corporate regionali e il calendario degli eventi stanno sostenendo il mercato.
La stessa analisi vede il 2027 come l’anno nel quale la ripresa potrebbe diventare molto più evidente, grazie al ritorno dei flussi internazionali con il ripristino dei collegamenti aerei e alla ripresa delle attività di marketing delle destinazioni. Dubai CoStar prevede per il 2027 un’occupazione del 72,4%, ancora circa otto punti sotto il livello del 2025, mentre l’ADR dovrebbe essere soltanto circa 20 AED sotto quello del 2025. Questo elemento è importante: la ripresa non dovrebbe necessariamente avvenire attraverso un forte taglio dei prezzi. Dubai sembra infatti riuscire a difendere abbastanza bene il proprio ADR, soprattutto nel segmento upscale e luxury. La riduzione dell’occupazione è stata molto più forte della riduzione delle tariffe, segno che gli operatori hanno preferito preservare il pricing anziché entrare in una guerra generalizzata degli sconti.
Il vero punto di forza di Dubai: la domanda può tornare molto rapidamente
Il dato di agosto è probabilmente quello più significativo dell’intera analisi. Da 36% di occupazione a marzo a 66% ad agosto significa un recupero di 30 punti percentuali in cinque mesi. Anche i visitatori internazionali hanno seguito la stessa traiettoria: dopo il crollo di marzo, gli arrivi hanno registrato aumenti mensili a doppia cifra fino ad agosto.
E c’è un altro elemento strutturale da considerare: Dubai non dipende da un singolo mercato. Tra gennaio e agosto 2026, il 20% dei visitatori proveniva dall’Europa occidentale, il 17% dall’Asia meridionale, il 16% dal GCC e il 14% da CIS ed Europa orientale (Government of Dubai Media Office). Questa diversificazione è particolarmente importante in una crisi geopolitica: se una determinata rotta o area geografica rallenta, Dubai può cercare di compensare attraverso altri mercati.
La vera ripresa sarà nel 2027
I dati analizzati permettono quindi di rispondere abbastanza chiaramente alle domande che in molti italiani si pongono. C’è stato un crollo? Sì. A marzo Dubai è passata da un’occupazione alberghiera media pre-conflitto dell’84,8% a un minimo settimanale del 22,8%, mentre l’aeroporto ha perso il 65,7% dei passeggeri su base annua nel mese.
Il 2026 è ancora sotto il 2025? Sì. Nei primi otto mesi gli arrivi internazionali sono stati 6,97 milioni contro 12,54 milioni nel 2025, circa il 44% in meno, mentre il RevPAR di Dubai era ancora in calo di oltre il 35% nel primo semestre.
C’è però una ripresa? Sì, e i dati di agosto la rendono evidente. L’occupazione è risalita al 66%, quasi raddoppiando rispetto al minimo di marzo, e 869.000 visitatori hanno fatto di agosto il mese più forte da febbraio.
La ripresa, tuttavia, non è ancora completa. Il quarto trimestre 2026 potrebbe rimanere più debole del normale e la vera normalizzazione dei flussi internazionali, secondo le previsioni disponibili, è più plausibile nel 2027 che negli ultimi mesi di quest’anno. Per il turismo e il real estate alberghiero, dunque, il messaggio che arriva dai numeri non è quello di un mercato immune dalle crisi geopolitiche. È piuttosto quello di un mercato estremamente esposto allo shock iniziale, ma dotato di una capacità di recupero altrettanto rapida quando tornano connettività, fiducia e domanda internazionale.
