Gli ultimi dati Omi dell’Agenzia delle Entrate, relativi al periodo aprile-giugno 2026, fotografano un mercato delle locazioni in crescita. Nel trimestre sono state interessate da nuovi contratti registrati 248.180 abitazioni, il 3,1% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Nei comuni ad alta tensione abitativa la crescita raggiunge il 3,7%. Ancora più interessante è la composizione di questo incremento: mentre le locazioni ordinarie di lungo periodo diminuiscono dello 0,8%, quelle agevolate di lungo periodo crescono del 9,8%.
“Sono dati importanti – osserva Flavio Sanvito, presidente nazionale di Unioncasa – che meritano di essere letti andando oltre il semplice aumento dei valori. La domanda da porsi è anche un’altra: quanti proprietari scelgono nuovamente di mettere un immobile sul mercato residenziale quando il canone concordato torna ad essere economicamente sostenibile”».
È questa, secondo Unioncasa, una delle principali chiavi attraverso le quali leggere l’evoluzione del mercato.
Un canone troppo basso può essere conveniente soltanto sulla carta
Il principio sul quale si fonda il canone concordato è consentire al conduttore di beneficiare di un canone inferiore rispetto a quello di libero mercato, riconoscendo contemporaneamente alla proprietà importanti agevolazioni fiscali.
Ma è proprio il punto di equilibrio tra questi due elementi a determinare se lo strumento funzionerà realmente.
Un canone concordato eccessivamente distante dai valori effettivi di mercato può apparire particolarmente favorevole per chi cerca casa, ma rischia di esserlo soltanto in teoria. Se infatti, a quelle condizioni, il proprietario decide di non immettere l’immobile sul mercato, di mantenerlo inutilizzato oppure di orientarsi verso altre forme di locazione, il conduttore sarà costretto a cercare casa proprio sul mercato libero e a sostenerne integralmente i prezzi.
“Un canone molto basso può certamente suonare gradevole – sottolinea Sanvito – ma se a quel prezzo gli immobili non vengono offerti, il vantaggio rimane sulla carta. Alla fine chi cerca casa rischia di trovarsi davanti all’unica alternativa concretamente disponibile: il canone di mercato”.
Un valore concordato maggiormente in sintonia con il mercato, accompagnato dal risparmio fiscale riconosciuto alla proprietà, può invece determinare una situazione di convenienza reciproca.
L’inquilino continua a beneficiare di un canone inferiore rispetto al libero mercato; il proprietario, grazie alla combinazione tra canone percepito e agevolazioni fiscali, può ottenere un rendimento netto sufficientemente interessante da scegliere la locazione residenziale.
È proprio in questo spazio che il canone concordato può svolgere pienamente la propria funzione.
Occorre però fare attenzione a non attribuirgli una funzione assistenziale o di edilizia sociale che non può essergli impropriamente trasferita.
Le politiche sociali per la casa sono indispensabili, ma devono essere affrontate attraverso gli strumenti e le risorse delle politiche pubbliche. Non possono essere realizzate facendo ricadere integralmente il loro costo sulla proprietà privata.
Il legislatore ha costruito il sistema del canone concordato individuando un equilibrio: alla proprietà viene richiesto di applicare un canone inferiore rispetto al mercato e, a fronte di questo, vengono riconosciute determinate agevolazioni fiscali.
Secondo Unioncasa, il sacrificio economico richiesto alla proprietà non può essere spinto arbitrariamente molto oltre la compensazione individuata dalla normativa, perché verrebbe meno proprio l’equilibrio sul quale il sistema è costruito.
“Non dobbiamo confondere il canone concordato con l’edilizia sociale – precisa Sanvito –. Sono strumenti diversi. Il primo deve creare una convenienza reciproca tra proprietario e inquilino. Le esigenze di carattere assistenziale richiedono invece interventi pubblici specifici. Se attraverso gli accordi si pretendono valori eccessivamente lontani dal mercato, il rischio è molto semplice: il proprietario non sceglierà quella formula contrattuale”.
L’esperienza milanese rappresenta, per Unioncasa, un caso emblematico. Per oltre vent’anni valori fortemente distanti dal mercato hanno coinciso con un utilizzo estremamente limitato del canone concordato. Stabilire valori molto bassi non significa infatti automaticamente mettere a disposizione abitazioni a quei valori.
Per Milano un cambiamento netto
Nel capoluogo lombardo le nuove locazioni raggiungono 13.730 abitazioni, con un incremento del 6,9% rispetto al secondo trimestre 2025. Ma ciò che colpisce maggiormente è la redistribuzione tra le diverse formule contrattuali.
Le locazioni ordinarie di lungo periodo scendono a 5.742 abitazioni, con una diminuzione del 10,2%. Nello stesso trimestre le locazioni agevolate di lungo periodo raggiungono invece 3.271 abitazioni, registrando una crescita del 76,8%. Anche il canone annuo complessivamente pattuito nel segmento agevolato cresce dell’89,9%.
Nelle analisi dei dati OMI, la forte crescita milanese del segmento agevolato viene espressamente collegata anche agli effetti del nuovo Accordo Territoriale sottoscritto nel luglio 2023.
“Questo è forse il dato sul quale vale maggiormente la pena soffermarsi – osserva Sanvito –. Non stiamo semplicemente registrando una variazione dei canoni: stiamo vedendo crescere in misura straordinaria il numero degli immobili locati attraverso il canone concordato”.
Per Unioncasa, quindi, il risultato di un accordo territoriale non dovrebbe essere giudicato soltanto chiedendosi se il canone sia aumentato o diminuito. Bisogna chiedersi anche quanti contratti abbia generato e quanti immobili abbia contribuito a rendere nuovamente disponibili sul mercato abitativo.
Più convenienza significa più offerta
Secondo l’associazione, un accordo territoriale efficace deve quindi ricercare un equilibrio e non semplicemente individuare il canone nominalmente più basso possibile.
Il valore deve continuare a garantire un vantaggio concreto al conduttore ma, contemporaneamente, essere abbastanza vicino alla realtà del mercato da rendere conveniente alla proprietà scegliere la locazione residenziale.
Un canone concordato equilibrato e utilizzato da migliaia di proprietari può produrre molti più benefici di un canone molto più basso che, proprio perché scarsamente conveniente, genera un’offerta estremamente limitata.
Ed è qui che emerge un secondo effetto importante.
Quando aumenta il numero dei proprietari disponibili ad affittare, cresce l’offerta di abitazioni.
Questo può riguardare immobili precedentemente mantenuti inutilizzati, immobili che sarebbero stati destinati a formule di durata più breve oppure abitazioni per le quali la proprietà avrebbe semplicemente atteso condizioni di mercato differenti.
L’alternativa al canone concordato, infatti, non è necessariamente il tradizionale contratto libero 4+4.
Alternativa agli affitti brevi
Secondo Unioncasa, lo stesso ragionamento può essere applicato agli affitti brevi.
Quando la distanza economica tra locazione residenziale e utilizzi alternativi dell’immobile diventa particolarmente elevata, è comprensibile che una parte della proprietà valuti formule differenti dalla locazione abitativa tradizionale.
Rendere nuovamente sostenibile il canone concordato, attraverso valori realistici associati a una fiscalità favorevole, significa offrire al proprietario una valida alternativa.
Non si tratta quindi di penalizzare o limitare altre forme di utilizzo dell’immobile, ma di rendere nuovamente competitiva la locazione residenziale.
Ed è proprio questa maggiore competitività che può contribuire a riportare sul mercato abitativo una parte dell’offerta.
Più offerta può significare canoni più sostenibili
È probabilmente questo uno degli effetti più importanti e meno immediatamente percepibili di accordi territoriali maggiormente aderenti alla realtà.
Il mercato delle locazioni risponde inevitabilmente anche al rapporto tra domanda e offerta. Se molte persone cercano casa e gli appartamenti disponibili sono pochi, i canoni tendono a salire.
Se invece diventa economicamente conveniente per un numero crescente di proprietari mettere sul mercato abitazioni che diversamente non sarebbero state offerte in locazione residenziale, l’offerta cresce.
Nel medio periodo una maggiore disponibilità di immobili contribuisce ad avvicinare l’offerta alla domanda e quindi a ridurre la pressione al rialzo sui prezzi.
È in questo senso che, secondo Unioncasa, il canone concordato può esercitare la propria più efficace funzione di calmierazione del mercato.
Non soltanto perché il singolo contratto viene stipulato a un valore inferiore rispetto al libero mercato, ma perché la crescente diffusione dello strumento può contribuire ad aumentare il numero complessivo delle abitazioni disponibili.
Gli stessi dati nazionali del secondo trimestre 2026 mostrano questa dinamica: il mercato delle locazioni cresce complessivamente del 3,1%, ma il segmento agevolato di lungo periodo aumenta del 9,8%, mentre quello ordinario di lunga durata arretra dello 0,8%.
“Il vero obiettivo – prosegue Sanvito – deve essere quello di armonizzare domanda e offerta. Se riusciamo a convincere più proprietari a mettere gli immobili sul mercato residenziale, il beneficio non riguarda soltanto il conduttore che stipula quel singolo contratto concordato: nel medio periodo ne beneficia l’intero mercato”.
Guardare oltre l’aumento dei canoni
Nel secondo trimestre 2026 il numero delle nuove locazioni cresce del 3,1%, mentre il valore complessivo dei canoni annui pattuiti aumenta del 6,3%. Questi dati aggregati, tuttavia, non significano che ogni singolo canone sia aumentato nella stessa misura: risentono anche del numero degli immobili locati, delle loro caratteristiche e della diversa composizione delle tipologie contrattuali.
Per Unioncasa la domanda da porsi non è quindi soltanto quanto siano aumentati i canoni, ma anche quanti immobili in più siano stati messi a disposizione, quanti proprietari abbiano scelto nuovamente la locazione residenziale e quale effetto questa maggiore offerta possa produrre nel tempo sull’intero mercato.
Il canone concordato deve certamente continuare a garantire all’inquilino un vantaggio rispetto al mercato libero. Ma quel vantaggio deve essere reale e, soprattutto, concretamente disponibile.
Un canone estremamente basso che non incontra la disponibilità della proprietà ad affittare rischia di rimanere un beneficio puramente teorico e, paradossalmente, di lasciare il conduttore esposto proprio ai prezzi del libero mercato.
Un canone concordato più vicino alla realtà, accompagnato dal risparmio fiscale riconosciuto alla proprietà, può invece creare una condizione di reciproca convenienza: meno onerosa per l’inquilino, sostenibile per il proprietario e capace di ampliare l’offerta complessiva.
“È questa – conclude il presidente nazionale di Unioncasa – la funzione che il canone concordato deve sempre più assumere: creare le condizioni perché domanda e offerta possano incontrarsi. Perché un mercato nel quale tornano disponibili più abitazioni è anche un mercato nel quale, nel medio periodo, si creano le condizioni più efficaci per una calmierazione reale e duratura dei canoni”.
