Nel corso del 2026 il mercato globale delle branded residence — gli immobili residenziali di lusso associati a marchi di prestigio — supererà per la prima volta la soglia dei 1.000 progetti operativi. Il dato emerge dal Residence Report 2026 pubblicato da Knight Frank, che ha censito quasi 1.800 strutture tra attive e in fase di sviluppo, riconducibili a oltre 200 marchi in 90 Paesi.
In dieci anni il comparto ha triplicato le proprie dimensioni, passando dai 354 sviluppi del 2015 ai 903 registrati alla fine del 2025. Entro il 2031 le proiezioni indicano il raggiungimento di 1.800 progetti e oltre 300.000 unità immobiliari complessive.
La spinta del Medio Oriente e il profilo degli acquirenti globali
Gli Stati Uniti mantengono la quota principale di strutture attive, ma il Medio Oriente costituisce il primo motore di sviluppo, concentrando il 20% del totale di residenze brandizzate attive e il 29% dei progetti in fase di realizzazione a livello mondiale. Dubai si conferma la prima città globale con 175 progetti, mentre Abu Dhabi e Ras Al Khaimah (Al Marjan Island, con un incremento del +45%) registrano la crescita maggiore tra i nuovi investimenti.
A sostenere la domanda interviene l’aumento della mobilità e della ricchezza finanziaria. Nel 2026 i voli internazionali raggiungeranno 13,2 milioni (+19% rispetto al 2023), mentre il patrimonio medio degli individui a elevatissimo patrimonio (Ultra-High-Net-Worth Individuals, UHNWI) è salito da 2,9 a 3,8 proprietà in meno di un decennio. Negli ultimi cinque anni gli Stati Uniti hanno generato il 41% dei nuovi UHNWI mondiali.
Liam Bailey, responsabile del dipartimento di ricerca globale di Knight Frank, ha dichiarato: “Il comparto delle branded residence di lusso rappresenta uno dei fenomeni di crescita più significativi dell’immobiliare globale. Negli ultimi dieci anni ha triplicato le proprie dimensioni e prevediamo che possa raddoppiare nuovamente entro i prossimi cinque anni. Riteniamo che la domanda continuerà ad assorbire la nuova offerta, ma la concorrenza si sta intensificando. I brand stanno quindi accelerando sul fronte dell’innovazione per differenziarsi e mantenere un vantaggio competitivo. Come evidenziamo nel report, questa evoluzione sta contribuendo a ridefinire il concetto stesso di lusso nel settore residenziale”.
La svolta extraurbana e l’ascesa dei marchi non alberghieri
Il settore evidenzia un progressivo spostamento al di fuori delle grandi metropoli. Nel 2016 meno del 40% delle residenze brandizzate sorgeva in aree extraurbane; oggi tale quota supera la metà del totale e raggiungerà il 57% entro il 2028. Oltre il 50% delle nuove aperture interessa località costiere, montane o resort. Includendo i progetti in fase di sviluppo, l’isola di Phuket conta più branded residence di Londra.
Contemporaneamente cambia la composizione dei marchi partner. I colossi alberghieri (Marriott, Accor, Hilton, Four Seasons, Banyan Group, IHG) controllano oltre il 40% dell’offerta globale e il 70% delle strutture operative, ma la loro quota scende al 60% includendo il pipeline di sviluppo. La quota dei brand non alberghieri è destinata a salire dal 30% del 2025 a quasi il 40% entro il 2028.
Il mercato italiano e l’impronta dei marchi nazionali
L’Italia si colloca al centro delle dinamiche di attrazione dei capitali esteri. Il regime fiscale della flat tax figura tra i principali fattori di attrazione per i patrimoni internazionali a elevata mobilità.
Nel contesto dei mercati urbani europei Milano si attesta tra le destinazioni a più rapida crescita nei flussi di arrivi aerei e figura nella top 10 mondiale per incremento dei prezzi prime su base quinquennale (+36,2%).I valori immobiliari per le residenze di fascia alta a Milano oscillano tra i 2.200 e i 4.400 dollari al piede quadrato, posizionando il capoluogo lombardo sui livelli di piazze come Miami e Tokyo.
Il mercato milanese affronta una marcata scarsità di immobili e aree idonee agli standard costruttivi dei marchi internazionali, spingendo gli sviluppatori alla riconversione di edifìci direzionali e storici (come l’ingresso di Dorchester Collection con il restauro dell’Hotel Principe di Savoia).
Sul fronte delle destinazioni turistiche e di pregio, le quotazioni prime per piede quadrato evidenziano Firenze: 2.600 – 2.800 dollari/sq ft, Lago di Como: 1.900 – 2.800 dollari/sq ft eToscana: 1.500 – 3.700 dollari/sq ft.
I marchi italiani della moda, del design e dell’automotive svolgono un ruolo primario nell’espansione dei gruppi non alberghieri a livello internazionale. Case di moda come Armani e Missoni, insieme a marchi automobilistici e di design quali Tonino Lamborghini e Pininfarina, figurano tra i soggetti più attivi nei progetti residenziali in Europa, Asia-Pacifico e Medio Oriente. Inoltre, sul piano della progettazione, l’architetto italiano Patricia Urquiola firma gli interni delle 22 residenze di lusso del progetto Casa Lamar a Madrid.
La presenza istituzionale del network di ricerca e intermediazione Knight Frank in Italia risale al 1994, con l’apertura della prima sede a Radda in Chianti, ed è attiva nelle principali piazze di pregio nazionali, tra cui Milano, Roma, Venezia, Firenze, Como, Cortina, Portofino, Porto Cervo, Lucca e Genova.
