Entro il 2050 saranno disponibili in Italia circa 855 chilometri quadrati di suolo potenzialmente rigenerabile. Un processo che, attraverso la riattivazione di aree, strutture, edifici e spazi pubblici inutilizzati o sottoutilizzati, potrebbe generare un fatturato industriale e immobiliare di circa 660 miliardi di euro nell’arco di 26 anni, con ricadute economiche e sociali quantificabili in 1.240 miliardi di euro.
I dati, elaborati da Scenari Immobiliari, raccontano le dimensioni di un fenomeno che sta incidendo sulle città e sulle vite degli abitanti, fenomeno di cui Milano è simbolo nazionale.
Dopo la spinta ricevuta dalle Olimpiadi e Paralimpiadi invernali di Milano Cortina 2026, il capoluogo lombardo presenta infatti una vasta pipeline di operazioni immobiliari. Alcune sono direttamente collegate all’evento sportivo, mentre altre seguono percorsi indipendenti e rispondono alle esigenze di trasformazione urbana maturate nel corso degli ultimi anni, legate soprattutto alla richiesta abitativa.
Le intenzioni e la loro concretizzazione si sono però trovate a fare i conti con le inchieste sull’urbanistica che hanno scosso il settore. La recente conclusione giudiziaria del caso Torre Milano, con l’assoluzione degli imputati dalle accuse di abusi edilizi, è un segnale ma non è un sigillo, visto che l’iter può essere lungo e, soprattutto, i giudici devono ancora pronunciarsi su altri casi coinvolti.
Tanto più che le vicende si intrecciano con i progetti attualmente in corso, con le esigenze delle famiglie che hanno già acquistato immobili all’interno di nuovi interventi residenziali e con la necessità, espressa da associazioni e operatori, di disporre di un quadro normativo chiaro e omogeneo. Una condizione considerata indispensabile per proseguire le operazioni di rigenerazione e dare agli investitori più chiarezza normativa.
Porta Romana e il futuro dell’ex scalo
La principale pipeline milanese parte da un progetto legato al periodo successivo alle Olimpiadi, quello dell’ex Scalo di Porta Romana.
Si tratta di uno degli interventi più rilevanti della città, sviluppato su un’area di circa 190 mila metri quadrati. L’operazione è promossa dal Fondo Porta Romana, partecipato da Coima SGR, Covivio e Prada Holding.
Il primo tassello è stato il Villaggio Olimpico, destinato ad accogliere gli atleti durante i Giochi e successivamente a essere trasformato in uno studentato.
Come avviene nei principali interventi di rigenerazione urbana, il progetto presenta una destinazione d’uso mista. Comprende residenze, student housing, uffici, servizi, attività commerciali e verde pubblico.
Coima si sta occupando dello sviluppo del Villaggio Olimpico e delle componenti residenziali libere e agevolate. Covivio svilupperà prevalentemente gli spazi destinati agli uffici, mentre Prada Holding realizzerà un edificio destinato a laboratori e attività direzionali.
Milano Santa Giulia dopo le Olimpiadi
Sempre nel solco degli interventi connessi a Milano Cortina c’è Milano Santa Giulia, rigenerazione che prevede il completamento del quartiere attraverso circa 400 mila metri quadrati di superficie lorda residua.
Anche in questo caso il progetto è definito da un mix di funzioni, perché sono previste residenze, uffici, attività commerciali, servizi pubblici, infrastrutture e nuove aree verdi.
Al centro dell’intervento c’è l’Arena Santa Giulia, realizzata in relazione alle Olimpiadi e destinata successivamente a ospitare eventi sportivi, spettacoli e manifestazioni culturali.
Il progetto complessivo non può ancora essere considerato concluso. L’arena rappresenta infatti soltanto una delle componenti della più ampia trasformazione del quadrante sud-est della città.
Mind e l’eredità di Expo 2015
Mind Milano Innovation District è uno dei più grandi progetti di trasformazione urbana avviati in seguito a Expo 2015.
Sebbene alcune strutture siano già operative, il distretto continua a essere interessato da importanti interventi di sviluppo, con lo Human Technopole, l’IRCCS Ospedale Galeazzi Sant’Ambrogio, il futuro Campus scientifico dell’Università degli Studi di Milano e lo sviluppo privato di West Gate.
L’obiettivo è creare un quartiere attivo durante tutto l’arco della giornata, capace di ospitare quotidianamente migliaia di persone e di integrare ricerca, formazione, sanità, uffici, residenze, commercio e servizi.
Lo sviluppo futuro di Scalo Farini
Tra le principali trasformazioni future di Milano rientra Scalo Farini. Il programma prevede un mix di residenze libere e sociali, spazi direzionali, strutture ricettive, servizi e un grande parco urbano.
L’iter urbanistico si trova in una fase avanzata, ma i principali lavori immobiliari non sono ancora stati avviati.
La trasformazione dell’area sarà centrale per ricucire quartieri oggi separati dalle infrastrutture ferroviarie e per creare nuove connessioni tra il centro e il quadrante settentrionale della città.
Greco-Breda e il nuovo quartiere dell’Innesto
Lo Scalo Greco-Breda sarà interessato dal progetto L’Innesto, un nuovo quartiere prevalentemente dedicato all’housing sociale. Il Piano attuativo è stato approvato dalla Giunta comunale il 10 marzo 2026 e l’intervento può quindi essere inserito tra i progetti più attuali della pipeline milanese.
Il programma comprende residenze accessibili, servizi di quartiere, spazi condivisi e verde pubblico, con particolare attenzione alla sostenibilità ambientale e alla qualità della vita degli abitanti.
Bovisa-Goccia e il nuovo polo universitario
La trasformazione di Bovisa-Goccia comprende il nuovo Campus Nord del Politecnico di Milano, il recupero della foresta urbana e la realizzazione del nuovo campus delle Scuole civiche. Cuore del progetto è il recupero dello storico Gasometro per un intervento complessivo del valore di circa 20 milioni di euro. Iniziato nel 2023 con la presenza di Renzo Piano che ha firmato il masterplan il cantiere è oggi entrato nella fase finale e la consegna dei lavori è prevista per novembre 2026.
La Magnifica Fabbrica a Rubattino
Nell’area ex Innocenti di Rubattino sorgerà la Magnifica Fabbrica, destinata a ospitare i nuovi laboratori e depositi del Teatro alla Scala. Il programma è collegato anche all’ampliamento del Parco della Lambretta e alla creazione di nuovi spazi verdi e servizi pubblici, in particolare 70mila mwq di verde e 600 alberi.
CityWave completa CityLife
Tra gli interventi in fase più avanzata figura CityWave, l’ultimo grande tassello di CityLife. Il progetto comprende due edifici collegati da una grande copertura curva, destinati a ospitare uffici, attività commerciali, ristorazione e servizi. Le strutture principali e la copertura sono state completate, mentre la conclusione dell’intervento è prevista nel corso del 2026.
I fattori comuni della rigenerazione milanese
Non tutti i progetti inclusi nella pipeline si trovano nella stessa fase. Alcuni sono già in costruzione, altri dispongono di un piano approvato, mentre altri stanno completando l’iter urbanistico e ambientale.
Gli elementi comuni sono però chiaramente riconoscibili, perché la maggior parte degli presenta un mix di funzioni residenziali, direzionali, commerciali e pubbliche. L’housing sociale e lo student housing occupano uno spazio crescente, così come la destinazione di fondi alla realizzazione di verde e spazi pubblici. Un altro elemento riguarda la mobilità, perché molti progetti interessano ex scali ferroviari o aree separate dai binari e puntano a ricucire quartieri oggi frammentati, creando nuovi collegamenti pedonali, ciclabili e infrastrutturali.
Attribuire un valore globale alla rigenerazione urbana di Milano è complesso, poiché le cifre disponibili fanno riferimento a parametri differenti. Alcune indicano il valore di acquisizione delle aree, altre il costo delle opere, gli investimenti previsti o il valore finale dello sviluppo.
Ciò che è evidente è che Milano dispone di una pipeline pluriennale da diversi miliardi di euro, capace di modificare il volto della città e di influenzare profondamente il mercato immobiliare, la mobilità e la qualità e il valore degli spazi urbani. Qualità e valore che oggi dipendono in diversi casi dalle inchieste in corso, che potranno decidere il presente ma, soprattutto, definire l’attrattività della città per le operazioni di rigenerazione future.
