La prima parte del 2025 per il segmento degli immobili prime e super prime milanesi si chiude positivamente, rispetto al primo semestre 2024 (H1 2024) con un aumento degli scambi (+2,8%), dell’asking price medio (+8,5%) e del fatturato (+4,9%). Il 2025 si conferma come l’anno della ripresa in cui solo l’offerta di immobili dei segmenti prime e super prime è prevista in calo tendenziale annuo (-4,4%).
I dati sono frutto del Vincenzo Monti prestige prime residential, rapporto H1 2025 e previsioni a fine anno sul mercato delle case di pregio a Milano.
Il mercato immobiliare residenziale del pregio milanese si avvia quindi a chiudere il 2025 positivamente con una crescita stimata di circa 25mila compravendite totali, fra abitazioni usate e nuove, pari a +5% sul 2024.
Il comparto degli immobili prime e super prime collocati all’interno del Centro Storico cittadino ha segnato nel primo semestre di quest’anno un aumento stimato degli scambi del +2,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con un totale di 181 transazioni (stima effettuata sui dati forniti dall’OMI – Agenzia delle Entrate).
Per la fine dell’anno, si prevede una conferma della crescita per arrivare a 370 transazioni, ovvero il 5,1% in più rispetto a fine 2024.
Secondo le stime del report, il fatturato del mercato del lusso milanese ha registrato un volume di scambi nel primo semestre ’25 di quasi 400 milioni di euro (397,7 milioni e +4,9% tendenziale annuo).
Il prezzo medio richiesto per le abitazioni di lusso si attesta a 14.650 euro al metro quadro. Rispetto al primo semestre 2024 c’è stato, quindi, un aumento dei valori medi di 8,5 punti percentuali.
Rispetto all’anno passato, l’offerta di abitazioni in vendita è scesa di quasi quattro punti percentuali (-3,7%) e rappresenta, rispetto al totale di tutta la città, circa l’otto per cento.
I tempi di vendita si sono leggermente allungati ed oggi i giorni necessari mediamente sono 165 rispetto dell’anno scorso.
“Nel corso del 2025 il Living in Italia registra un trend di consolidamento come asset class istituzionale, non più come nicchia, ma come elemento chiave delle strategie d’investimento immobiliari. Milano resta il mercato più dinamico, – ha dichiarato Andrea Pincherli Vicini, ceo & founder di Vincenzo Monti Prestige – sostenuto da una domanda costante e maggior competitività rispetto ad altre città europee; tuttavia, l’offerta non riesce a tenere il passo. È una dinamica che si riflette sempre più nei prezzi di vendita e negli affitti, in continua ascesa, e nella scarsità di alloggi disponibili. Un paradosso se si considera che nel primo semestre di quest’anno gli investimenti nel residenziale hanno quasi raddoppiato i volumi rispetto all’anno prima (+54%), attestandosi a circa 320 milioni di euro, di cui oltre 130 milioni concentrati nel secondo trimestre. Entrambi i valori segnano un incremento significativo rispetto ai periodi corrispondenti del 2024, con una crescita del 54% su base semestrale e del 98% su base trimestrale. Milano si conferma la principale destinazione degli investimenti nel settore, assorbendo circa il 60% del volume del secondo trimestre. Il nodo – conclude Pincherli Vicini – non è la mancanza di capitali; il mercato è liquido e gli investitori istituzionali continuano a considerare il settore tra le asset class più resilienti e promettenti. Ciò che manca è trasformare la domanda potenziale in pipeline reali. Gli operatori si scontrano con margini compressi, costi di costruzione in aumento, vincoli urbanistici spesso rigidi ed iter burocratici lenti e incerti. Il risultato è un’offerta insufficiente e disallineata rispetto al fabbisogno. Con un’offerta residenziale rigida il rischio di nuove tensioni sui prezzi non è da escludere. Tuttavia, Milano, anche secondo l’ultimo report di UBS, pur restando il mercato più caro del nostro Paese, si colloca tra le città meno esposte d’Europa al “rischio bolla”.
Questo, grazie alla solidità della base economica, alla crescente domanda internazionale e ai grandi progetti infrastrutturali che sostengono i valori, nonostante le incertezze sulle normative che hanno bisogno di maggiore chiarezza.
Sul fronte dell’offerta, la riduzione degli incentivi alle ristrutturazioni e procedure più severe diminuiranno la disponibilità di immobili, esercitando una pressione al rialzo sui prezzi sia delle vendite, che delle locazioni, cosa che per primi avevamo già dichiarato alla fine dell’anno scorso.”
Aumenta la domanda e cala l’offerta. Prezzi e vendite fanno crescere il fatturato.
Il 2025 si conferma un anno di ripresa dopo la chiusura negativa del 2024, nonostante il calo generalizzato dell’offerta degli immobili prime e superprime.
La pressione sui prezzi si fa sentire e alla fine del primo semestre di quest’anno la crescita tendenziale annua (ovvero rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso) sul prezzo richiesto di vendita è stata dell’8,5%, per un prezzo medio di 14.650 euro al metro quadrato.
Guardando ai quartieri della città, le performance migliori, rilevate fine luglio 2025, sono ancora una volta quelle registrate nell’iconico Quadrilatero della Moda (+11,2%), nell’area di Palestro – Piazza Duse e Giardini di Porta Venezia (+9,8%), di Brera – Moscova (+9,5%) e di tutta l’area che parte dalla zona di Cairoli per arrivare a quella di Vincenzo Monti Magenta (+8,3%- +8,0%).
Il Quadrilatero della Moda mantiene la sua leadership con i prezzi più alti; le richieste top mediamente si attestano sui 27mila euro al metro quadrato ma si tratta di casi sporadici.
La domanda qui è prevalentemente straniera, ma non si tratta di acquisti fatti per essere messi a reddito. Piuttosto si tratta di operazioni fatte anche a puro scopo speculativo.
Se si guarda alle richieste top espresse da alcuni proprietari, la barriera dei 20mila euro al metro quadro è ormai stata superata nel sessanta per cento delle zone Prime milanesi (eravamo al 40% solo l’anno scorso).
Al Quadrilatero della Moda si aggiungono infatti l’area Castello – Bonaparte – Cairoli, l’area Brera – Moscova, l’area Cadorna – Magenta – Monti, quella di Piazza Cordusio – Piazza Affari e Piazza Duomo e la zona Palestro – Duse – Venezia.
Tutti quartieri in cui insistono edifici ed appartamenti di categoria “super Prime”.
Parlando di qualità, non bisogna dimenticare che la presenza o meno di un box auto, singolo o doppio, o di almeno dei posti auto, sia per molti acquirenti un elemento essenziale.
Nell’analisi compiuta sull’offerta a dicembre 2024 il report ha rilevato che solo il 24% delle abitazioni di lusso sul mercato dispongono di uno di questi elementi; a giugno di quest’anno la percentuale è cresciuta solamente di un punto (25,0%).
Il 75% degli immobili è invece privo di un riparo per l’automobile.
Nel centro di Milano il 66% degli immobili di lusso è obsoleto o da riqualificare completamente e di conseguenza la classe energetica è molto bassa (sotto la D).
Nel mercato del lusso milanese la quota di immobili che all’estero vengono definiti “super prime”, ovvero con prezzi di vendita superiori ai cinque milioni di euro, è molto bassa: solo il 3% dello stock in offerta oggi rientra in questa fascia.
Anche questo dato indica che, quando si parla di mercato di fascia altissima a Milano, si sta ragionando su poche decine di immobili a cui si rivolge una domanda che sta invece aumentando proporzionalmente molto di più.
La domanda estera sempre più protagonista.
Aiutata dai noti vantaggi fiscali italiana della flat tax, protagonista per molti millionaire e per i cosiddetti cervelli rientranti nel nostro paese, ed al netto del peso delle serie incertezze normative e procedurali che da tempo si sono tradotte in un rallentamento nella presentazione di nuove pratiche edilizie e in un congelamento di potenziali operazioni immobiliari (con il risultato che le nuove costruzioni saranno ancora meno nel prossimo biennio), Milano continuerà a veder crescere il divario tra domanda e offerta dovuta alla mancanza di nuove abitazioni da una parte, e immobili Prime dall’altra.
L’offerta, oggi, soffre di una carenza di prodotti disponibili a causa di una sua eccessiva frammentazione, e di una quasi totale assenza di immobili con caratteristiche di pregio, oppure anche di più defilati, se di nuova costruzione o totalmente ristrutturati e riadattati da adibire a tale scopo e posti ai piani alti, con vista aperta e ben orientata, magari con terrazzi o ampio verde condominiale.
Tutti, gli acquirenti, stranieri in particolare, cercano piani alti, terrazzo, garage, sorveglianza h24, palestra/piscina, servizi e concierge.
La ricerca si orienta su palazzi d’epoca in zona centrale, che non sempre soddisfano i requisiti richiesti, dove si preferirebbero soluzioni di nuova costruzione, che però non esistono.
Gli asset adeguati alle aspettative più elevate disponibili per l’acquisto sono pochi. Che ce li ha se li tiene: se li possiede come prima casa non li vende. Chi non li possiede come prima casa diversifica i propri asset, al limita li affitta (a valori alti) e non li vende agli inquilini che hanno deciso di affittarla. Che, a loro volta, vorrebbero trovarne da acquistare così. Ed è questo il problema del mercato Prime, ma anche il suo vero punto di forza e motivo di crescita. Il processo di repricing che ha già interessato il segmento “Prime” trova questo mercato in condizioni attrattive.
La fascia alta del segmento immobiliare offre protezione sempre e comunque contro i rischi; il quadro, semmai, è meno chiaro per altre categorie di asset, con caratteristiche di minor pregio, come piani bassi o mal affacciati ad esempio, dove un repricing rappresenterebbe la condizione ideale per intensificare l’attività di scambio.
Di fatto quello di Milano è un mercato di piccoli numeri, e di poche centinaia di casa vendute in un anno riferite al mercato prime e super prime, con una polarizzazione del mercato in cui a eccellere saranno prodotti di alta qualità con credenziali di caratteristiche elevate posizionati in location core e caratterizzati da fondamentali solidi.
Al contrario, gli immobili senza caratteristiche gold saranno più penalizzati in fase di compravendita.
Non vi è dubbio che Milano sia costosa in termini di prezzi delle case, ma la ragione risiede sia in un’esplosione della domanda, che nella mancanza di offerta di immobili di pregio.
Il segmento del lusso aumenta la sua posizione, Il mercato dell’usato non riesce a rispondere alla sempre più crescente domanda ed il divario tra domanda e poca offerta di case di lusso contribuisce a far crescere i prezzi. La città è attrattiva per lo stile di vita, la vivibilità, la storia, arte e cultura, ma anche perché presenta un minor costo di acquisto rispetto alle più importanti capitali mondiali.
Nel 2024 il capoluogo lombardo ha sbaragliato la concorrenza di tutte le altre città italiane arrivando ad attirare a sé più di un terzo del totale degli investimenti immobiliari italiani.
Un 2025 con chiusura positiva
A pochi mesi dalla chiusura dell’anno, secondo il report le previsioni per il mercato residenziale prime e super prime milanese sono senz’altro positive.
Seppur Milano stia attraversando un momento delicato proprio dal punto di vista urbanistico, lo stato di salute del mercato è sano e la domanda in acquisto non dà segni di flessione. Il comparto degli immobili prime e super prime registra numeri in crescita su tutte le voci, ad eccezione dell’offerta.
Il 2025 è previsto dunque chiudere in crescita con le vendite in aumento, rispetto al 2024, almeno del 5,1% per quanto concerne l’area del centro storico.
I prezzi di vendita richiesti (asking price) sono previsti in crescita rispetto al 2024 di quasi il dieci per cento (+9,8%); si deve però sottolineare che la crescita si è soprattutto manifestata durante la prima parte dell’anno, mentre nella seconda parte si registra una fase di stabilizzazione.
Per quanto riguarda l’offerta , nel segmento top di gamma, non ci sono variazioni positive e la previsione è che il 2025 si chiuderà con un calo tendenziale annuo del 4,4%.
In prospettiva, con la pressione della domanda estera e l’interesse degli investitori istituzionali sempre vivace, ciò potrà rappresentare una sorta di barriera all’entrata che andrà a riflettersi sui valori finali di vendita. Spingendosi ai primi mesi del 2026, si ritiene che le attuali tendenze andranno a consolidarsi.
