Il retail e i mercati regionali trainano la crescita del commercial real estate italiano: 9,1 miliardi di euro di investimenti nei primi nove mesi del 2025, con una crescita del 44% su base annua. Di questi, 2,37 miliardi di euro sono stati registrati nel terzo trimestre. Nonostante l’incertezza del contesto geopolitico, la solidità dei fondamentali e la disponibilità di capitali continuano a sostenere il mercato.
Questa l’analisi di Cbre, che sottolinea come i volumi d’investimento del commercial real estate restino trainati dalle operazioni del mercato retail, che si conferma protagonista di questa fase di crescita. Nel terzo trimestre, gli investimenti nel Retail hanno sfiorato il miliardo di euro, per un totale di quasi 3,18 miliardi di euro investiti da inizio anno, con un aumento del 74% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. I ticket elevati nel comparto out-of-town, in particolare un grande centro commerciale prime e un portafoglio di factory outlet, hanno dato un impulso decisivo, confermando il ritorno degli investitori in questo settore, attratti dai buoni fondamentali che questo mercato è attualmente in grado di offrire.
Gli investimenti nel settore degli office continuano a risentire della mancanza di prodotto, nonostante il rinnovato interesse per i mercati prime. Nei primi nove mesi del 2025, gli investimenti nel settore uffici hanno raggiunto i 949 milioni di euro (in calo del 31% rispetto allo scorso anno), di cui 223 milioni di euro investiti nel terzo trimestre. Per i prossimi mesi si prevede una ripresa dei volumi, sostenuta da una pipeline solida e da fondamentali che continuano a rimanere forti: canoni in crescita nei Central Business District, maggiore disponibilità di capitale di debito e riduzione dei costi di finanziamento, sono elementi che rafforzano le prospettive di compressione dei rendimenti.
Il mercato industrial & logistics continua a registrare buoni volumi d’investimento, con 1,19 miliardi di euro investiti nei primi nove mesi dell’anno (in crescita dell’8% rispetto allo stesso periodo del 2024), di cui 390 milioni di euro nel terzo trimestre. Un risultato positivo, nonostante la normalizzazione della domanda occupier e l’incertezza sulle politiche commerciali. L’attività è guidata da investitori core plus e value-add, alla ricerca di rendimenti più elevati.
Nei primi nove mesi, il settore hotels ha registrato investimenti per 1,8 miliardi di euro, in crescita del 22% rispetto allo scorso anno, di cui 383 milioni concentrati nel terzo trimestre. Anche in questo settore, la componente value-add continua a trainare il mercato, sebbene si osservi un incremento del peso degli investimenti core nel terzo trimestre. In calo, invece, la componente di investimenti da parte di owner operator, il cui interesse per il mercato italiano resta comunque positivo. La pipeline di sviluppi rimane significativa, mentre la stabilizzazione delle performance alberghiere nel lusso potrebbe spingere gli investitori più speculativi verso settori upscale e mid-scale, dove i margini di crescita appaiono più promettenti.
Nel mercato living, il terzo trimestre ha registrato volumi pari a 191 milioni di euro, guidati per circa la metà da operazioni in student housing, dove rimane molto rilevante il contributo di operazioni in forward purchase. Complessivamente, nei primi nove mesi del 2025 gli investimenti nel settore Living hanno raggiunto i 644 milioni di euro, con una crescita dell’82% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. L’avvio di nuovi sviluppi, soprattutto a Milano, risente di una maggiore cautela legata al contesto autorizzativo: diversi developer stanno orientando le proprie strategie verso riqualificazioni e conversioni di edifici esistenti, preferendole alla nuova edificazione.
Nel terzo trimestre, il mercato alternative ha registrato 182 milioni di euro di investimenti, per un totale di 938 milioni di euro da inizio anno. Il peso del settore healthcare nell’ultimo trimestre è stato contenuto, con operazioni di piccola dimensione su cliniche e strutture sociosanitarie assistenziali. La dismissione di asset strumentali da parte di operatori infrastrutturali ha invece attirato l’attenzione degli investitori privati, contribuendo alla maggior parte degli investimenti alternative di questo trimestre. Un ulteriore contributo è arrivato dal comparto education, che ha registrato transazioni per oltre 220 milioni di euro nei primi nove mesi dell’anno.
Nei mercati regionali, i volumi d’investimento nei primi nove mesi dell’anno sono stati pari a oltre 6 miliardi di euro, rappresentando il 67% del totale nazionale. Si tratta di un risultato record, alimentato dalle grandi operazioni nel Retail out-of-town, seguite dal settore Industrial & Logistics e dagli ambiti Hotels e Alternative.
“La crescita registrata nel commercial real estate italiano nei primi nove mesi del 2025, con il ritorno del Retail tra le asset class più attrattive, riflette la solidità del settore. Inoltre, la vivacità dei mercati regionali, sempre più strategici, sta compensando la limitata disponibilità di asset nei mercati più consolidati di Milano e Roma” – afferma Silvia Gandellini, head of capital markets Italy di Cbre. “Questo trend evidenzia la forza strutturale del mercato e la fiducia crescente da parte degli investitori, confermando il ruolo strategico dell’Italia nel panorama europeo.”
