Il fascino del rendimento elevato spinge molti investitori stranieri a guardare al mercato immobiliare balinese come a un’occasione unica, con rendimenti potenziali tra il 10 % e il 15 % annuo. Dietro queste cifre apparentemente allettanti si cela, però, un rischio normativo significativo: chi investe senza conoscere le regole del real estate locale corre il pericolo concreto di perdere il capitale investito e, talvolta, l’immobile stesso.
Il quadro è tracciato da Francesca Rizzo e Michele Porinelli founder di Bali holiday properties, realtà immobiliare balinese con all’attivo 18 ville, un’ulteriore pipeline di 60 unità (pronte tra giugno 2026 e dicembre 2027) e una capitalizzazione complessiva di oltre 35 milioni di euro.
Il mercato immobiliare balinese registra tassi di crescita dei prezzi medi del 7% annuo negli ultimi anni, con alcune aree più richieste che macinano incrementi superiori.
Le zone più richieste per rendimento e sviluppo includono Canggu, Seminyak, Uluwatu, oltre a aree emergenti come Nyanyi e Bingin.
Bali nel 2024 ha registrato 6,5 milioni di visitatori internazionali, in crescita del 19,5 % rispetto all’anno precedente, con una presenza pressoché costante tutto l’anno. Particolarmente significativa è la crescita dei turisti provenienti dall’Indonesia, un Paese con un PIL in aumento di circa il 5% annuo e una popolazione di oltre 285 milioni di abitanti. Questo sviluppo economico sta alimentando una classe media in espansione, sempre più incline a viaggiare e a ricercare esperienze di qualità e comfort. Questi numeri alimentano, quindi, un’aspettativa di Roi elevata, ma solo se l’investimento è gestito con conoscenza, consapevolezza e cautela.
“Il mercato balinese opera seguendo delle dinamiche normative ben diverse da quelle italiane. Per gli stranieri vige il divieto sul diritto di proprietà (freehold), in quanto non possono possedere direttamente terreni.
L’opzione più comune applicabile a chi non risiede stabilmente in Indonesia è il leasehold, ovvero un diritto d’uso temporaneo del terreno, con possibilità di estensione, ma non un possesso illimitato. Ciò significa che, al termine del periodo, la proprietà può tornare al proprietario originario se il rinnovo non è garantito” spiegano Rizzo e Porinelli.
“Al nostro progetto collaborano attualmente 20 investitori italiani, per un totale di 6 milioni di euro raccolti, ai quali viene garantito un ROI annuo fino al 16%. La partecipazione avviene interamente da remoto, senza necessariamente doversi recare con periodicità sull’isola. Abbiamo scelto un modello che consenta un ritorno immediato, con contratti della durata di 5 anni, rinnovabili. Non chiediamo ai nostri investitori di impegnarsi per 30 anni, per cui il loro investimento iniziale è relativamente contenuto, ma i guadagni sono ben proporzionati” proseguono i due esperti.
Tra i rischi cui un investitore inesperto può incappare vi è anche il ricorso ai “nominee” o a figure intermediarie rischiose: nel tentativo di aggirare la normativa balinese, viene intestato il terreno a cittadini indonesiani (nominee). “Ma questo approccio espone al rischio che il “proprietario formale” rivendichi il bene, che sorgano contenziosi o che la struttura sia dichiarata illegittima” mettono in guardia gli esperti.
Per sfruttare una proprietà come villa per affitti turistici servono, inoltre, permessi edilizi e licenze commerciali locali. L’assenza o l’irregolarità di questi documenti può invalidare l’attività o rendere l’investimento improduttivo. “Possono verificarsi anche casi di truffe con investitori che perdono i depositi, immobili venduti più volte, firme false, notai compiacenti, e contratti nulli” spiegano Porinelli e Rizzo.
In conclusione “per effettuare un investimento che sia redditizio nel breve-medio termine, suggeriamo sempre di fare affidamento a società locali, che siano competenti e dal business consolidato, assicurandosi in primis che venga offerto un supporto concreto e contrattualizzato in tutte le fasi dell’investimento, dalla scelta della proprietà, fino alla sua gestione e messa a reddito.
La realtà prescelta, infatti, dovrà supportare l’investitore in numerose attività cruciali per la buona riuscita dell’investimento stesso: dal marketing, alle prenotazioni, dalla manutenzione e pulizia, ai servizi di accoglienza e gestione degli ospiti, fino all’assistenza legale e all’ottemperanza di tutte le questioni normative locali”, concludono Rizzo e Porinelli di Bali Holiday Properties.
