Il terzo trimestre del 2025 si è chiuso con investimenti pari a 2,6 miliardi di euro, registrando una lieve flessione rispetto allo stesso periodo del 2024. Considerando i primi nove mesi dell’anno, il mercato italiano ha tuttavia attratto circa 8 miliardi di euro, in crescita del 21% rispetto allo stesso periodo del 2024, confermando il sentiment di fiducia dei player del settore immobiliare.
L’analisi è a cura del team research di Dils, ed evidenzia che la performance nel trimestre è stata sostenuta dal settore retail che, con oltre 1,1 miliardi di euro investiti, ha raggiunto il miglior risultato degli ultimi cinque anni. Nei primi 9 mesi il comparto ha totalizzato oltre 2,2 miliardi di euro, segnando una crescita del 38% rispetto al 2024. I maggiori contributi del trimestre derivano dalla finalizzazione di due operazioni con valore superiore a 400 milioni di euro ciascuna, relative ai comparti shopping center e factory outlet; nel corso dei nove mesi le operazioni con ticket superiore a 100 milioni di euro risultano in totale cinque.
Con 260 milioni di euro investiti, il trimestre evidenzia un rallentamento dell’attività di investimento nel settore hospitality, a causa della scarsità di operazioni con pricing significativo che invece avevano caratterizzato i trimestri precedenti. Nonostante ciò, i circa 2 miliardi di euro allocati da inizio anno hanno rappresentato un incremento del 56% rispetto ai primi nove mesi del 2024, confermando l’asset class tra le più attrattive. Gli investitori continuano infatti a mostrarsi particolarmente attivi nelle principali città d’arte e destinazioni turistiche italiane, con particolare focus sul segmento luxury.
Ripresa della logistica
Nel terzo trimestre dell’anno si è registrata una ripresa dell’attività di investimento nel settore della logistica, con oltre 410 milioni di euro, dopo la momentanea flessione del Q2. Da inizio anno, il totale si attesta a circa 1,2 miliardi di euro, in linea con i volumi dei primi nove mesi del 2024. Circa il 20% degli investimenti del trimestre ha riguardato il segmento light industrial. Il prime net yield si conferma ancora al 5,30%, seppur all’interno di un trend di graduale contrazione. L’assorbimento di spazi logistici ha raggiunto circa 665.000 mq nel terzo trimestre, segnando un incremento sia rispetto al Q2 (+40%) sia rispetto allo stesso periodo del 2024 (+20%). Si tratta del miglior risultato trimestrale degli ultimi due anni. Da gennaio, il take-up complessivo si attesta a circa 1,64 milioni di mq, in lieve calo rispetto ai primi nove mesi del 2024 (-7%), ma in recupero rispetto al -11% registrato a fine primo semestre. Il mercato occupier della logistica conferma quindi i segnali di stabilizzazione e si mantiene in linea con la previsione di superare i 2 milioni di mq di assorbimento complessivo a fine 2025. Sul fronte dei canoni, il prime rent nazionale rimane stabile a 70 €/mq/anno nei mercati di Milano e Roma.
Nel terzo trimestre dell’anno, il settore degli uffici ha raggiunto investimenti per un valore complessivo di 300 milioni di euro, portando il totale da inizio anno a circa 1,1 miliardi di euro, in calo del 29% rispetto ai primi nove mesi del 2024. Milano si conferma il principale mercato nazionale, con il 74% del capitale investito nel comparto, seguita da Roma con il 22%.
Il mercato direzionale di Milano ha evidenziato un take-up di circa 72.000 mq nel terzo trimestre, portando il totale da inizio anno a 280.000 mq, in linea con lo stesso periodo del 2024. Il dato trimestrale riflette tuttavia un rallentamento, legato alla scarsità di prodotto: nei submarket più richiesti, come il Cbd e Porta Nuova, la vacancy si attesta intorno all’1% dello stock complessivo. L’assorbimento continua a concentrarsi prevalentemente nella fascia 1.000–5.000 mq, che rappresenta oltre metà del volume complessivo, mentre si registra una sola transazione di dimensioni superiori, a conferma che la carenza di superfici disponibili nei submarket centrali comprime il mercato per le grandi metrature. La combinazione tra offerta limitata e domanda di spazi di qualità ancora sostenuta ha spinto il prime rent a 800 €/mq/anno, con prospettive di ulteriore crescita nei prossimi trimestri.
Nel mercato di Roma il terzo trimestre ha registrato un assorbimento di circa 45.000 mq, che porta il totale dei primi nove mesi a circa 97.000 mq, in calo rispetto al 2024 sia su base trimestrale (-25%) sia dall’inizio dell’anno (-24%). Solo il 23% delle operazioni concluse ha riguardato immobili di Grado A/A+, a conferma della persistente scarsità di prodotto di qualità elevata, a fronte di una domanda solida per superfici di grandi dimensioni. Tale carenza, non più limitata al CBD e al Centro Storico, sta influenzando anche l’area dell’EUR Core, dove il prime rent si è ormai stabilizzato a 400 €/mq/anno. In questo contesto, le prospettive di crescita dei canoni si rafforzano, sostenute da un’offerta ridotta e da una pipeline di sviluppo contenuta.
Nel corso del trimestre si è osservata una ripresa dei volumi investiti nel settore living: i 280 milioni di euro registrati nel Q3 portano il totale da inizio anno a circa 650 milioni di euro, rispettivamente più del triplo e più del doppio rispetto agli stessi periodi del 2024. Milano si conferma la principale destinazione degli investimenti, assorbendo circa l’86% del volume del trimestre, seguita da Roma con una quota del 9%. La tipologia di operazioni più diffusa riguarda la conversione di edifici a uso uffici in residenziale, in particolare destinati alla vendita frazionata. A livello di ticket, l’operazione più rilevante del trimestre ha tuttavia interessato un asset del segmento student housing, che consolida il proprio posizionamento tra le asset class preferite dagli investitori, attratti sia da progetti di sviluppo sia da prodotti core.
Compravendite residenziali +8,1%
Nel secondo trimestre 2025, il mercato residenziale italiano della compravendita mantiene un andamento positivo, con 201.344 compravendite, in aumento dell’8,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Milano cresce del +6,6% sul secondo trimestre 2024, con 6.491 transazioni, prevalentemente di unità di piccole dimensioni (circa il 65% sotto gli 85 mq), come storicamente osservato. Le nuove costruzioni rappresentano il 6,6% delle NTN, registrando un leggero calo rispetto ai trimestri precedenti, associabile a un generale rallentamento nella conclusione dei cantieri. A livello nazionale il mercato delle nuove edificazioni rappresenta invece il 5,6%. Anche a Roma il settore si è mantenuto in crescita, con 9.839 transazioni (+7,1% rispetto Q2 2024). Circa la metà della domanda si è concentrata su tagli medio-grandi oltre gli 85 mq. Le nuove costruzioni pesano per il 7,1%, seguendo un trend di riassestamento dopo i picchi raggiunti nei trimestri precedenti. Il secondo trimestre 2025 termina con il valore dei tassi medi sui mutui al 3,18%, in calo di 36 punti percentuali rispetto all’anno 2024, favorendo il ricorso al credito. La quota di acquisti con mutuo si mantiene nell’intorno del 53% a Milano e cresce di 1 punto percentuale a 59,6% a Roma.
Nella penisola il mercato delle locazioni è in leggera crescita per tutte le tipologie di contratti, ad eccezione dei contratti standard di lungo periodo, in leggera contrazione. Nelle principali città si conferma il medesimo trend, una diminuzione dei contratti di lungo periodo a favore di locazioni transitorie e contratti agevolati per studenti.
Nella Capitale il trend appare in fase di stabilizzazione, in quanto la contrazione dei contratti standard (-6%) è stata minore rispetto al trimestre precedente, registrando inoltre un aumento dei canoni complessivi del 2,8%. A Milano la flessione è stata invece più accentuata (-8,6% per i contratti standard, -8,4% per i canoni).
In linea con il trend nazionale, crescono invece i contratti transitori: a Roma +16% nei volumi e +28,6% nei canoni, a Milano +4,2% e +7,5% rispettivamente.
Con un volume complessivo di 870 milioni di euro nei primi nove mesi, di cui circa 200 milioni di euro conclusi nel terzo trimestre del 2025, il settore alternative si conferma stabilmente tra le asset class più attrattive per gli investitori. La dinamica del trimestre è stata trainata in particolare dalle operazioni nel comparto delle Telecomunicazioni, che hanno inciso per il 42% sul volume del settore.
In linea con le attese, i primi nove mesi del 2025 si chiudono con una solida crescita degli investimenti. Il mercato italiano si conferma attrattivo, sia per le asset class più consolidate, tra le quali spicca la performance del settore retail, sia per i segmenti emergenti come education e data center che mostrano un potenziale crescente in risposta alla trasformazione della società e alle innovazioni tecnologiche.
Le recenti performance positive del mercato italiano si inseriscono in un quadro di rinnovata vitalità dei mercati dell’Europa meridionale, che negli ultimi mesi hanno saputo distinguersi per resilienza e capacità di attrarre capitali, nonostante un contesto internazionale complesso e caratterizzato da equilibri in continua evoluzione.
