Il settore immobiliare italiano si conferma un catalizzatore di interesse per gli investitori, registrando nel primo semestre 2025 investimenti capital markets di circa 5,6 miliardi di euro, segnando un aumento del 52% rispetto allo stesso periodo del 2024. Questo slancio è stato particolarmente evidente nel secondo trimestre, che ha visto volumi pari a circa 2,9 miliardi di euro, in crescita del 56% rispetto al Q2 2024. I dati, diffusi da JLL includono investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal.
Nonostante uno scenario internazionale ancora caratterizzato da instabilità geopolitica e incertezze macroeconomiche, il mercato immobiliare italiano ha dimostrato un notevole dinamismo, spinto dall’allentamento della politica monetaria che ha riacceso l’interesse degli investitori e stimolato una ripresa delle transazioni. L’analisi di JLL evidenzia un mercato profondamente diversificato, con i quattro settori principali – Office (25%), Hotels & Hospitality (22%), Retail (20%) e Industrial & Logistics (15%) – che rappresentano oltre l’80% degli investimenti totali. La parte restante è distribuita tra Living & Healthcare (8%), Land (5%) e Alternatives e asset a uso misto (5%). Questa distribuzione equilibrata sottolinea la capacità del mercato italiano di offrire un’ampia gamma di opportunità. Un aspetto fondamentale è il peso della componente internazionale, che si attesta a circa il 60% degli investimenti del semestre.
Un trend significativo emerso nel primo semestre è il consolidamento degli investitori Private, che includono UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals), family office e Holding Company familiari. Questi hanno partecipato a circa un quarto delle operazioni, per un controvalore complessivo di circa 1,4 miliardi di euro, in forte aumento rispetto al miliardo di euro registrato nel 2024. La loro incidenza sul totale degli investimenti è passata dal 10% nel FY 2024 a circa il 25% nel primo semestre 2025, riconfermando un trend già visibile nel Q1.
Performance dei settori trainanti
Office tra core e value-add: il settore Office ha registrato investimenti per circa 1,4 miliardi di euro, con un aumento del 43% rispetto all’H1 2024. Il secondo trimestre, in particolare, ha visto volumi raddoppiati a circa 700 milioni di euro rispetto ai 360 milioni dello stesso periodo del 2024. Emerge la crescente importanza delle strategie value-add, con oltre il 30% dei volumi destinati a operazioni di riconversione, quasi la metà dei deal, principalmente verso destinazioni residenziali, PBSA (Purpose Built Student Accommodation) e alberghiere. Milano si conferma punto di riferimento con circa 800 milioni di euro investiti, concentrati su prodotti core in posizioni centrali. Spicca la vendita di un iconico edificio a uso misto office e retail in Piazza Cordusio, la principale transazione del Q2 per dimensioni, e l’acquisizione di un complesso direzionale in zona semicentrale. Anche Roma mostra segnali positivi con circa 400 milioni di euro, e nel Q2 la strategia value-add per riconversioni verso Hospitality e Living ha confermato il crescente interesse per la riqualificazione del patrimonio immobiliare. I rendimenti prime sono rimasti stabili al 4,25% per Milano e al 4,75% per Roma.
Attrazione costante per Hotels & Hospitality: il settore Hotels & Hospitality ha mantenuto la sua attrattività con investimenti di circa 1,2 miliardi di euro, in crescita del 47% rispetto all’H1 2024. Il Q2 ha contribuito significativamente con circa 660 milioni di euro. Un fattore chiave è il contributo delle operazioni di riconversione da altre destinazioni d’uso (principalmente direzionale), per un valore stimato di oltre 300 milioni di euro. L’elevato numero di transazioni nei principali mercati turistici italiani conferma la forte attrattività del settore. Venezia e le località del Lago di Como hanno registrato operazioni significative, con un prestigioso hotel a Venezia acquisito per oltre 100 milioni di euro e circa 200 milioni di euro investiti sul Lago di Como. Roma si conferma una destinazione target, specialmente per asset da riconvertire. L’interesse è trainato dalle ottime performance alberghiere e dalla strategia espansiva delle catene nazionali e internazionali.
Un ritorno in grande stile per il Retail: il settore Retail ha mostrato una crescita eccezionale, registrando investimenti pari a circa 1,1 miliardi di euro nel primo semestre 2025, più che raddoppiando i volumi rispetto allo stesso periodo del 2024. Questo risultato conferma il rinnovato interesse degli investitori. Nel segmento dei centri commerciali, spicca l’acquisizione di un importante centro in Sicilia per oltre 150 milioni di euro e la compravendita di due gallerie commerciali nel Nord Italia per circa 50 milioni. Il segmento High Street continua a catalizzare l’attenzione, in particolare a Milano, Roma e Firenze. Oltre all’asset di Piazza Cordusio già menzionato, si segnala la vendita di una prestigiosa porzione retail nel cuore di Roma. L’acquisizione di Grandi Stazioni Retail per oltre 1 miliardo di euro, sebbene non contabilizzata nei volumi di investimento tradizionali per via della sua natura di lease concession, rappresenta un chiaro segnale del dinamismo e dell’attrattività del settore per il capitale internazionale. I rendimenti netti prime rimangono stabili al 4,25% per High Street e al 6,50% per i Centri Commerciali, con capitali attivi che cercano prodotto con ritorni più elevati.
Crescita sostenuta per Industrial & Logistics: il settore Industrial & Logistics ha chiuso il primo semestre 2025 con circa 800 milioni di euro di investimenti, registrando una crescita del 66% rispetto all’H1 2024. Le attività si sono concentrate nel primo trimestre, con la conclusione di due portafogli da oltre 200 milioni di euro ciascuno. L’Italia si conferma un mercato strategico per gli investitori Core+ e Value add, che mantengono un approccio selettivo basato sulla qualità costruttiva, posizione strategica e potenziale di valorizzazione. Si osserva una compressione dei rendimenti netti prime per prodotti stabilizzati Core, ora al 5,4%, con una riduzione di 10 punti base rispetto al Q1.
Altri Settori in Crescita:
Living & Healthcare: il mercato del Living Multifamily e Residential ha registrato circa 170 milioni di euro di investimenti, con un significativo aumento delle riconversioni da altre destinazioni d’uso (principalmente terziarie) a residenziale e PBSA, pari a circa 250 milioni di euro aggiuntivi. Milano mostra un ritorno di interesse per operazioni di sviluppo residenziale con percorso urbanistico avviato. I rendimenti prime si sono compressi, attestandosi al 4,5% per il Multifamily e al 5% per il PBSA. Il settore Healthcare ha raggiunto i 300 milioni di euro nel solo Q2, una performance circa sei volte superiore rispetto all’H1 2024. Tra le operazioni più rilevanti, l’acquisizione di un portafoglio di 11 strutture ospedaliere, mentre il resto degli investimenti ha riguardato RSA. La domanda è stata trainata da investitori specializzati con focus su strutture sanitarie di alta qualità e residenze per anziani in location strategiche. Il rendimento prime per l’Healthcare è al 5,75%.
Data Center e Alternatives: si conferma un forte interesse degli investitori per l’asset class dei data center, con operazioni concretizzate nel Q2 2025 per un valore di oltre 200 milioni di euro, inclusa l’acquisizione di terreni strategici nell’hinterland milanese da parte di primari operatori internazionali. Si segnala inoltre l’acquisizione di asset special purpose da riposizionare a uso prevalentemente alberghiero o residenziale, ridando nuova forma ad asset non performanti.
Prospettive per il secondo semestre
Alberico Radice Fossati, country leader e head of capital markets di JLL Italia, ha commentato: “Il primo semestre 2025 ha segnato una svolta decisiva per il mercato immobiliare italiano, con una crescita di oltre il 50% rispetto allo stesso periodo del 2024 e un volume di investimenti che ha raggiunto 5,6 miliardi di euro”. Ha aggiunto che “la distribuzione equilibrata degli investimenti tra i diversi settori dimostra la maturità e la resilienza del nostro mercato” e che la performance del secondo trimestre, con un incremento del 56% rispetto al Q2 2024, “conferma la solidità della ripresa”. Per la seconda metà dell’anno, JLL prevede un’ulteriore accelerazione, guidata dal continuo calo dei tassi di interesse e dal ritorno di capitali internazionali. Il Paese offre opportunità di investimento diversificate e di qualità, con rendimenti competitivi rispetto ad altre piazze europee, dimostrando una capacità di adattamento e innovazione che lo rende sempre più attrattivo”.
