La Banca d’Italia ha appena pubblicato tre report dai quali emerge una fotografia molto netta sull’andamento del settore del real estate in Italia.
Mercato delle abitazioni
Il primo documento è il tradizionale Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia (1° trimestre 2025) che si basa su una indagine su un ampio campione di agenti immobiliari. I risultati dell’analisi partono dalla crescita delle quotazioni residenziali che si è rafforzata grazie a una domanda rimasta dinamica, mentre l’offerta di immobili risulta in calo. Conseguentemente lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali del venditore e i tempi di vendita sono scesi su livelli minimi.
Il prezzo finale di vendita è in media del 7,3% inferiore rispetto alle richieste iniziali, lo sconto più basso da molto tempo. In particolare, la riduzione media ottenuta sul prezzo inizialmente richiesto è stata inferiore al 10% in tutte le aree del Paese, con un minimo di circa il 5% nelle aree urbane del Nord-Est. Il tempo trascorso tra l’affidamento dell’incarico e la vendita si è ridotto rispetto al precedente trimestre (a 5,2 mesi da 5,7), collocandosi anch’esso sul livello più basso finora registrato.
La determinate di questa tendenza, che si innesta per la riduzione dell’offerta di abitazioni in vendita, è da ricercare, secondo gli agenti, nell’espansione del mercato degli affitti brevi che contribuisce al rialzo delle quotazioni sia delle compravendite sia delle locazioni.
A puntare il dito sul fenomeno degli affitti brevi (con durata inferiore a 30 giorni) è il 41% degli agenti intervistati che segnalano un impatto negativo sull’offerta di abitazioni negli ultimi 12 mesi (in particolare nelle aree urbane del Centro). Anche nel mercato delle locazioni gli affitti brevi spingono i canoni al rialzo tanto che per oltre la metà degli agenti, nel 1° trimestre 2025 i canoni di locazione sono risultati in aumento rispetto al periodo precedente. Inoltre, il margine medio di sconto rispetto al canone richiesto inizialmente è rimasto su livelli minimi storici (inferiore al 2,5%). Anche il numero di nuovi incarichi a locare ricevuti nel I trimestre sarebbe stato inferiore rispetto al periodo precedente.
In generale, le attese degli agenti sono risultate leggermente più favorevoli sia rispetto al proprio mercato di riferimento sia rispetto a quello nazionale; anche le prospettive di un aumento dei prezzi nel 2° trimestre sono preva lenti rispetto all’ipotesi di una diminuzione.
Il risultato riflette il marcato incremento della prevalenza delle opinioni positive per le aree urbane del Nord-Est e nel Centro, sia rispetto al trimestre precedente sia a quello corrispondente dello scorso anno.Va però sottolineato che le attese su un orizzonte a due anni risultano, invece, peggiorate per un approccio evidentemente più cauto degli agenti che non è difficile ipotizzare dipenda dall’incerto e preoccupante scenario globale.
Stabilità finanziaria
Il secondo report Rapporto sulla stabilità finanziaria (aprile 2025) quantifica l’incremento dei prezzi degli immobili residenziali (4,5% rispetto allo stesso periodo del 2023) e precisa che le quotazioni sono salite anche in termini reali.
La variazione tendenziale dei prezzi è positiva per tutte le aree del Paese e per le principali città. Da sottolineare che secondo le stime della Banca d’Italia la crescita dei prezzi delle abitazioni rimarrebbe robusta nel corso del 2025, per poi attenuarsi gradualmente nei due anni successivi. In questa valutazione emerge una convergenza con le previsioni degli agenti immobiliari.
Lo stato dell’economia
Il Bollettino economico (aprile 2025) dedica specifica attenzione al settore delle costruzioni nel quale si è protratto il rialzo della produzione, anche se le aziende più attive nel comparto residenziale segnalano piuttosto un rallentamento. La spiegazione sembra essere nel fatto che oltre la metà delle imprese censite prevede di beneficiare, in maniera diretta o indiretta, dei provvedimenti connessi con il Pnrr.
Anche questo documento della Banca d’Italia conferma la crescita nel quarto trimestre 2024 dei prezzi delle abitazioni segnalando una accelerazione sui dodici mesi (4,5%, da 3,9%), sia per le nuove costruzioni sia per gli immobili esistenti, con una tendenza diffusa nelle diverse aree. Il volume delle compravendite, in conclusione, è ritornato sui livelli di metà del 2022.
Un cauto ottimismo sembra prevalere nello scenario (a breve) del real estate e anche gli aspetti sui quali si incentrano le maggiori preoccupazioni per il buon funzionamento del mercato immobiliare (a partire dalla inarrestabile crescita del mercato degli affitti brevi) vanno considerati comunque una opportunità da sfruttare per nuovi progetti immobiliari e nuove opportunità di business.
di Luigi Donato – Studio Legale Capolino & Donato, Upside Tow
