Una domanda di case in locazione grande come la Romania (venti milioni di persone) è alla ricerca attiva di un affitto in Europa. Lo trova con difficoltà (perché si costruisce poco e l’offerta preferisce la locazione breve). Gli italiani rappresentano un quinto della domanda continentale con quasi quattro milioni di persone che cercano case in affitto. Negli ultimi dieci anni la quota di cittadini europei in locazione è passata dal 29,3 per cento (2014) al 31 per cento (2024), con un incremento di 1,7 punti percentuali.
“Nonostante gli europei preferiscano l’acquisto della casa – ha dichiarato in apertura del convegno Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -, nelle grandi città la domanda di alloggi in affitto è elevata a causa della migrazione interna, delle modalità di vita, delle caratteristiche sociali e dei prezzi delle case in vendita. I giovani scelgono la casa in locazione perché sono tendenzialmente più “nomadi”. Nel nostro Paese manca drammaticamente l’offerta di tipo industriale realizzata da grandi operatori e sostenuta dagli investitori. E’ urgente invertire questa tendenza, soprattutto ora che ci sono le condizioni per creare un nuovo grande mercato della offerta locativa, che vada incontro a tutte le tipologie di domanda”.
Tra il 2015 e il 2024 i canoni degli affitti residenziali in Europa sono aumentati mediamente del 10,2 per cento circa e hanno superato i 240 euro/mq/anno. Il canone medio per un appartamento nelle principali capitali europee, nell’ultimo trimestre del 2024, ha raggiunto i 1.600 euro mensili con un aumento medio del 3,2 per cento rispetto all’ultimo trimestre del 2023. I monolocali hanno invece raggiunto un canone medio di 1.200 euro mensili con una crescita del 2,2 per cento. Il costo mensile di una stanza singola per studenti è aumentato del 3,3 per cento, superando i 700 euro al mese. Nel nostro Paese sono circa 7,7 milioni le case impiegate per la locazione da residenti e utilizzatori continuativi (domiciliati, studenti fuori sede, giovani lavoratori e professionisti, ecc.), a cui si aggiungono circa 770 mila unità residenziali a servizio della locazione breve, quasi il 24 per cento dello stock abitativo complessivo (circa al 21,5 per cento se consideriamo esclusivamente le locazioni tradizionali). Gli 1,31 milioni di nuovi contratti di locazione nel 2024 hanno generato un volume aggiuntivo di canoni di oltre 9 miliardi di euro annui, interessando una superficie residenziale che supera i 110 milioni di metri quadrati. È quanto emerge dal Rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa” che è stato presentato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. durante il Forum Locazione 2025 tenutosi oggi 15 aprile a Milano.
“In Europa – commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – circa tre cittadini su dieci optano per la locazione, scegliendo l’affitto rispetto all’acquisto. Analizzando il mercato locativo nel nostro rapporto, abbiamo rilevato che nel 2024 il 69 per cento della popolazione europea possiede la casa in cui vive, in diminuzione dello 0,2 per cento rispetto al 2023 e del 2,3 per cento sul 2014. Al contempo, l’andamento degli ultimi dieci anni della quota della popolazione che ha scelto la locazione è in crescita del 5,6 per cento sul lungo periodo e dello 0,5 per cento negli scorsi dodici mesi. Se guardiamo all’utilizzo dei beni in locazione in Europa, troviamo la Germania in vetta alla classifica, con oltre il 52,7 per cento di famiglie in affitto, seguita da Austria e Danimarca, entrambe con valori superiori al 40 per cento. L’Italia si posiziona al di sotto della media europea, con un valore del 24,6 per cento. Nel confronto internazionale, il nostro Paese si conferma legato a un modello abitativo che preferisce la proprietà della casa, storicamente considerata un bene rifugio e una forma di stabilità economica e familiare”.
Crupi (Abitare Co.): “Milano il mercato degli affitti più dinamico in Italia”
“Il mercato delle case in affitto in Italia si conferma un settore in continua evoluzione. I grandi centri urbani analizzati si contraddistinguono per specifiche peculiarità che consentono loro di emergere rispetto alle altre realtà nazionali, nonostante alcune tematiche comuni quali la crescente richiesta di alloggi in affitto a medio e breve termine, la pressione della domanda da parte di studenti fuori sede, e la scarsità di proposta di locazione di qualità a canoni sostenibili – ha dichiarato Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co. -. Milano, il capoluogo lombardo, con circa 76 mila nuove unità residenziali locate nel 2024, si presenta più dinamico rispetto a molte altre realtà a livello nazionale, come dimostrano da un lato la crescita del numero di contratti stipulati nell’ultimo anno (+4 per cento) e dall’altro l’incremento del valore del canone medio, seppure variabile nelle diverse zone urbane. Il dato più evidente dell’importanza di questo mercato per la realtà meneghina è la variazione del numero di contratti nuovi stipulati nel 2024 rispetto al 2015. Non solo Milano vede un incremento del 19 per cento ma è anche l’unica, fra le cinque città analizzate, a esprimere una variazione positiva. Oggi oltre alla domanda tradizionale, che guarda al mercato dell’usato, c’è una domanda che punta ad un prodotto che si propone come un modello alternativo sia all’acquisto che alla locazione tradizionale, molto attento alla zona urbana in cui si inserisce. È una domanda composta da singoli e famiglie che hanno una disponibilità di spesa medio alta rispetto alla media dei canoni pagati dal mercato in generale”.
Confrontando l’andamento dei prezzi di vendita e dei canoni di affitto medi negli ultimi dieci anni, emergono notevoli differenze. In Italia, infatti, mentre i prezzi di vendita registrano un aumento che sfiora il tredici per cento rispetto al 2015, i canoni di locazione sono aumentati dell’8,4 per cento. Un forte squilibrio è registrato anche dalla Germania, dove la variazione dei prezzi di vendita ha sfiorato il 47 per cento. Negli ultimi dieci anni i canoni tedeschi sono cresciuti del 15,5 per cento.
Analizzando le più importanti città europee, Amsterdam conferma, per un appartamento, un canone di affitto medio di 2.070 euro mensili, in calo dell’1,4 per cento rispetto al 2023. Il prezzo mensile di una stanza singola per studenti è invece nuovamente aumentato del 5,6 per cento andando a sfiorare i mille euro (950 euro). Berlino ha registrato un calo del canone medio degli appartamenti che oggi è a 1.570 euro mensili e, rispetto ad altre capitali, rimane il più conveniente. Milano raggiunge un canone medio di 2.090 euro mensili per un appartamento, seguita da Parigi con 1.900 euro.
Spostando l’attenzione sul versante degli investimenti, il comparto living ha registrato una crescita significativa in Europa, con un incremento del 27,8 per cento nel 2024 rispetto all’anno precedente e una previsione di ulteriore capacità di espansione dell’8,5 per cento nel 2025. In questo scenario il quadro italiano appare meno dinamico rispetto ai principali paesi europei, con un volume complessivo degli investimenti nel settore living che nel 2024 si è attestato su 700 milioni di euro, in sostanziale stabilità rispetto al 2023. Tuttavia, le previsioni per il 2025 indicano una possibile inversione di tendenza, con un incremento del 43 per cento e un valore stimato di investimenti pari a un miliardo di euro.
Il 24% dello stock abitativo è costituito da case per la locazione
Nel nostro Paese quasi il 24 per cento dello stock abitativo complessivo (circa al 21,5 per cento se consideriamo esclusivamente le locazioni tradizionali) è costituito da case impiegate per la locazione. In una panoramica nazionale, le case in locazione hanno una dimensione media di poco inferiore agli 85 metri quadrati e un canone mensile di poco superiore ai 580 euro.
Nel corso del 2024 il mercato locativo residenziale ha proseguito una traiettoria di crescita nei canoni medi, con dinamiche particolarmente marcate nelle aree metropolitane e nei principali centri universitari. A livello nazionale, nel 2024, i canoni di affitto hanno registrato un incremento medio del 4,7 per cento su base annua, con variazioni sensibilmente superiori in città come Milano e Roma, dove gli aumenti hanno superato il cinque per cento. Le previsioni per l’anno in corso indicano un leggero incremento dei canoni di locazione che, a livello medio nazionale, comporterà un incremento di oltre il quattro per cento, portando il valore medio di riferimento a superare gli 85 euro/mq/anno. Un mercato della locazione alimentato soprattutto dalle difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di una casa, e da una domanda che continua nel suo processo di concentrazione in corrispondenza dei grandi centri urbani della Penisola stimata da Scenari Immobiliari in 3,95 milioni di famiglie, studenti e neolaureati, domiciliati.
Il livello di canone medio annuo più elevato si riscontra a Milano, dove raggiunge i 180 euro/mq/. Seguono Roma, con un canone annuo di 160 euro/mq, Bologna, dove è di circa 120 euro, Napoli, di poco inferiore ai 105 euro e Genova, dove il canone medio si attesta intorno ai 90 euro.
Sul fronte della tipologia contrattuale, nel 2024 il concordato rappresenta poco più di un quarto dei complessivi, con l’ordinario di lungo periodo che copre circa la metà delle nuove stipule, in calo rispetto a dieci anni fa. I contratti agevolati per studenti, a seguito della continua crescita del numero di iscritti fuori sede nelle principali università della Penisola, proseguono il loro andamento positivo.
Gli affitti nelle grandi città: Roma e Milano sono il 12% del mercato italiano
Anche quest’anno il Rapporto realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. ha analizzato il mercato della locazione residenziale nei grandi centri urbani come Bologna, Genova, Milano, Napoli, Roma dove persistono peculiarità con ricadute sulla creazione di una domanda esigente, attrazione degli operatori della filiera immobiliare specializzati e investitori, partecipazione degli attori locali. Dal 2015 il volume del comparto nelle città analizzate è cresciuto di poco più del dieci per cento mentre i canoni sono cresciuti di oltre il cinque per cento.
Il mercato a Bologna è sceso nel 2024 ad un volume di circa 20 mila nuovi contratti, con un decremento in dodici mesi del 6,5 per cento. A Genova ha raggiunto un volume di oltre 17 mila nuovi contratti, con un incremento in dodici mesi di quasi l’otto per cento. Milano, con circa 76 mila nuovi contratti nel 2024, si presenta più dinamica rispetto a molte altre realtà a livello nazionale, come dimostrano da un lato la crescita del 4 per cento del numero di contratti e dall’altro l’incremento del valore del canone medio. Il mercato a Napoli ha registrato un incremento del tre per cento, con un volume di 19 mila nuovi contratti. Il mercato nella Capitale ha raggiunto nel 2024 un volume di poco inferiore alle ottantamila nuove stipule, con un forte decremento sul 2023 di circa l’otto per cento. Il mercato dell’ultimo anno realizzato da Roma e Milano costituisce il 12 per cento del totale nazionale, con un peso equivalente.
All’interno del report trovano spazio analisi di natura fiscale e territoriale, sociale, economica e immobiliare finalizzate a proporre possibili strategie, a livello nazionale, per lo sviluppo del comparto residenziale della locazione gestita in forma imprenditoriale, attualmente in grado di generare un valore di mercato di quasi 460milioni di euro e a supportare gli operatori immobiliari offrendo una mappa di riferimento utile per individuare, nelle città analizzate, le zone dei capoluoghi e i comuni limitrofi che, per caratteristiche intrinseche e capacità di spesa della domanda residente, esprimono le maggiori possibilità e potenzialità di crescita per il futuro.
