Gli ingredienti per un consolidamento dell’office in Italia ci sono: crescita del Pil prevista intorno allo 0,5-0,7% , inflazione sotto il 2%, mercato del lavoro che tiene e una buona occupazione.
A rompere le uova nel paniere ci pensano le tensioni geopolitiche e l’incognita Usa, che potrebbe indebolire l’economia di un 2025 che, per quanto riguarda gli uffici, sta ancora una volta incoronando il prime come destinazione degli investitori, lasciando il nonprime per il momento nel limbo.
L’analisi di Cushman & Wakefield lo sottolinea: qualità e posizione continuano a essere fattori cruciali nella selezione degli spazi per uffici.
Questa non è una novità, perché nell’ultimo decennio, gli spazi per uffici di alta qualità hanno rappresentato circa il 70% della domanda totale a Milano, mentre a Roma hanno raggiunto circa il 50%.
Ma anche nelle aree centrali si sta verificando un crescente divario di disponibilità, che ha portato a una pressione al rialzo sugli affitti che si prevede continuerà anche nell’anno in corso.
Secondo C&W, a Milano, nell’area del Cbd, il canone prime, stimato a 730 €/mq/anno a fine 2024 con una crescita annua del 4%, dovrebbe registrare un ulteriore aumento di circa il +3% nel 2025 e oltre il +1% nel 2026.
A Roma, nell’area del Cbd, il canone prime, che si attesta a 600 €/mq/anno nel 2024, con una crescita annua di quasi il 4%, dovrebbe crescere di circa il +2% sia nel 2025 che nel 2026.
Nel 2024 l’office si prende il 20% degli investimenti
Per quanto riguarda gli investimenti, il settore degli uffici ha registrato nel 2024 un’attività inferiore rispetto al passato, rappresentando circa il 20% del volume complessivo del mercato immobiliare.
I grandi deal si sono concentrati a Milano, con tre che hanno visto protagonisti Coima e Intesa Sanpaolo, più il nuovo headquarter di Campari e il Palazzo di Fuoco venduto da Blackstone-Kryalos a Corum Am.
L’interesse per gli spazi direzionali è quindi in crescita, seppur estremamente selettivo.
C&W prevede che le normative europee avranno un impatto ulteriore sui valori degli asset, sui canoni di locazione e sulla domanda degli inquilini.
E prevede anche un aumento delle operazioni di riposizionamento immobiliare, sia a Milano che a Roma, in sedi di uffici consolidate dove i canoni di locazione potrebbero continuare a crescere.
Al contrario, nelle aree cittadine meno attrattive, dove il tasso di vacancy ha raggiunto il 17% negli ultimi 3 anni, è previsto un calo dell’interesse da parte degli inquilini, con conseguente rallentamento della crescita degli affitti.
E qui entra in gioco la riconversione a usi più richiesti, dall’hospitality al living, che sono forse l’unica strada che può dare vita a questa classe di immobili.
