Il Built to rent (Btr) è una asset class ormai matura in tutta Europa e una delle poche che continua a crescere ad alto ritmo negli anni post-Covid. I fattori più importanti che alimentano questo mercato sono i nuclei familiari mediamente più piccoli e dispersi e una difficoltà sistemica a comprare casa dovuta a prezzi e/o tassi di interesse troppo alti.
In Inghilterra nel 2024 sono stati investiti un totale di 5,2 miliardi di sterline in questo settore immobiliare, la cifra più alta di sempre, di cui il 66% proviene da fondi di investimento e sviluppatori internazionali, guidati da una massiccia compagine di fondi statunitensi. Questo dimostra il forte interesse globale per questa asset class, con investitori alla ricerca di rendimenti stabili in un mercato sempre più competitivo.
Il mercato dei multi-family (condomini e palazzine con appartamenti) la fa ancora da padrone, ma uno dei segmenti Btr più promettenti è quello del Single family housing, cioè delle case unifamiliari costruite appositamente per essere affittate. Si tratta di un modello che sta rapidamente guadagnando terreno, in quanto risponde alle esigenze di famiglie alla ricerca di maggiore spazio e qualità della vita senza l’onere della proprietà.
Il mercato italiano, storicamente ancorato alla sicurezza sociale ed economica della casa di proprietà, forse non è ancora pronto a digerire il concetto della “casa di famiglia in affitto”. Tuttavia, con la crescente difficoltà di accesso alla proprietà, specialmente per le giovani generazioni, non è escluso che anche in Italia possa emergere una domanda per soluzioni abitative Btr. Del resto, l’evoluzione demografica dell’Europa e l’indebolimento del potere di acquisto immobiliare sono fenomeni transnazionali che, presto o tardi, avranno anche un impatto in paesi refrattari al concetto di affitto.
Vediamo quali sono le tendenze e i dati che possono dare spunto agli operatori del real estate italiano, a breve e a lungo termine.
Numeri da capogiro
Negli ultimi dieci anni, il settore Build to rent nel Regno Unito ha visto una crescita esponenziale. Dal 2014 al 2024, gli investimenti totali hanno raggiunto i 33 miliardi di sterline.
Il 2024 ha segnato un nuovo record per il settore, con 5,2 miliardi di sterline investiti, di cui 2,6 miliardi solo nella prima metà dell’anno, segnando un aumento del 29% rispetto all’anno precedente. Il numero di unità completate nel settore Btr ha superato le 123.500 nel 2024, con ulteriori 49.000 in costruzione e una pipeline di 109.800 unità. In totale, il settore comprende 282.500 unità tra completate e in fase di sviluppo.
Nel segmento Single family housing (Sfh), il 2023 ha visto un’impennata del 500% rispetto al 2022, con 1,9 miliardi di sterline investiti e oltre 6.200 unità acquistate o finanziate. La tendenza è continuata nel 2024, con investimenti che hanno già superato 1,5 miliardi di sterline solo nella prima metà dell’anno.
L’interesse per il Sfh è alimentato da diversi fattori, tra cui il calo del numero di case disponibili in affitto (-41% rispetto al 2017-2019) e l’aumento del numero di famiglie che scelgono l’affitto a lungo termine. Questi numeri mostrano un settore in piena espansione, che offre opportunità per investitori e sviluppatori, ma anche nuove sfide in termini di pianificazione urbana e sostenibilità.
L’urbanistica è pronta?
Le regolamentazioni urbanistiche inglesi (nazionali e locali) rappresentano una sfida per lo sviluppo del settore. Nel Regno Unito, le politiche di pianificazione devono ancora adeguarsi completamente a questa nuova asset class, specialmente per quanto riguarda le aree suburbane.
Il governo inglese ha fissato l’obiettivo di costruire 1,5 milioni di nuove abitazioni entro il 2029, e il segmento Sfh potrebbe essere un tassello chiave per raggiungere questo traguardo. Tuttavia, la complessità dei processi di approvazione urbanistica e la mancanza di incentivi specifici per il BTR continuano a rallentare lo sviluppo di nuovi progetti.
Un altro aspetto critico è la sostenibilità. La maggior parte degli investitori nel Btr si sta orientando verso edifici ad alta efficienza energetica e con certificazioni ambientali avanzate. Ad esempio, il 72% delle abitazioni Sfh ha una certificazione Epc pari ad almeno B, rispetto al 12% delle abitazioni in affitto tradizionali.
Una nicchia in espansione: il Single family housing
Il Single family housing sta rapidamente guadagnando terreno, passando dal rappresentare appena l’8% del mercato Btr nel 2022 al 42% nel 2023. Questo segmento attira investimenti perché risponde a un’esigenza abitativa sempre più diffusa: abitazioni in affitto per famiglie, situate in contesti suburbani con accesso a servizi e spazi verdi.
Un recente rapporto Knight Frank evidenzia che il numero totale di unità Sfh completate e in pipeline ha quasi triplicato dal 2018, superando le 26.500 unità. Inoltre, il 71% degli investitori nel settore residenziale ha dichiarato di voler aumentare la propria esposizione a questo segmento nei prossimi cinque anni.
Il modello Sfh offre vantaggi significativi sia per gli investitori che per gli inquilini. Per gli investitori, garantisce una minore rotazione degli affittuari e costi di gestione inferiori rispetto ai complessi multifamiliari. Per gli inquilini, offre soluzioni abitative di qualità superiore rispetto al mercato tradizionale dell’affitto.
Le prospettive per il Sfh sono estremamente positive: il settore potrebbe arrivare a coprire fino al 30-35% del mercato degli affitti privati nel Regno Unito, con una domanda potenziale che supera le 900.000 unità.
Il Built to rent si sta evolvendo rapidamente, e il segmento delle case unifamiliari sta emergendo come una delle principali opportunità di investimento nel mercato immobiliare del Regno Unito. Se il mercato italiano seguirà questa tendenza, solo il tempo lo dirà. Ciò che è certo, però, è che il settore residenziale in affitto sta subendo una trasformazione senza precedenti, con impatti che si faranno sentire a livello globale.
di Lorenzo Pandolfi – Logic Planning
