A pochi giorni dalla conclusione della Milano fashion week è tempo di tracciare un bilancio del rapporto tra moda e l’immobiliare che la riguarda da vicino.
Nella moda italiana operano 80 mila imprese registrate e nelle unità locali sono occupati 438 mila addetti che rappresentano più di un quarto (27,8%) della moda in Ue, posizionando l’Italia al primo posto tra i 27 paesi dell’Unione Europea per occupazione nella moda.
Il settore sta vivendo però un momento delicato. Secondo i dati Confartigianato le esportazioni dei prodotti tessili, di abbigliamento e pelle a novembre 2024 sono scese del 9,0% . Più contenuto il calo sui mercati Ue (-1,8%) rispetto alla caduta sui mercati extra Ue (-7,1%), con le flessioni più ampie registrate sui mercati di Svizzera (-48,7%) e Russia (-9,2%).
Il 2024 è stato quindi definito il terzo annus horribilis dopo il 2009 e il 2020, con la fine del 2024 che ha visto peggiorare le attese sugli ordini delle imprese della moda, con un saldo di -9,9 (era -7,3 a novembre).
Crescono le vendite al dettaglio
Le vendite al dettaglio sono però leggermente aumentate (+0,9%) per i prodotti di abbigliamento mentre rimangono in territorio negativo (-0,8%) per le calzature, articoli in pelle e da viaggio.
Se la moda sta soffrendo non si può dire lo stesso dell’immobiliare che la ospita, con le high street che registrano una crescita della domanda di nuovi spazi e le recenti aperture di boutique di lusso che contribuiscono a mantenere elevato il livello dei canoni di locazione che risultano in costante aumento, raggiungendo il picco nel Quadrilatero, dove i prezzi si aggirano tra i 14.000-15.000 €/mq/anno.
In tutto questo per la prima volta nel 2024 Via Montenapoleone è salita in vetta tra le vie dello shopping mondiali per valori di canone di locazione annuo (circa 20mila euro, secondo il Main Streets Across The World 2024 di Cushman & Wakefield). Un traguardo significativo considerando che nel 2014 la via si posizionava al sesto posto in classifica.
I marchi internazionali trainano la domanda di spazi anche nelle altre principali città d’Italia, come a Roma nelle aree che intercettano via Condotti e le vicine via Frattina e via del Corso, con più di 20 nuove aperture negli ultimi 12 mesi. Anche Firenze e Venezia esercitano attrattività sugli investitori, confermata dagli alti livelli dei canoni di locazione accompagnati dai bassi tassi di sfitto. I canoni prime risultano stabili o in crescita, soprattutto nelle location più esclusive. Il tasso di rendimento lordo si attesta tra il 4,00% e il 6,00%, con una leggera compressione nelle zone centrali.
Italia paese di outlet
Secondo l’osservatorio Shopping tourism la superficie commerciale degli outlet ha raggiunto per la prima volta quota 750.000 mq pari a un +4% sul 2023.
Un risultato destinato a crescere del 7% nel 2025 grazie anche all’apertura di un nuovo outlet a Roma, la prima nuova struttura inaugurata in Italia negli ultimi 4 anni.
Situazione meno positiva, invece, per i department store, con alcune chiusure previste nel corso del 2025 nel centro nord del paese.
A questo si aggiunge la chiusura del mall di lusso Fondaco dei Tedeschi a Venezia, che sembra seguire la scia di alcune scelte fatte dal colosso del lusso Kering, che ha venduto per 350 milioni di euro il 100% delle entità The mall luxury outlets detenute al fondo statunitense Simon. The mall, creato nel 2001, gestisce due destinazioni outlet di lusso in Italia, una a Leccio, vicino a Firenze, e l’altra a Sanremo.
Il peso dello shopping tourism
Lo shopping tourism sta crescendo e, anche se pesa il 2% del totale, è una componente dalle buone capacità di spesa e che è in grado di contribuire non poco non solo ai risultati commerciali delle imprese del turismo, ma anche a quelle del commercio e delle produzioni varie cui questi turisti sono interessati.
Per quanto riguarda il segmento di domanda Usa, dall’osservatorio sullo shopping tourism emerge una crescita della quota di chi viaggia per shopping e lo ha fatto più di una volta (oltre il 70%). Tra i turisti statunitensi che viaggiano per shopping, il 31% lo ha fatto quattro o più volte.
A riprova che l’acquisto fisico richiede di essere un’esperienza, è aumentato il peso della combinazione eventi & shopping: il 45% degli shopping tourist americani ha infatti dichiarato di avere viaggiato anche in occasione di eventi particolari legati al fenomeno, dalle fashion weeks ai periodi del black Friday.
Secondo il barometro Confimprese Jakala il 2025 sarà un anno di stabilità per i consumi nel fashion, che aumenteranno dello 0,5%, mentre le previsioni per l’immobiliare che la ospita sono positive come il sentiment degli investitori e dei proprietari.
Circa il 35% degli intervistati all’analisi annuale EY sulla fiducia nel settore immobiliare retail in Italia ha infatti dichiarato di aver cambiato il proprio approccio verso l’asset class rispetto all’anno scorso e di voler perseguire strategie di investimento opportunistiche mediante acquisti selettivi ed orientati a rendimenti in ingresso elevati.
I parchi commerciali risultano preferiti per i nuovi investimenti nei prossimi 12 mesi, mentre, come visto, l’interesse per le high street resta solido.
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