Si parla spesso di una ripresa del settore degli uffici commerciali. Sebbene vi siano segnali anche molto positivi, la realtà è più complessa e gran parte del mercato rimane in difficoltà, con immobili venduti a fronte di forti sconti a causa del persistente impatto del lavoro da remoto. Mentre gli spazi di fascia alta continuano a performare bene, la vera opportunità riguarda le conversioni da ufficio a residenziale.
Nonostante i tassi di interesse elevati, gli sviluppatori stanno procedendo con le conversioni a un ritmo senza precedenti. Da tenere a mente però che rispondendo alla crescente domanda di alloggi nella città, la maggior parte delle nuove unità saranno destinate al mercato locativo.
Con i tassi dei mutui intorno al 7% e l’inflazione in crescita, i canoni di locazione a Manhattan continuano a salire, con la prospettiva di raggiungere nuovi record quest’anno. L’arrivo sul mercato di appartamenti convertiti dagli uffici giunge in un momento cruciale e, sebbene molte di queste abitazioni rientrino nel segmento di lusso, l’aumento dell’inventario dovrebbe comunque contribuire a stabilizzare il mercato.
Nonostante l’aumento delle spese di costruzione il calo dei valori degli uffici commerciali riduce i costi di acquisizione per gli sviluppatori, rendendo le conversioni più sostenibili. Comprendere velocemente queste dinamiche sarà fondamentale per chi vorrà capitalizzare sulle nuove tendenze del mercato.
Il polso del mercato a Manhattan
L‘attività contrattuale (numero di preliminari) in ribasso dell’1% è rimasta praticamente invariata rispetto all’anno scorso mentre il calo rispetto alla media storica del mese è del 7,6%. Il prezzo mediano per un appartamento a Manhattan è ora pari a $1.15M, ovvero il 2.4% in più rispetto ad un anno fa. Il numero di proprietà sul mercato è inferiore di circa il 5,4% rispetto allo stesso periodo del 2024, mentre il numero di vendite in sospeso, ovvero quelle che hanno già un contratto preliminare firmato, è del 15% superiore. Il risultato è un Polso del Mercato (rapporto tra vendite in sospeso e unità disponibili) che si attesta a un livello di 0,48 (0,5 è considerato favorevole al venditore, sotto lo 0,3 e favorevole al compratore), confermando un mercato in equilibrio.
Mercato del Lusso
La scorsa settimana a Manhattan sono stati firmati 41 contratti per immobili con prezzi a partire da 4 milioni di dollari, 12 in più rispetto alla settimana precedente.
Il mercato del lusso sta vivendo un momento di forte crescita, con l’andamento delle ultime quattro settimane a conferma di questa tendenza: 14, 22, 29 arrivando infine ai 41 contratti della scorsa settimana, che è stata la più attiva dal maggio 2022, quando le firme furono addirittura 43. Da segnalare che 20 delle 26 vendite di immobili di tipo condo riguardavano unità vendute direttamente dal costruttore, il numero più alto per proprietà sopra i 4 milioni di dollari dall’inizio del 2022. Queste unità hanno registrato una media di 3.029 dollari al piede quadrato (circa 32.500 dollari al metro quadrato), con una superficie media di 2.757 piedi quadrati (circa 250 metri quadrati).
Mercato delle locazioni
A gennaio 2025 le nuove sottoscrizioni di contratti di locazione sono aumentate del 27% rispetto all’anno precedente, mentre l’offerta, sempre rispetto all’anno scorso, è cresciuta del 17%. L’affitto mediano ha segnato un incremento annuo del 4,8%, attestandosi a 4.350 dollari al mese, in scia coi rialzi dei mesi precedenti.
Con i tassi dei mutui ancora elevati, la pressione sul mercato degli affitti continua a crescere. La competizione resta alta, con offerte al rialzo (le cosiddette bidding war) per il 20,9% dei contratti di locazione, in aumento rispetto al 15,1% dello scorso anno.
Sconti sugli uffici, ma non a Midtown, il terzo mercato più caro al mondo
Evitate Midtown Manhattan se cercate un ufficio a buon prezzo: è il terzo mercato più caro al mondo, dopo Londra e Hong Kong, e il più costoso negli Stati Uniti.
Secondo Savills, il costo netto effettivo medio per gli inquilini a Midtown è salito del 9% a 206,67 dollari al piede quadrato (2.224 dollari al metro quadrato). A Londra è di 277,55 dollari (circa 2.988 dollari al metro quadrato), mentre a Hong Kong è sceso a 230,39 dollari (circa 2.481 dollari al metro quadrato).
Anche Downtown Manhattan figura tra i mercati più costosi degli Stati Uniti, posizionandosi al quarto posto con un costo netto effettivo medio di 91,88 dollari al piede quadrato (circa 989 dollari al metro quadrato) e preceduta da San Francisco e Century City, a Los Angeles.
Secondo Rick Schuham, ceo di Savills Global Occupier Services, il volume di affitti e leasing continuerà a crescere per tutto il 2025, con un ulteriore aumento dei costi netti effettivi.
Gli aeroporti di New York hanno registrato l’anno più trafficato di sempre
Nel 2024, gli aeroporti di New York hanno raggiunto un nuovo record di traffico passeggeri con 149,9 milioni di viaggiatori, superando i 143,8 milioni del 2023. La stagione delle vacanze ha segnato un’impennata significativa, con dicembre che ha registrato un massimo storico di 12,5 milioni di passeggeri.
Il presidente della Port Authority di New York e New Jersey, Kevin O’Toole, ha attribuito questa crescita ai 30 miliardi di dollari investiti in ammodernamenti aeroportuali. Tra i progetti più rilevanti figurano la riqualificazione su larga scala del JFK, la trasformazione del LaGuardia, ora considerato uno degli aeroporti più quotati del Paese, e la continua modernizzazione del Newark Liberty.
Il Waldorf Astoria accoglie i primi residenti dopo la conversione
Per la prima volta in quasi un secolo, il Waldorf Astoria accoglie i suoi primi proprietari residenti. Il progetto di conversione ha portato alla creazione di 375 appartamenti e allo stesso numero di camere d’albergo, con vendite comprese tra 1,8 milioni e oltre 3 milioni di dollari. I prezzi variano tra 2.540 e 3.380 dollari al piede quadrato (circa 27.000-36.000 dollari al metro quadrato).
Dopo anni di ritardi, tra il crollo del gruppo assicurativo cinese Anbang e le battute d’arresto dovute alla pandemia, i residenti potranno ora usufruire di oltre 50.000 piedi quadrati (circa 4.600 metri quadrati) di servizi privati. Tra questi, una piscina di 25 metri con lucernario su Park Avenue, un centro fitness, un teatro e una sala giochi. Entro la primavera, avranno accesso anche ai servizi dell’hotel, tra cui una spa di 30.000 piedi quadrati (circa 2.800 metri quadrati).
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