Che cosa aspettarsi dal mercato immobiliare nel 2025? Quali saranno le sfide e le opportunità più grandi per il settore? Quale sarà l’asset class che guiderà il cambiamento più importante e significativo? E la logistica, in tutto questo, come si comporterà? Sono queste alcune delle domande che il mercato si è post al termine del 2024. L’anno da poco trascorso, del resto, è stato positivo e lascia ben sperare anche per il 2025.
Il 2024 è positivo: 1,2 miliardi di investimenti nei primi nove mesi dell’anno
Secondo le analisi di Jll, nei primi 9 mesi del 2024 il settore logistico e industrial ha raggiunto circa 1,2 miliardi di investimenti, +6% anno su anno, posizionandosi al terzo posto per volume investito dopo uffici e retail e rappresentando circa il 18% del totale. Nel terzo trimestre dell’anno, che ha visto un totale di circa 650 milioni investiti, si sono registrate nel settore alcune transazioni rilevanti (circa 400 milioni in tutto) da parte di investitori internazionali di grosse dimensioni, che hanno interessato i mercati core di Milano, Roma e Castel San Giovanni (PC). Dati e risultati simili sono confermati anche da Savills nel report “Italian Logistics Spotlight” di ottobre 2024.
Il settore rimane e sembra essere destinato a rimanere anche nel corso del 2025 uno dei principali target di investimento, trainato dal significativo repricing negli ultimi 24 mesi, che ha portato i rendimenti prime netto su netto al 5,5%. I solidi fondamentali dei settori logistico e produttivo continuano ad attrarre sia investitori in logistica tradizionale sia long income. In generale, rimangono dominanti i capitali core + e value add, che mantengono forte convinzione nei fondamentali lato occupier.
Nonostante, in termini numerici, circa la metà dei deal del 2024 abbia riguardato transazioni entro i 25 milioni di euro, l’impatto di queste transazioni di significativo valore ha determinato un aumento della size media nel periodo considerato del 2024, che è arrivata a quasi 60 milioni di euro. In generale, lato investimenti, le prospettive sono moderatamente positive alla luce del quadro macroeconomico in miglioramento, grazie anche ai recenti tagli dei tassi e di una dinamica in rafforzamento sugli altri mercati Emea, che si sta riflettendo anche in Italia.
Jll e Savills: “Nel 2024 intensa attività di investitori logistici”
Carlo Walder, head of industrial & logistics di Savills in Italia: “Il settore continua a mostrare segnali positivi, con volumi di investimento in ripresa guidati da capitali value add e core plus e con un ritorno atteso di quelli core. I rendimenti sono rimasti stabili ma potrebbero comprimersi nei prossimi mesi. Nel mercato del letting, la scarsa disponibilità di asset nelle location strategiche e canoni elevati stanno contribuendo a far crescere la domanda di operazioni owner occupation”.
“Il Q3 ha visto concretizzarsi operazioni di dimensioni significative, che si sono riflesse in una crescita dei volumi complessivi dei primi nove mesi dell’anno. Il rafforzamento della tensione competitiva nei mercati core Emea ha favorito anche un aumento dell’attenzione degli investitori per il mercato italiano, che continua a offrire fondamentali locativi robusti e uno spread di rendimento rispetto ai core market – ha commentato Elena Di Biase, head of logistics capital markets di Jll Italia -. Cominciamo anche a vedere segnali incoraggianti da parte dei capitali core, che si aggiungono a quelli value add e core +, migliorando quindi le prospettive di mercato”.
“L’interesse per la logistica in Italia rimane forte, nonostante un rallentamento del take-up, con una crescente attività da parte di end user. Sebbene i livelli di take-up si siano ridotti rispetto ai precedenti anni record nel settore del leasing, si stanno assestando su un nuovo equilibrio. Questa nuova dinamica di mercato, sebbene diversa dai picchi di locazione del passato, continua a presentare opportunità interessanti sia per gli investitori sia per gli occupiers”, aggiunge Renato Loffredo, head of logistics last mile & industrial agency Jll Italia.
Nel 2024 assorbimento in calo (1,65 milioni di mq) e operazioni in maggioranza built-to-own, con locazioni sotto i 25.000 mq
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, si è registrato un assorbimento di 1,65 milioni di mq, in calo anno su anno, ma comunque sopra la media decennale. In questo contesto, nonostante i fondamentali di mercato siano confermati, i fattori principali del calo possono essere attribuiti a maggiori tempi di negoziazione e a un rallentamento dell’attività degli operatori e-commerce, oltre che un rallentamento del mercato europeo che si riflette su quello locale. Questo ha determinato anche un lieve incremento del vacancy rate che si attesta intorno al 3%.
I 3PL rimangono al primo posto in termini di take-up, con una crescita relativa del numero di operatori retail. Da un lato, i retailer tradizionali stanno ristrutturando la propria supply chain, dall’altro il mondo e-commerce ha visto una riduzione del suo peso relativo.
La maggioranza delle operazioni (35%) nei primi nove mesi ha riguardato built-to-own, che sono cresciute sensibilmente soprattutto per operazioni di dimensioni sopra i 50.000 mq – effetto determinato sia dalla dinamica dei canoni locativi sia dalla difficoltà di trovare soluzioni in alcune location non core dal punto di vista degli investitori ma critiche per gli operatori. Si conferma una prevalenza di locazioni nella fascia sotto i 25.000 mq, che ha rappresentato oltre il 70% in termini numerici e circa il 40% per mq assorbiti. Si è, invece, registrata una quota minore di operazioni relative a superfici superiori a 50.000 mq, che hanno costituito il 10% del totale in termini numerici e circa il 30% del take-up totale, coinvolgendo nella metà dei casi asset built-to-own.
L’80% delle operazioni si è concentrato nel Nord Italia
In termini di geografie, nei primi nove mesi del 2024 circa l’80% delle operazioni si è concentrato nel Nord Italia, il 16% nel Centro e la restante parte al Sud. I canoni si sono mantenuti stabili QoQ, pur mostrando comunque una significativa crescita anno su anno, attestandosi a 67 euro/mq a Milano e Roma, a 57 euro/mq in Veneto, 66 euro/mq a Bologna e 50 euro/mq a Torino. Anche i canoni prime per gli asset last mile rimangono stabili sia a Milano che Roma a circa 110 euro/mq, con picchi legati a personalizzazioni per operazioni BTS.
Nonostante le incertezze che hanno caratterizzato il 2024, l’attività di sviluppo si è confermata sostenuta: nel corso dei primi 9 mesi, infatti, sono stati completati circa 1,4 milioni di mq di progetti, dato superiore alla media Q1-Q3 quinquennale, di cui oltre il 60% è stato di tipo speculativo.
Dalmiglio (Savills): “Living e logistica al centro degli investimenti del 2025”
A inizio anno, le prospettive per il 2025 sono dunque incoraggianti, con la logistica che continuerà ad essere un segmento trainante all’interno del mercato immobiliare italiano. Come per le altre asset class, si prevede un’attenzione crescente verso sostenibilità, efficienza energetica, integrazione dei criteri Esg, innovazione tecnologica e intelligenza artificiale: saranno queste le priorità che influenzeranno le scelte di investitori e occupier.
Secondo Davide Dalmiglio, ceo di Savills Italy, per l’immobiliare del 2025 è attesa “un’ulteriore espansione del mercato dei capitali e un aumento degli investitori internazionali che guarderanno al mercato italiano, con la seconda parte dell’anno caratterizzata da una probabile compressione dei rendimenti. I canoni continueranno a crescere ma la corsa al rialzo non continuerà indefinitamente; i livelli raggiunti si potrebbero riflettere infatti sull’assorbimento di spazi. Living e logistica rimarranno al centro delle decisioni degli investitori. In un contesto in cui la sostenibilità e l’efficienza energetica saranno sempre più determinanti – aggiunge Dalmiglio in un’intervista di fine 2024 per Requadro -, il mercato immobiliare del 2025 dovrà confrontarsi non solo con la necessità di decarbonizzazione, ma anche con un crescente focus sull’impatto sociale dei progetti di riqualificazione. Questo aspetto rappresenterà un fattore competitivo chiave, capace di generare valore economico per il Paese, ma anche per le comunità locali”.
Fantoni (Lcp): “Nel 2025 crescerà l’impatto di intelligenza artificiale e sostenibilità ambientale”
A sottolineare il buon andamento del settore, con un focus sull’importanza sempre maggiore di intelligenza artificiale e sostenibilità ambientale, è Gianluca Fantoni, direttore sviluppo e costruzione Italia di Logistics Capital Partners (Lcp): “Per il 2025 prevediamo in Italia un mercato della logistica in costante evoluzione e in leggera crescita, in termini di take-up, rispetto all’andamento dell’anno precedente. Nel 2025 la logistica sarà un settore in cui vedremo sempre di più gli effetti dell’intelligenza artificiale che sta dando una spinta importante al settore, e che si rifletterà sui processi del magazzino nonché sull’automazione nella movimentazione delle merci con evidenti impatti anche a livello costruttivo. L’evoluzione si misurerà anche in termini di sostenibilità ambientale. L’Italia ha già iniziato a spingere verso soluzioni ecocompatibili con incentivi per l’acquisto di veicoli elettrici e tecnologie a basse emissioni, portando a miglioramenti significativi in termini di efficienza e riduzione dei costi. Il mercato degli affitti per questa asset class sarà in costante crescita anche se non ci aspettiamo grandi incrementi. Da una parte la stabilità politica dell’Italia rispetto ad altri paesi Europei favorirà l’entrata di nuovi clienti e di nuovi investitori, dall’altra, però, la maggiore specificità dei magazzini e l’incremento dei costi delle materie prime, dovuti in parte anche dall’imposizione di nuovi e più rigidi dazi doganali, farà aumentare, in valore assoluto, i canoni di locazione e tale condizione limiterà inevitabilmente la crescita in termini di take-up”.
Zirnstein (Scenari Immobiliari): “Per il 2025 resilienza e crescita grazie a domanda prime, richiesta di immobili Esg e canoni competitivi”
Rimarca l’ottimo stato di salute del mercato anche Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari: “Il comparto della logistica continua a mostrarsi un asset class immobiliare strategico e rilevante per il mercato immobiliare nazionale. Lo stesso dopo un 2022 in cui allocava il maggior capitale in termini di investimenti immobiliari, è considerato da almeno un quinquennio un asset class consolidata. Il mercato logistico, anche nel 2023 nonostante una contrazione su base annua di oltre il 40 per cento attestandosi a quota 1,7 miliardi di euro, è risultato la prima asset class in termini di investimenti e si stima che il 2024 possa chiudere a quote similari se non superiori al monte registrato l’anno precedente, con previsioni per il 2025 che fanno ben sperare per un’ulteriore crescita del comparto stesso. Un ottimismo dettato da prospettive macroeconomiche positive, che a fronte di una previsione di riduzione dei tassi di interesse e un conseguente abbassamento del costo del denaro porteranno a un ritorno di investitori di tipo core e non solo di investitori value add e core+ che hanno caratterizzato il mercato nei due anni appena trascorsi.
Tuttavia – continua Zirnstein -, rimangono ancora alcune incertezze sui mercati a livello mondiale, dettate dall’instabilità geopolitica e dal prossimo insediamento di Trump alla guida del governo americano con la minaccia dell’introduzione di dazi, che potrebbero colpire i mercati europei, oltre che a un sistema economico europeo messo ulteriormente in difficoltà dalla situazione economica e produttiva in crisi della così detta locomotiva europea rappresentata dalla Germania. Ciò nonostante, come anticipato, si prevede un 2025 positivo per il mercato immobiliare logistico nazionale, con una forte pressione da parte dei diversi operatori su mercati prime e una domanda concentrata su immobili Esg e di grado A, che attualmente risulta ancora insufficiente e con margini di crescita importanti. A spingere ulteriormente il mercato immobiliare logistico è la competitività dei livelli di canoni espressi dal mercato nazionale, che nonostante una crescita costante degli stessi in questi ultimi anni e riconfermata anche per il 2025, seppur con un’intensità inferiore (+2-3%), che risulta sensibilmente inferiore ai canoni registrati sulle principali piazze logistiche europee, con le due città leader del mercato, Milano e Roma, che si attestano rispettivamente su medie di 66 e 64 euro/mq/anno (dato 2024) e con un rendimento pari al 5,4 e al 5,9 per cento, con una previsione di riduzione di oltre 20 punti base per il 2025. Parallelamente, la definizione di politiche strategiche in termini di filiera produttiva/gestionale con obiettivi di “reshoring” e politiche nazionali/comunitarie di contrasto a sviluppi su green-field a sostegno del raggiungimento dell’obiettivo di consumo di suolo pari a zero, stanno aprendo nuovi mercati un tempo considerati secondari con operazioni di rigenerazione urbana sia prossime sia esterne alle nuove polarità logistiche oltre che ai mercati consolidati”.
Salis (Gruppo Sfre): “La domanda del 2025 sarà trainata da e-commerce, richieste di hub strategici, performanti e sostenibili”
Questo invece il commento di Filippo Salis, founder del Gruppo Sfre: “Le previsioni per il mercato logistico nel 2025 sono positive, sebbene contraddistinte da un cauto ottimismo. La domanda di spazi logistici rimarrà solida, trainata dall’espansione costante dell’e-commerce e dalla crescente richiesta di hub strategici. Tuttavia, il settore dovrà confrontarsi con le incertezze economiche globali, come l’aumento dei costi energetici e le pressioni inflazionistiche. Saranno determinanti le strategie delle aziende per migliorare l’efficienza operativa, adottare tecnologie avanzate e perseguire obiettivi di sostenibilità. Inoltre, l’attenzione si sposterà verso immobili flessibili e certificati green, in linea con la crescente sensibilità alla logica Esg. In questo contesto, con l’intero Gruppo Sfre, puntiamo a progettare immobili logistici sempre più performanti e sostenibili, integrando soluzioni tecnologiche innovative e un approccio sostenibile nelle fasi progettuali e costruttive. La capacità di anticipare i cambiamenti e adattarsi alle nuove esigenze del mercato sarà la chiave per il successo”.
Faini (Wcg): “Per il 2025 attendiamo un consolidamento dell’asset class logistico, con una spinta positiva dai data center”
Adecco e Randstad: “La logistica guiderà le assunzioni facendo leva su sostenibilità e sviluppo tecnologico”
Nel corso del 2025, la logistica è desinata ad avere un impatto positivo anche per quanto riguarda assunzioni e mercato del lavoro. Lo afferma, in un articolo di Cristina Casadei del 3 gennaio per Il Sole 24 Ore, Massimiliano Medri, managing director di Adecco Italy: i cinque settori più capaci di generare impiego in Italia saranno «logistica, commercio sia al dettaglio che all’ingrosso, servizi di alloggio e ristorazione, edilizia, industria”. Se è vero, spiega Medri, che l’anno si aprirà con molta prudenza nelle assunzioni, è anche vero che «non è prevista una frenata. C’è un approccio che definirei attento». Entrando nel dettaglio sui diversi settori, il manager riporta inoltre che «nell’industria è in corso un calo delle ricerche in tutto il comparto automotive, a cui sta facendo da contraltare la logistica, sia quella trainata dall’e-commerce sia quella all’interno delle aziende, tant’è che uno tra i profili più ricercati è il magazziniere”.
Se poi guardiamo al mondo legato alla tecnologia, «al di là del singolo settore in cui si collocano le aziende, – dice Medri – vediamo molte richieste di skills specialistiche sull’intelligenza artificiale ma anche sulla web security per esempio, con la nascita di profili nuovi che fino a 5 anni fa non esistevano. Una dinamica simile a quella che c’è anche nella sostenibilità che è un tema trasversale». Una visione che ritroviamo anche nella lettura di Marco Ceresa, group ceo di Randstad Italia, che racconta di «un crescente sviluppo del digitale, con una richiesta sempre maggiore di figure professionali specializzate in tecnologie innovative, in maniera trasversale». Dentro questi macrosettori, Ceresa prevede dunque «una domanda generale stabile, senza significativi momenti di crescita o calo. Sicuramente però il mercato del lavoro italiano resta attivo in diversi settori. Come l’edilizia e le costruzioni, che sono molto focalizzati su sostenibilità e digitalizzazione, per cui c’è una crescente richiesta di diversi profili di tecnici, manutentori specializzati, dronisti ed esperti di materiali. È molto vivace tutto il settore healthcare, su cui c’è un forte impatto della digitalizzazione e una conseguente richiesta di professionisti per la telemedicina e la salute digitale. E anche la logistica, l’ambito più influenzato dallo sviluppo tecnologico e dall’automazione».
Daghero (Gi group): “In aumento nella logistica la richiesta di tecnici e operatori con competenze digitali”
Lasciandosi alle spalle il picco di commercio e turismo verificatosi durante le festività natalizie, da inizio anno Zoltan Daghero, managing director di Gi group parla di un’ elevata domanda che arriva «da tutto il comparto industriale, dalla logistica, dall’information communication technology e dal mondo del largo consumo». In questi settori, i profili sono sempre più difficili da trovare perché è cambiata la domanda delle imprese che cercano «figure specializzate. I profili tecnici, come ad esempio il manutentore dovranno possedere o essere in grado di sviluppare competenze per interagire con le nuove tecnologie, innanzitutto l’intelligenza artificiale. Crescerà anche la necessità di competenze multidisciplinari, dalla meccanica all’elettronica, fino alla programmazione e all’adozione di tecnologie digitali avanzate». Nella logistica c’è una forte «richiesta di operatori con competenze nella movimentazione delle merci, in particolare carrellisti e gruisti. La sempre maggiore digitalizzazione del comparto procederà in parallelo con la richiesta di skill dedicate e aumenterà l’attrattività di questi ruoli anche per le figure femminili».
E-commerce e logistica: buone prospettive anche nel 2025
Analizziamo adesso due settori del mercato nazionale e internazionale che si intrecciano fortemente anche con logistica: l’e-commerce e i data center. Per quanto riguarda l’e-commerce, la situazione è sotto gli occhi di tutti: complice la digitalizzazione degli ultimi vent’anni, accelerata significativamente dalla pandemia e dalle dinamiche globali post-covid che stanno generando un mondo sempre più dinamico e interconnesso, il commercio elettronico sta vivendo un periodo di rapida e costante espansione. Sono cambiate le abitudini dei consumatori, è cambiato l’uomo da un punto di vista antropologico ed è cambiato il modello di business delle aziende che opera intorno all’offerta di prodotti e servizi online e offline.
In un contesto simile, dunque, la logistica (che guida elementi come lo sviluppo e la gestione di spazi, il trasporto, la spedizione, la gestione delle attività di magazzino, lo stoccaggio, il coordinamento e l’organizzazione dell’approvvigionamento, della produzione e della distribuzione di beni e servizi) si troverà sempre ad essere tra i protagonisti dei cambiamenti di questo settore. Ecco le parole di Mario Breglia, fondatore e presidente di Scenari Immobiliari, intervistato da Requadro a fine dicembre 2024: “Tra gli asset che hanno ben performato c’è quindi la logistica, mercato ormai consolidato, che continuerà con questo trend positivo grazie all’enorme crescita dell’e-commerce e, in parallelo, alla necessità di scorte sempre aggiornate da parte dei negozi di quartiere e dei piccoli centri commerciali. Le stesse grandi società come Amazon stanno investendo molto in logistica, aprendo nuovi centri di raccolta, per cui possiamo dire che la logistica funziona”.
Considerazioni simili anche da parte di Jean-Luc Saporito, managing director Italy del Gruppo Panattoni, che abbiamo intervistato a novembre 2024 per una panoramica sui principali trend del mercato: “L’e-commerce rimane sempre un tema di grande attualità per la logistica, e continua a rivelarsi un importante generatore di richieste di nuovi spazi sia in Italia sia in Europa. Nel nostro Paese, dove ha una penetrazione intorno al 12%, ha ancora un ampio margine di crescita. È vero che durante il covid ha avuto una spinta molto forte e oggi sta vivendo un piccolo rallentamento, ma il trend rimane positivo anche in previsione del 2025. Attualmente c’è più richiesta di spazi per e-commerce nel centro-nord, ma non perché al sud non ci siano i consumi. Il punto è che i grandi player cercano di servire il sud a partire dal centro Italia. Prendiamo Amazon: il luogo più a sud dove la società si è spinta per un centro di distribuzione è San Salvo, in provincia di Chieti in Abruzzo, e per il momento non sembra intenzionata a scendere in altre regioni del Mezzogiorno”.
Data center: una grande opportunità, ma con elementi ancora da risolvere
Tra le asset class che si prospettano in crescita nel prossimo anno emergono anche i data center, un mercato ben connesso alla logistica che sta attraversando una trasformazione guidata dalla domanda di servizi digitali e dalla necessità di infrastrutture in grado di supportare tecnologie come AI, IoT e cloud computing. Ne abbiamo parlato con Jean-Luc Saporito, managing director Italy del Gruppo Panattoni: “Un trend da osservare è sicuramente la competizione che si sta creando sui terreni industriali per realizzare data centre o spazi logistici. Con la crescita esponenziale dell’intelligenza artificiale in Italia e in Europa, la richiesta di data centre è in aumento e molti terreni che a volte non funzionano per la logistica o sono troppo cari, vengono ceduti a chi realizza spazi per data centre. Certamente il settore è più remunerativo, ma il lato economico non è l’unico motivo di questa crescita: i data centre possono anche essere un modo per risolvere problemi ambientali, di terreni dismessi, in disuso e non facilmente convertibili dalla logistica”.
Anche secondo il fondatore e presidente di Scenari Immobiliari Mario Breglia, “il tema dei data center è molto interessante, anche se riguarda per lo più alcuni grandi operatori mondiali come Amazon, Google e Meta, che intendono realizzare i loro centri e lo possono fare a condizioni particolari. Inoltre, sono talmente strutturati da non avere bisogno di investitori”. Nonostante lo slancio favorevole e le opportunità per il comparto, però, non mancano le criticità e alcuni elementi da risolvere. Così continua Breglia: “Per i data center servono grandi spazi, a costi possibilmente non troppo elevati, una disponibilità di acqua e tanta energia. Viste queste richieste, il 90% dell’Italia non ha le carte in regola. Ecco perché, in questo momento, l’unico data center sostanziale è quello di Segrate, che sta sorgendo su una vecchia area industriale dismessa. Nel comparto siamo dunque a livello di prototipi. Il contesto è ancora prematuro, perché i rendimenti, i consumi e la somma sono ancora embrionali. Inoltre, si tratta di impianti estremamente energivori, per cui la loro costruzione va pensata nel dettaglio, a fronte di un sistema elettrico che può avere delle fragilità, per questo si tratta di prodotti che sono per il momento marginali”.
