La nebulizzazione delle destinazioni d’uso commerciali a Londra è accellerata dopo la pandemia, ma era già iniziata molto prima. Dal retail agli uffici, passando per la ristorazione on-demand, i modi tradizionali di usare gli edifici e la città erano in crisi da anni.
Non più grandi centri commerciali, vittime del terremoto causato dalle piattaforme di commercio online e svuotati dai negozi di nicchia “experience-oriented”.
Non più uffici monolitici con porte aperte dalle 9 alle 5 e insegne di bronzo, ma contenitori flessibili dove aziende piccole e grandi possono fare plug-in quando e quanto necessario.
Ora anche le infrastrutture digitali si stanno nebulizzando ed espandendo in aree urbane inusuali, lontano dai nodi di rete più grandi. I data center sono una tipologia edilizia a sé stante. Impenetrabili come bunker e ad alto consumo energetico, sono uno dei prodotti immobiliari più interessanti per chi vuole cavalcare l’inarrestabile ascesa della domanda di consumo di dati (sopratutto dopo ChatGPT & Co).
Fino a poco tempo fa i tassativi parametri fisici, connettivi e di sicurezza che devono essere soddisfatti per costruire un data center avevano imposto scale di progetto XXL e spinto la ricerca di nuovi siti di sviluppo oltre l’M25, il Grande Raccordo Anulare di Londra. Ma da alcuni anni iniziano a diffondersi progetti per nuovi centri di stoccaggio dati anche in quartieri più centrali. Il mercato si apre anche a siti ed edifici di dimensioni più contenute.
Emblematico di questa evoluzione è lo sviluppo di Mulberry Place Town Hall – Lighterman House, dove un data center è stato integrato con due torri residenziali, unità commerciali flessibili e un nuovo centro culturale pubblico.
Proposto nell’autunno del 2021, dopo il rifiuto da parte del consiglio comunale di Tower Hamlets nell’ottobre 2022, è stato infine approvato dal Planning Inspectorate (ribaltando la decisione comunale) il 12 ottobre di quest’anno.
Vediamo cosa c’è dietro il garbuglio di “fili” progettuali e burocratici di questa progetto innovativo.
Identikit di progetto
Lo sviluppo immobiliare firmato EID (General Partner) LLP è stato progettato da SimpsonHaugh per la parte residenziale e da Nicholas Webb per il data center. La richiesta di permesso di costruire ibrido (hybrid planning application), presentata nel settembre 2021, è stata supportata da un team multidisciplinare che includeva alcune delle grandi firme della consulenza ambientale e ingegneristica inglese. Il sito è dove si apriva l’East India Import Dock, un bacino artificiale interrato nel dopoguerra durante i titoli di coda della Londra navale-mercantile.
Come tanti quartieri nelle aree circostanti Canary Wharf, il lotto è attualmente occupato da uffici post-moderni con un mix muscoloso di marmo, vetro e acciaio.
La proposta comprende la demolizione edifici esistenti e la costruzione di due torri residenziali (una di trenta piani con appartamenti e una di trentasei piani con student housing), un data center di 35.000 metri quadrati e un’altezza pari a otto piani fuori terra e un quarto edificio ad uso misto commerciale, direzionale e culturale.
Con altezza massime delle torri di 103 e 113 metri, una volta costruito Mulberry Place sarà uno degli sviluppi immobiliari più in vista della zona, che è una delle aree di riqualificazione più vivaci a nord di Canary Wharf e a sud dell’area olimpica di Stratford.
Il progetto da la possibilità di analizzare da vicino alcuni aspetti del sistema urbanistico inglese e le strategie per massimizzare la flessibilità di un permesso di costruire.
La battaglia
Consegnata nel 2021, la richiesta per una hybrid planning permission è stata presentata al consiglio comunale di Tower Hamlets nel 2022 con una raccomandazione positiva da parte dei tecnici dell’ufficio urbanistica.
La discussione in consiglio comunale ha però sollevato obiezioni relative al mix di unità residenziali, all’ammontare di social housing proposto e all’impatto visivo dei nuovi edifici sull’area circonstante, che include anche una conservation area (una designazione storico-paesaggistica protetta dalla legge).
Come può succedere nel sistema inglese, non è bastato il parere favorevole dei tecnici comunali (planning officers) a garantire la vittoria per il proponente. I membri del consiglio urbanistico hanno deciso di rifiutare il permesso per ragioni di design e di mixité residenziale, esercitando il potere politico a loro conferito dai loro elettori.
Prima di formalizzare il rifiuto, Tower Hamlets ha notificato l’ufficio del Mayor of London.
In questa occasione, Sadiq Khan ha scelto di non esercitare il diritto di prendersi carico della decisione, un diritto che può far valere su tutte le planning applications presentate a una delle 35 autorità locali all’interno di Greater London che superano certe soglie di grandezza o di importanza strategica.
Immediata la reazione da parte dello sviluppatore immobiliare, che ha fatto appello al Planning Inspectorate, l’organo semi-giudiziario di prima istanza per tutti coloro a cui viene rifiutato un permesso urbanistico a livello comunale.
Dopo una parziale ritirata del comune – che ha abbandonato le obiezioni riguardanti il mix residenziale e l’edilizia sovvenzionata – gli avvocati delle due parti si sono dati battaglia su temi di qualità architettonica e beni culturali con il supporto di consulenti specializzati in una inchiesta pubblica (public inquiry) durata una settimana.
Il 12 ottobre 2023 l’appello è stato approvato.
Il fatidico pezzo di carta alla base di tutte le costruzioni è ora in mano allo sviluppatore e a breve inizierà l’iter di approvazione di dettagli costruttivi, materiali esterni e sequenze di cantierizzazione. In tutto sono passati tre anni dalle prime richieste di pareri preliminari e le consultazioni con gli stakeholders locali (2020) al rilascio del permesso (2023).
Strategia urbanistica-immobiliare
Perché richiedere un permesso di costruire “ibrido”?
Nel sistema inglese ci sono due tipologie di permessi di costruire per progetti di grandi dimensioni, la full planning permission e l’outline planning permission.
Per ottenere una full planning permission, bisogna presentare disegni e relazioni dettagliate su tutti i particolari di progetto perché il permesso che viene rilasciato dà il semaforo verde al progetto nella sua interezza. Nella outline planning permission, si riceve permesso solo per i parametri e/o linee guida di progetto che vengono richiesti esplicitamente, non per il “prodotto finito”.
Una volta ricevuto questo permesso, prima di passare alla fase costruttiva si dovrà ottenere anche la successiva approvazione delle reserved matters (materie riservate).
Queste sono gli elementi di progetto – a volte anche sostanziali – volutamente lasciati in outline (traccia, bozza) per non essere “bloccati o “irrigiditi” in una fase in cui si vogliono lasciare aperte il maggior numero possibile di opzioni.
Quando non si ha ancora certezza sull’identità degli affittuari.
Quando le negoziazione con potenziali acquirenti della proprietà è ancora in corso.
Quando il mercato non ha ancora determinato il mix di destinazioni d’uso che si vogliono attivare in un edificio o in un’area.
Nel caso di Mulberry Place Town Hall, il richiedente ha scelto l’opzione full planning per gli appartamenti, lo studentato e l’area commerciale e ha lasciato in outline la parte progettuale inerente al data center, al centro di comunità e agli spazi comuni.
Con questa strategia, gli elementi a maggiore velocità di cantierizzazione e monetizzazione (residenziale e student housing, entrambi ad altissima richiesta nel mercato attuale) avranno la priorità, mentre il data center e gli altri usi avranno dei parametri di massima all’interno dei quali si potranno dettagliare funzioni, grandezze e flessibilità a seconda dei bisogni futuri.
Dividendo il processo in due parti, lo sviluppatore è riuscito così a salvaguardare l’uso del sito per un data center ma ridurrà il rischio legato alla costruzione di un edificio complesso dal punto di vista tecnico concentrandosi sulle realizzazione in prima battuta di un “classico” sviluppo residenziale.
di Lorenzo Pandolfi – Logic Planning
