L’immobiliare logistico si conferma un mercato solido e maturo, con Milano e Roma che guidano i canoni prima e l’80% della domanda che si concentra su immobili inferiori ai 15mila mq. È quanto emerge dalla 41ª edizione del Borsino immobiliare della logistica – elaborato dal dipartimento research di Ecg – World capital group, in collaborazione con Scenari Immobiliari – che fotografa un comparto sempre più orientato verso la qualità degli asset, la strategicità delle location e una domanda maggiormente selettiva. Lo stock logistico nazionale supera oggi i 50 milioni di mq, distribuiti in quasi 4.300 immobili.
Canoni prime stabili, Milano e Roma confermano la propria solidità
Sul fronte delle locazioni prosegue la fase di normalizzazione già avviata nel 2025. I canoni prime si mantengono sostanzialmente stabili, in linea con quanto osservato anche nel contesto europeo.
Nel mercato milanese e romano, entrambi particolarmente rilevanti per dinamiche, volumi e attrattività, i canoni prime si attestano a 76 €/mq/anno, confermando la solidità della domanda nelle principali location logistiche nazionali. A Bologna il canone prime raggiunge i 70 €/mq/anno, mentre a Verona si attesta a 63 €/mq/anno.
Nelle aree caratterizzate da una maggiore scarsità di prodotto si evidenzia inoltre una progressiva riduzione del differenziale tra canoni prime e second hand, come nel caso dell’AL-Padovana (Area Logistica Padovana). Un fenomeno che conferma come la domanda continui a premiare soprattutto le location più competitive, riducendo il divario tra immobili di diversa qualità quando questi sono inseriti in aree strategiche.
Domanda stabile, ma sempre più selettiva
La domanda si mantiene stabile, ma diventa più selettiva e orientata verso superfici di dimensioni contenute. L’80% delle richieste riguarda immobili inferiori ai 15.000 mq, mentre il 35% si concentra su superfici inferiori ai 5.000 mq, dato in crescita rispetto al semestre precedente.
Le trattative continuano ad avere tempi medio-lunghi, compresi tra 8 e 12 mesi, mentre resta diffuso il ricorso a incentivi. Anche in questo caso emerge una forte polarizzazione geografica: nelle location primarie cresce l’incidenza degli sconti inferiori al 10%, mentre nei mercati meno competitivi prevalgono incentivi superiori al 20%.
Logistica sempre più asset class strutturale
Anche il mercato degli investimenti mantiene un quadro di sostanziale stabilità. I rendimenti prime si confermano al 5,2% nelle aree milanese e romana e al 5,4% nei mercati bolognese e veronese.
Numeri che sottolineano l’attrattività della logistica come asset class strutturale, sostenuta dalla capacità di generare flussi di cassa solidi e da un profilo di rischio contenuto.
Take-up in crescita e sentiment più polarizzato
Sul fronte dell’operatività, il take-up nazionale raggiunge 1,5 milioni di mq, in aumento rispetto al primo semestre del 2025.
La survey condotta con continuità da WCG su un campione significativo di operatori e sviluppatori logistici conferma un mercato complessivamente dinamico, ma attraversato da percezioni differenti. Il contesto macro-politico internazionale sta infatti polarizzando il sentiment: tra gli operatori cresce, seppur lievemente, sia la percezione di instabilità, sia quella di un mercato più dinamico.
Tra gli sviluppatori, invece, il sentiment rimane sostanzialmente stabile, con un lieve incremento della percezione di dinamicità e aspettative pressoché nulle rispetto a scenari di instabilità o di futura contrazione del mercato.
Location, competenze e tecnologia nuove variabili strategiche
La location si conferma la principale leva strategica per il mercato logistico. La localizzazione di un immobile non viene però più valutata esclusivamente in funzione della sua accessibilità e del posizionamento rispetto alle principali infrastrutture: assume un peso crescente anche la disponibilità di forza lavoro qualificata.
A modificare ulteriormente le esigenze degli operatori contribuiscono automazione e intelligenza artificiale, che stanno accelerando la trasformazione dei processi logistici e la riorganizzazione degli spazi.
“Il mercato logistico sta attraversando una fase di consolidamento, ma non di rallentamento. Per i prossimi mesi si delinea uno scenario di domanda ancora sostenuta, a fronte di capitali più prudenti e di una selezione crescente degli investimenti – commenta Marco Clerici, head of research & advisory di Wcg – Tecnologia, automazione, disponibilità di personale qualificato e infrastrutture saranno sempre più determinanti nel definire la competitività degli immobili. La logistica si conferma quindi un asset strategico, ma con una polarizzazione sempre più marcata tra location e immobili in grado di preservare il proprio valore nel tempo e quelli destinati a perdere attrattività”.
“La logistica rappresenta più di una semplice asset class: è una infrastruttura strategica capace di influenzare la crescita dei territori, attrarre investimenti, sostenere l’industria e accompagnare la trasformazione delle catene del valore – commenta Federico Rivolta, direttore area ricerca di Scenari Immobiliari – La sfida dei prossimi anni sarà trovare un equilibrio tra sviluppo economico e qualità territoriale, promuovendo modelli di pianificazione in cui pubblico e privato collaborino per creare infrastrutture efficienti, sostenibili e integrate con tessuto urbano e produttivo. Il rapporto tra asset logistici e territorio non rappresenta una questione immobiliare, ma uno dei temi strategici per la competitività del Paese”.
