Nel 2020 sono successe alcune cose interessanti.
• Un pangolino ha starnutito.
• Lo Spezia è stato promosso in Serie A.
• In Inghilterra c’è stata una rivoluzione urbanistica che ha unito in una sola classe destinazioni d’uso del suolo che erano separate sin dalla notte dei tempi.
Non credo che ci sia un nesso tra la (breve) esperienza degli Aquilotti nella massima serie e la creazione della Use Class E (ufficialmente entrata in vigore l’1 settembre 2020). Ma sicuramente l’effetto Covid su negozi, uffici e ristoranti ha accellerato la volontà del legislatore di minimizzare frizioni nel cambio tra usi commerciali diversi.
Prima del 2020 in Inghilterra le classi d’uso commerciali e direzionali erano suddivise così:
• A1 – Negozi
• A2 – Servizi finanziari e professionali (ad esempio agenzie immobiliari)
• A3 – Ristoranti e café (escludendo i take-away)
• A4 – Pub (sacri agli inglesi più della famiglia reale), wine-bar, bar
• A5 – Take-away
• B1(a) – Uffici
• B1(b) – Ricerca e sviluppo (per esempio laboratori, studi di montaggio film/video, studi di registrazione)
• B1(c) – Industria leggera (light industrial), in cui le attività di produzione non hanno impatti negativi sui residenti vicini
Le cliniche, centri salute, gli asili nido e i centri diurni erano accorpati insieme a scuole, musei, luoghi di culto e altri usi istituzionali nella classe D1, mentre le palestre e gli usi ricreativi al chiuso (esclusi l’uso di veicoli a motore e l’uso di armi da fuoco) avevano l’etichetta “D2”.
Dall’1 Settembre 2020 la nuova Class E ha incorporato molti degli usi del suolo elencati sopra in un’unica “super classe” che ha rimpiazzato le Classi A1, A2, A3, B1 e alcuni usi D1 e D2.
I pub e i take-away sono stati trasferiti nella destinazione d’uso Sui Generis, quindi è ancora necessario ottenere un permesso urbanistico sia per la loro creazione che per la loro rimozione.
Se siete sopravvissuti a questa valanga di numeri e volete studiarvi tutto con più calma potete scaricare una guida completa qui. Nella guida si specificano anche i nomi delle sottoclassi della Class E.
Una bacchetta magica sulla High Street
Per capire la forza dirompente di questo cambiamento sulle strategie immobiliari e il volto delle città, bisogna partire dall’ABC del town planning e, più in particolare, dalla definizione di development1 (sviluppo) data dalla legislazione e prassi urbanistica inglese.
Ci sono tanti libri e studi che commentano il concetto di development contenuto nella sezione 55 del Town and Country Planning Act 1990, ma nessuno ha la chiarezza e freschezza di Zack Simons, autore del blog #planoraks.
Lo raccomando a tutti coloro che vogliono fare immersioni più profonde nell’oceano giurisprudenziale dell’urbanistica inglese.
Per chi non vuole nuotare troppo, il concetto è semplice.
Come direbbe l’ospite di George Clooney, “No development? No planning”. Ovvero, tutto ciò che è development richiede un permesso urbanistico (esplicito dal comune o implicito in strumenti/leggi/regolamenti statali). Tutto ciò che non è development non richiede una planning permission (eliminando a monte il rischio intrinseco di vedersela rifiutata dal comune).
In Inghilterra, i “movimenti” tra le sottoclassi di una classe d’uso non sono considerati development e non devono quindi passare attraverso la giungla dei permessi urbanistici.
Questo significa che a partire da settembre 2020 tutti quelli che prima erano cambi d’uso tra le classi A1, A2, A3 , B1 e alcune sottoclassi D1 e D2 della lista riprodotta sopra non sono più cambi d’uso, non equivalgono più a development e sono quindi possibili in qualsiasi momento, con qualsiasi mix di usi diversi nello stesso edificio e senza bisogno di ottenere permessi urbanistici prima di effettuarli (al netto di situazioni particolari, vedi sotto).
Una bacchetta magica è passata sopra la High Street e sopra tutti gli edifici ad uso ufficio/industria leggera, in tutto il territorio nazionale inglese.
Dopo anni di riduzione nel numero dei visitatori dei centri commerciali, centri storici con negozi abbandonati e una crisi generalizzata del modello “casa-lavoro-shopping”, il Covid è stata la “goccia” che ha fatto traboccare il vaso troppo piccolo e limitativo di tante classi d’uso diverse ma simili.
Un nuovo vaso più grande, la Class E, ora accoglie e mescola le varietà di colori e funzioni tipiche delle aree urbane più vivaci e permette una risposta rapida e immediata a cambiamenti economici e di costume imprevedibili.
Vuoi trasformare un negozio in un ristorante, o avere entrambi gli usi sotto lo stesso tetto? Non c’è più bisogno di chiedere in ginocchio permesso a un comune che crede ancora che sia giusto mettere etichette eterne e inderogabili a contenitori che vengono riempiti in modo diverso a seconda dei bisogni di mercato.
Ti serve un laboratorio vicino ad un ufficio, vicino a un dentista? Invece di comprare o affittare tre unità diverse contigue, ma con destinazioni d’uso diverse (ammesso si possano trovare) ora potrai scegliere tre unità “Class E” e utilizzarle come necessario, senza bisogno di permessi.
All’estremo, vuoi trasformare un grattacielo occupato solo da uffici in un gigantesco asilo nido privato o in una clinica? Addio battaglie con i planning officers (impiegati dell’ufficio tecnico urbanistica) e con i comitati locali. Chiama gli arredatori, l’ingegnere impiantista e cambia l’insegna all’ingresso.
Ricorda: No Development? No Planning.
Vantaggi per investitori immobiliari e per esercenti/aziende
La creazione della nuova Class E ha creato, almeno in principio, tantissimi vantaggi sia per chi possiede edifici a uso commerciale o ha intenzione di investire in questo asset, sia per tutte le aziende che li usano per le loro attività.
A esempio:
• Tutti gli edifici/spazi che precedentemente avevo una della classi rimpiazzate dalla Class E sono ora automaticamente dei “contenitori” Class E.
• Tutti le sottoclassi della Class E possono essere attivate in qualsiasi parte di un edificio con questo uso, in qualsiasi momento, con qualsiasi proporzione/mix.
• Se fai fatica ad usare tutto lo spazio di un’unità commerciale con l’attività principale della tua azienda, puoi attivare altre offerte in certe zone/stanze e attrarre più clienti possibile. Puoi anche creare usi diversi e sub-affittarli (per esempio un’area co-working o un bar separato dall’area vendite)
• Se il tuo ristorante/negozio/ufficio è invendibile a causa di cambiamenti economici imprevisti, puoi fare un pivot su altri usi immediatamente e reagire senza lungaggini burocratiche.
• Chi possiede molteplici unità o edifici Class E può creare un piano di gestione del portfolio più bilanciato, sapendo che non ci sono limiti al numero e tipologie di usi che possono essere attivati o rimossi a seconda della necessità.
• Il valore di un bene immobile non è più determinato solamente dalla sua classe d’uso originaria, ma da tutte quelle che possono essere attivate all’interno del “contenitore” della classe E. Sarà probabilmente difficile ottenere una valutazione più alta per un negozio su una strada trafficata dicendo che potrebbe essere anche un asilo, ma un edificio storicamente usato come ufficio potrà ospitare tanti usi diversi senza necessità di permessi, e questo avrà un impatto sul potenziale prezzo di vendita o affitto.
Trappole da evitare
Come sempre, bisogna essere attenti a come questa novità legislativa sia applicabile a ogni edificio, caso per caso. Il “liberi tutti” urbanistico può infatti essere limitato da restrizioni urbanistiche o contrattuali preesistenti.
• Una planning condition allegata a una planning permission (permesso di costruire) che limita l’uso di un vano o di un edificio esclusivamente per una certa destinazione. In questa situazione il movimento da una sottoclasse di Class E all’altra è impedito e bisognerà richiedere permesso per questo cambio, riaprendo quindi il fronte di negoziazione con il comune sulla base delle politiche di piano locali.
• Una planning condition che limita l’uso dell’edificio a certi orari del giorno. Per esempio un negozio che può essere aperto solo fino alle 18:00 può, in principio, essere trasformato in un ufficio senza planning permission, ma la condizione sugli orari di apertura rimarrebbe ancora in vigore e dovrebbe essere eliminata o modificata per permettere all’ufficio di restare aperto la sera.
• Per muoversi all’interno della Class E l’uso esistente “originario” deve essere legittimo, o perché è stato attivato grazie ad un permesso di costruire o perché è diventato legittimo dopo il passare di 10 anni dall’abuso originario senza intervento da parte del comune. Per beneficiare del movimento verso altre sottoclassi di Class E, il negozio o l’ufficio esistente devono essere in regola.
• Una clausola restrittiva nel titolo di proprietà che determina gli usi consentiti dell’unità immobiliare e proibisce usi alternativi. In questa situazione bisognerà modificare il contratto con le parti contraenti e richiedere una rimozione della clausola in questione.
• Al netto del cambio d’uso in se’, bisogna ricordarsi che nella maggior parte dei casi ogni modifica esterna di un edificio commerciale (estensioni, modifiche di facciata, nuovi infissi, installazione di macchinari esterni, ecc.) richiede una planning permission separata. Se vuoi trasformare il tuo ufficio su tre piani in un mega ristorante bisognerà accertarsi che le modifiche esterne, inclusi per esempio i sistemi di ventilazione, siano in linea con le politiche di piano locali riguardanti il design, gli impatti ambientali e la preservazione della privacy residenziale.
Nonostante le accortezze necessarie per garantire la completa libertà di movimento all’interno della destinazione d’uso “Class E”, rimane il fatto che questa novità normativa ha aperto una nuova era nella gestione e nell’utilizzo degli edifici in Inghilterra.
La sua forza dirompente non può essere limitata da leggi o restrizioni comunali a posteriori.
Dall’1 settembre 2020 l’essenza degli edifici commerciali è cambiata, non solo l’etichetta.
Fatene buon uso.
di Lorenzo Pandolfi – Logic Planning
