Uffici al centro nel 2025, ma gli investitori saranno sempre più selettivi

Tecnologici, sostenibili, ben localizzati e belli da vivere: queste le caratteristiche degli uffici che saranno nel mirino degli investitori nel 2025.

Il 2024 ha lasciato una buona eredità al comparto: solo nei primi 9 mesi del 2024 sono stati investiti in Italia 1,9 miliardi di euro in uffici, dato che conferma la sua tenuta, anche se gli investitori sono più selettivi rispetto al passato (fonte JLL). 

Lo conferma Mario Breglia nell’intervista a Requadro, dove sottolinea che in Italia sta accadendo quello che era già successo anche negli altri paesi, ovvero il mercato degli uffici nuovi, con caratteristiche che rispondono agli Esg, pensati e strutturati per far lavorare meglio i dipendenti, sono molto richiesti e i loro canoni sono in crescita. 

Parallelamente, tutta l’offerta datata non trova domanda e ci si trova con un progressivo aumento del patrimonio di uffici vetusto, anni ‘60, ‘70 ormai anche anni ‘80, immobili che stanno diventando dei vuoti urbani perché non sono più adeguati né alle richieste della domanda, né alle esigenze tecnologiche che hanno le aziende. 

Milano torna sotto i riflettori

Secondo il report di JLL, Milano è tornata ad essere la location più ricercata attraendo il 58% dei volumi totali con 19 transazioni, con la porzione uffici del deal di Kering in via Montenapoleone che ha trainato l’attività. 

Roma ha visto aumentare la propria quota di mercato, raggiungendo più di 400 milioni dall’inizio dell’anno grazie a tre deal di grandi dimensioni. Anche la dimensione media delle transazioni ha continuato a crescere, così come la presenza di capitali esteri, consolidando l’inversione di tendenza rispetto allo scorso anno: la moneta internazionale ha infatti caratterizzato il 57% dell’attività. 

Dopo la crescita dei rendimenti netti prime nel corso degli ultimi dodici mesi, che ha portato Milano al 4,25% e Roma al 4,75%, si attende quindi una possibile compressione nei prossimi mesi, complice una politica monetaria meno restrittiva.

Barbara Cominelli, ceo di JLL, ha infatti dichiarato in un’intervista a Requadro che: “Dal punto di vista degli investimenti immobiliari, stimiamo investitori internazionali più attivi, focalizzati su settori primari come uffici di grado A, logistica e hotel”.

Bassa disponibilità di uffici di qualità

Nel 2024 l’assorbimento di uffici a Milano ha registrato circa 266.000 mq, un valore sostanzialmente in linea con la media dello stesso periodo nei 5 anni pre-covid (+2%). Questo assestamento porta con sé una crescita nel numero di transazioni (+7%) rispetto all’anno precedente, a conferma dell’interesse degli occupier verso spazi con tagli più ridotti ma di qualità superiore, in grado A e con certificazioni Esg compliant. 

La disponibilità rimane ancora molto bassa, specialmente nei submarket più centrali e per asset competitivi; questo ha portato i canoni prime a crescere ancora nel trimestre, e continua ad alimentare la domanda in aree meno centrali. Data l’alta competitività per gli asset prime nelle geografie più centrali, il take-up di grado A rimane in linea con la media degli ultimi cinque anni, al 69%. 

La pressione sul mercato verrà parzialmente alleviata con il completamento di 57 progetti, previsto entro il 2027, per un totale di 630.000 mq circa.

Lunga vita allo smart working

Il numero di lavoratori da remoto nel 2024 è sostanzialmente stabile: 3,55 milioni rispetto ai 3,58 milioni del 2023 (-0,8%). Lo smart working cresce nelle grandi imprese, dove coinvolge quasi 2 milioni di lavoratori (1,91 milioni, +1,6% sul 2023), vicino al picco della pandemia, con il 96% delle grandi organizzazioni che oggi hanno consolidato delle iniziative. Cala invece nelle Pmi, passando a 520mila lavoratori dai 570mila del 2023, e resta sostanzialmente stabile nelle microimprese (625mila nel 2024, 620mila nel 2023) e nella Pa (500mila nel 2024, 515mila nel 2023).

I dati sono frutto dell’osservatorio Smart working del PoliMi, che per il  2025 prevede una crescita del +5%, che porterebbe a toccare 3,75 milioni. A far evolvere le iniziative, in termini di persone coinvolte o di policy, saranno soprattutto le grandi imprese (35%) seguite dalle Pa (23%) e dal 9% delle Pmi. 

Tra chi è tornato in totale presenza dopo aver lavorato da remoto, solo il 19% lo ha fatto per scelta personale, perché non ha più la necessità di lavorare da remoto o semplicemente preferisce socializzare con i colleghi in presenza, il 23% ha una nuova mansione non svolgibile da remoto, mentre per la grande maggioranza (58%) è stata una decisione presa dall’azienda.

Il 2025 si profila quindi come un anno in cui i lavoratori si divideranno tra smart working e uffici e dove l’interesse degli investitori sarà concentrato su immobili di Grado A e ben localizzati. La scarsità dell’offerta, mitigata dalla chiusura di diversi progetti in pipeline, potrà spingere il restyling di immobili già esistenti in soluzioni performanti, tecnologicamente avanzate e capaci di rispondere ai paradigmi Esg.