Secondo l’edizione 2024 dell’Ubs Global Real Estate Bubble Index, lo studio di Ubs che analizza i prezzi degli immobili residenziali in 25 grandi città in tutto il mondo, il rischio di bolla nei mercati immobiliari è diminuito per il secondo anno consecutivo. Miami, tra le città esaminate nella ricerca, mostra il rischio di bolla più elevato, seguita da Tokyo e, nonostante un calo significativo rispetto allo scorso anno, Zurigo. Un rischio elevato di bolla immobiliare è evidente anche a Los Angeles, Toronto e Ginevra.
Ad Amsterdam, Sydney e Boston si registra solo un rischio moderato. Nella stessa categoria di rischio, dopo fortissime riduzioni degli squilibri, si trovano Francoforte, Monaco, Tel Aviv e Hong Kong. Vancouver, Dubai, Singapore e Madrid completano questo gruppo di città a rischio moderato di bolla. Dubai ha registrato il più forte aumento del punteggio di rischio di tutte le città analizzate.
Secondo l’indice, il basso rischio di una bolla immobiliare è evidente a San Francisco, New York e San Paolo. In Europa, dopo ulteriori cali nel punteggio dell’indice, anche Londra, Parigi, Stoccolma e Milano rientrano in questa categoria a basso rischio. Anche a Varsavia il rischio di bolla rimane basso. San Paolo mostra il rischio di bolla più basso tra le città analizzate.
I prezzi delle case adeguati all’inflazione nelle città analizzate sono ora in media circa il 15% più bassi rispetto a metà del 2022, quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire a livello globale. Claudio Saputelli, head of real estate presso il chief investment office di Ubs Global Wealth Management , spiega: “Le città che registrano le correzioni di prezzo più forti sono quelle che hanno mostrato un alto rischio di bolla immobiliare negli anni precedenti”. I prezzi reali a Francoforte, Monaco, Stoccolma, Hong Kong e Parigi sono inferiori ai loro picchi post-pandemia del 20% o più. Vancouver, Toronto e Amsterdam hanno registrato forti cali dei prezzi di circa il 10% in termini reali.
Nel complesso, gli ultimi quattro trimestri sono stati caratterizzati da una crescita contenuta dei prezzi delle abitazioni. Ma forti correzioni sono continuate a Parigi e Hong Kong. Al contrario, nelle ambite località di Dubai e Miami, i prezzi delle abitazioni sono ulteriormente aumentati. Inoltre, in alcune città con pronunciate carenze di alloggi, come Vancouver, Sydney e Madrid, i prezzi reali sono aumentati di oltre il 5% rispetto all’anno scorso.
In media, un dipendente qualificato del settore dei servizi può permettersi il 40% in meno di spazio abitativo rispetto al 2021, prima dell’aumento dei tassi di interesse globali. Gli attuali livelli dei prezzi sembrano tutt’altro che sostenibili ai livelli elevati prevalenti dei tassi di interesse, soprattutto nei mercati con alti tassi di proprietà immobiliare. Tuttavia, un significativo deterioramento dell’accessibilità non causa necessariamente una correzione dei prezzi.
Una crescente carenza di alloggi, riflessa nell’aumento degli affitti, ha contribuito a stabilizzare molti mercati immobiliari urbani. Gli affitti reali sono aumentati in media del 5% negli ultimi due anni e hanno superato la crescita del reddito nella maggior parte dei casi. Nella maggior parte delle città analizzate la crescita degli affitti ha addirittura accelerato negli ultimi quattro trimestri. Nessun sollievo arriva dal lato dell’offerta, poiché gli alti tassi di interesse e i maggiori costi di costruzione hanno pesato molto sulla costruzione di alloggi. I permessi di costruzione sono diminuiti nella maggior parte delle città negli ultimi due anni.
Lo slancio nel mercato immobiliare è destinato a migliorare. Gli affitti in aumento sostengono la domanda di proprietà di case nelle aree urbane. I tassi di interesse in calo sposteranno bruscamente il vantaggio del costo per l’utente di nuovo verso l’acquisto. I primi acquirenti di case torneranno sul mercato man mano che l’accessibilità economica migliorerà. Matthias Holzhey, autore principale dello studio presso Ubs Global Wealth Management , conclude: “I prezzi reali delle case in molte città hanno toccato il fondo. Le prospettive economiche determineranno probabilmente se i prezzi torneranno a salire o piuttosto seguiranno un andamento laterale”.
Acquistare immobili di proprietà a Zurigo ora costa quasi il 25% in più rispetto a cinque anni fa in termini reali. Zurigo ha anche visto uno degli aumenti di affitto più elevati di tutte le città nello studio negli ultimi quattro trimestri. La quota di alloggi di proprietà è in calo, poiché i nuovi appartamenti vengono spesso affittati come proprietà buy-to-let. A causa del bassissimo inventario di case di proprietà a Zurigo, saranno sempre più percepiti come un bene di lusso.
Dall’inizio della pandemia, i prezzi a Ginevra sono aumentati solo della metà rispetto a Zurigo. Sono circa il 10% più alti in termini reali rispetto a cinque anni fa, ma sono rimasti stagnanti negli ultimi quattro trimestri. L’anno scorso, Ginevra ha registrato la crescita demografica più forte dal 2015, ponendo fine a un periodo di stagnazione durato tre anni. Di conseguenza, gli affitti a Ginevra sono aumentati più rapidamente dei redditi negli ultimi quattro trimestri.
Europa
Il mercato immobiliare di Londra ha perso un quarto del suo valore dal suo picco storico nel 2016. Sono previsti ulteriori tagli dei tassi da parte della Banca d’Inghilterra, che potrebbero rilanciare la domanda di acquisto di case, soprattutto perché anche gli affitti sono in aumento. Le previsioni per il mercato primario sembrano un po’ più fosche, dove l’incertezza sui regimi fiscali sfavorevoli per i ricchi minaccia di minare la domanda in questo segmento.
Tra il 2009 e il 2021, il calo dei tassi dei mutui ha aumentato la domanda di case di proprietà a Stoccolma , causando un aumento dei prezzi reali delle abitazioni di circa il 90%, superando i redditi e gli affitti locali. L’aumento dei tassi di interesse e una debole economia locale hanno causato un crollo della domanda e innescato una brusca correzione dei prezzi. Negli ultimi tre anni, i prezzi reali sono diminuiti di quasi il 30%. È probabile che la domanda di case di proprietà aumenti di nuovo con il miglioramento dell’accessibilità economica.
I prezzi reali delle case a Varsavia sono aumentati di quasi il 30% tra il 2012 e il 2022. Le solide prospettive occupazionali, le espansioni della metropolitana e gli sviluppi abitativi moderni hanno mantenuto il mercato attraente per i nuovi residenti e gli investitori buy-to-let. Un nuovo programma di sussidi sponsorizzato dal governo ha innescato un’altra frenesia di acquisti nel 2023. Ma è probabile che la dinamica dei prezzi rallenti nei prossimi trimestri.
Sia Francoforte sia Monaco hanno mostrato un rischio di bolla immobiliare molto elevato fino al 2022. Da allora, i tassi dei mutui in aumento hanno visto entrambi i mercati crollare, con i prezzi reali delle case in calo di un quinto rispetto ai rispettivi picchi. I tassi di interesse attesi più bassi abbinati a una bassa offerta dovrebbero vedere una ripresa dei prezzi.
Sostenuti dal calo dei tassi dei mutui e dalla forte domanda internazionale, i prezzi reali a Parigi sono aumentati del 30% tra il 2015 e il 2020. L’emigrazione, le restrizioni sui prestiti, i tassi dei mutui più elevati e un aumento delle tasse sulla proprietà hanno frenato la domanda. Con un calo del 10% adeguato all’inflazione negli ultimi quattro trimestri, Parigi è stato il mercato immobiliare europeo più debole tra tutte le città dello studio.
I prezzi delle case a Milano hanno continuato a superare la media nazionale. Un’economia solida, nuovi sviluppi e un regime fiscale favorevole hanno sostenuto la domanda di alloggi. Tuttavia, in termini aggiustati per l’inflazione, prezzi e affitti rimangono ai livelli del 2018.
Al contrario, la forte formazione di famiglie e la domanda di investimenti hanno intensificato la carenza di alloggi a Madrid. Gli affitti reali sono aumentati del 15% negli ultimi quattro trimestri. E i prezzi reali delle abitazioni sono aumentati del 5% tra metà 2023 e metà 2024, nonostante le condizioni di finanziamento sfavorevoli.
Tra il 2012 e il 2022, i prezzi reali delle case ad Amsterdam sono raddoppiati, separandosi dalle altre regioni olandesi e dal mercato degli affitti locale. Il peggioramento delle condizioni di finanziamento e l’inflazione hanno ridotto il potere d’acquisto delle famiglie e la loro propensione ad acquistare una casa. I prezzi reali sono scesi del 15% tra il 2022 e il 2023. Ma a causa della scarsa offerta, il mercato ha toccato rapidamente il fondo e i prezzi stanno di nuovo salendo.
Medio Oriente
Spinti dal calo dei tassi di interesse e da una crescente carenza di alloggi, i prezzi reali delle abitazioni a Tel Aviv sono triplicati tra il 2002 e il 2022. L’aumento dei tassi dei mutui ha posto fine al boom due anni fa e la domanda si è spostata sul mercato degli affitti. Di conseguenza, i prezzi reali sono scesi del 10% entro la fine del 2023. Tuttavia, le transazioni immobiliari hanno iniziato a riprendersi nel 2024 per paura di perdersi qualcosa, nonostante le preoccupazioni per la sicurezza.
Dopo una correzione dei prezzi durata sette anni, il segnale di rischio di bolla a Dubai è stato basso nel 2020. Da allora, i numeri delle transazioni hanno raggiunto nuovi massimi storici ogni anno e l’eccesso di offerta è stato assorbito. Negli ultimi quattro trimestri, i prezzi reali delle case sono aumentati di quasi il 17% e sono più alti del 40% rispetto al 2020. Un’alta percentuale di transazioni fuori piano, probabilmente speculative, e una nuova offerta elevata potrebbero innescare una moderata correzione dei prezzi nel breve termine.
Apac
Negli ultimi quattro trimestri, i prezzi reali delle case a Hong Kong hanno registrato un calo a due cifre. In termini di inflazione corretta, i prezzi delle case sono tornati ai livelli visti l’ultima volta nel 2012. Il numero di transazioni è crollato bruscamente e la crescita dei mutui si è fermata. Una solida crescita economica e tassi di interesse più bassi dovrebbero sostenere la domanda l’anno prossimo.
Nel mercato immobiliare privato di Singapore , la crescita degli affitti ha superato quella dei prezzi negli ultimi cinque anni, spinta dall’afflusso di talenti globali e dai ritardi nella costruzione. L’anno scorso, tuttavia, gli affitti reali sono scesi del 7% mentre i prezzi sono aumentati del 3%. Gli alti tassi di interesse e la riduzione dei colli di bottiglia dell’offerta hanno aumentato l’inventario invenduto, suggerendo un’inflazione dei prezzi moderata in arrivo.
A causa degli alti tassi di interesse, Sydney ha attualmente la peggiore convenienza tra tutte le città dello studio, seconda solo a Hong Kong. Tuttavia, i prezzi sono leggermente aumentati in termini di inflazione aggiustata negli ultimi quattro trimestri e sono solo circa il 10% al di sotto del picco del 2022 in termini reali. La resilienza dei prezzi è principalmente il risultato di una marcata carenza di alloggi.
I prezzi reali delle case a Tokyo sono aumentati di circa il 5% negli ultimi trimestri, continuando la tendenza degli anni precedenti. Negli ultimi cinque anni, i prezzi delle case sono aumentati di oltre il 30% in termini aggiustati per l’inflazione, più che raddoppiando l’aumento degli affitti. Tokyo ha uno dei più alti rapporti prezzo/reddito tra tutte le città studiate.
Americhe
L’elevata inflazione degli ultimi due anni ha contribuito in modo significativo a ridurre gli squilibri nel mercato immobiliare in Canada. Nonostante la ridotta accessibilità, il mercato immobiliare ha retto bene. In termini di inflazione corretta, i prezzi di acquisto sia a Toronto che a Vancouver sono solo leggermente inferiori ai livelli di tre anni fa.
Dopo un prolungato periodo di debolezza, i prezzi delle case a San Paolo sono ora leggermente aumentati in termini di inflazione corretta per il secondo anno consecutivo. Tuttavia, i prezzi reali rimangono più del 20% al di sotto del picco di fine 2014. L’affitto rimane finanziariamente più attraente della proprietà della casa a causa di tassi di interesse molto elevati. Di conseguenza, gli affitti sono aumentati di quasi il 10% in termini reali negli ultimi quattro trimestri.
Il mercato immobiliare degli Stati Uniti soffre di una crescente inaccessibilità, poiché la rata mensile del mutuo in percentuale sul reddito familiare è ben al di sopra di quella sperimentata durante il picco della bolla immobiliare del 2006/2007. Nonostante la scarsa accessibilità, i prezzi delle case a New York non hanno subito una brusca correzione. Sono solo il 4% al di sotto dei livelli del 2019 e sono persino aumentati leggermente negli ultimi quattro trimestri. Il mercato immobiliare di Boston ha registrato una crescita dei prezzi del 20% dal 2019, superando sia il mercato degli affitti locali che la crescita del reddito. Tuttavia, l’economia locale ha avuto difficoltà di recente, il che potrebbe vedere un cambiamento in questa tendenza.
Alimentati da un mercato del lusso in forte espansione, i prezzi a Miami sono aumentati di quasi il 50% in termini reali dalla fine del 2019, il 7% dei quali negli ultimi quattro trimestri. Al contrario, a Los Angeles , i prezzi reali delle case sono aumentati di poco dalla metà del 2023. A causa della diminuzione della competitività economica e degli elevati costi della vita, la popolazione nella contea di Los Angeles è in calo dal 2016. Di conseguenza, gli affitti non hanno tenuto il passo con i prezzi al consumo. Il mercato immobiliare di San Francisco mostra segnali di un’inversione di tendenza. I prezzi reali si sono corretti di circa il 10% dopo gli aumenti dei tassi nel 2022, ma sono rimasti stabili negli ultimi quattro trimestri. Un mercato azionario in forte espansione e tassi di interesse in calo hanno già iniziato a rivitalizzare il segmento del lusso e le vendite sono in aumento.
