Dall’incontro organizzato da Ubs Asset management Real asset 2025: strategie per navigare l’incertezza emergono punti di vista sulle valutazioni e le opportunità del real estate del prossimo futuro, soprattutto nel segmento core.
Giacomo Cristofori, head of southern Europe, real assets investment sales specialists, unified global alternatives, Ubs Asset Management: “Le previsioni economiche indicano una revisione al ribasso della crescita e possibili rischi inflattivi, ma anche margini per le banche centrali di abbassare ulteriormente i tassi nel caso in cui tali rischi non si materializzino. Le asset class alternative possono migliorare i rendimenti corretti per il rischio, aumentare la diversificazione e contribuire ad attenuare la volatilità nell’attuale contesto di mercato. I real asset hanno minori probabilità di risentire degli effetti negativi dei dazi grazie ai flussi di cassa contrattualizzati, alla correlazione positiva con l’inflazione e alla solidità dei fondamentali. A nostro avviso, i portafogli che includono asset privati e che accettano l’ulteriore rischio di illiquidità hanno maggiori probabilità, nel lungo periodo, di sovraperformare quelli investiti esclusivamente in azioni e obbligazioni tradizionali. I “vintage” lanciati nei periodi di stress economico hanno spesso generato rendimenti più elevati, il che suggerisce che il 2025 potrebbe rivelarsi un’annata interessante.
Real estate: valutazioni in ripresa e opportunità nei segmenti core
Le valutazioni hanno subito sostanziali aggiustamenti al ribasso a partire dalla seconda metà del 2022, con le prime rivalutazioni positive emerse solo sul finire del 2024 e consolidate nel primo trimestre del 2025. L’allentamento dei costi di finanziamento nel corso dell’anno dovrebbe contribuire a rilanciare l’attività di transazione.
Nel frattempo, l’offerta di nuovi immobili di qualità è limitata (si è costruito meno negli anni di razionamento del credito) e l’aumento dei costi di costruzione legato ai dazi potrebbe limitare ulteriormente le future pipeline di sviluppo. Di conseguenza tale dinamica potrebbe rendere più difficile la realizzazione di nuovi asset, ma al contempo dovrebbe sostenere la crescita dei canoni di locazione sugli immobili esistenti. Privilegiamo strategie core/core plus focalizzate su logistica, data center e living, segmenti che mostrano fondamentali particolarmente solidi e legati ai trend dell’e-commerce, della digitalizzazione e dell’urbanizzazione. Dati i differenziali dei tassi d’interesse a cavallo dell’Atlantico la copertura del rischio di cambio è costosa e riduce il rendimento ma, dall’esperienza di nostre strategie con oltre 17 anni di track record, riducono molto la volatilità dell’investimento.
Asset infrastrutturali: resilienza ciclica e potenziale di lungo termine
Elevate barriere all’ingresso, posizionamento di tipo monopolistico e il potere di trasferimento dei costi rendono le infrastrutture meno sensibili al ciclo economico e positivamente correlate alle pressioni inflazionistiche. Dal punto di vista strutturale, gli asset infrastrutturali sono scarsi, con livelli di investimento ancora inferiori a quanto necessario per sostenere la crescita economica globale. Parallelamente, la domanda è destinata ad accelerare, trainata da deglobalizzazione, digitalizzazione e decarbonizzazione, fattori chiave che alimentano la necessità di nuovi asset e l’ammodernamento di quelli esistenti. Riteniamo che i segmenti core/core plus offrano il profilo rischio/rendimento più interessante nell’attuale contesto. Gli investitori dovrebbero privilegiare un approccio diversificato tra settori e aree geografiche, con particolare attenzione agli asset meno sensibili all’andamento del PIL e caratterizzati da flussi di cassa prevedibili e un livello di leva finanziaria moderato”.
Alessio Rizzi, research analyst, active multi-asset, Ubs Asset Management, ha introdotto la view di Ubs Am sui mercati europei, come presentata negli approfondimenti del paper The Red Thread H2 2025 Europe Edition. Di seguito alcuni punti chiave emersi dal suo intervento:
“Nel lungo termine, riteniamo che le azioni europee possano migliorare le performance aggiustate per il rischio di un portafoglio, grazie al ridotto differenziale di crescita rispetto agli Stati Uniti e alla bassa correlazione tra i mercati azionari regionali. All’interno dell’azionario europeo, abbiamo individuato alcuni settori chiave ancora fortemente a sconto ma caratterizzati da fondamentali in netto miglioramento, come ad esempio le banche europee, che beneficeranno di tassi di interesse strutturalmente più elevati.
A nostro avviso, inoltre, le correlazioni tra regioni rimarranno inferiori rispetto al passato, per effetto di una maggiore differenziazione delle politiche economiche e dell’elevata concentrazione dei titoli legati all’AI negli Stati Uniti.
Il potenziale divario di crescita tra Stati Uniti ed Europa appare destinato a ridursi rispetto agli anni precedenti. La crescita potenziale europea sarà sostenuta da un maggiore supporto fiscale in Germania, mentre l’economia statunitense sembra avviata verso un rallentamento a causa della contrazione della forza lavoro e dell’impatto dei dazi. Le basse correlazioni tra le aree geografiche migliorano significativamente la diversificazione del portafoglio, consentendo di aumentare l’esposizione azionaria mantenendo una volatilità attesa inferiore rispetto ai portafogli tradizionali 60/40″.
