Quali sono i principali trend del settore immobiliare tra fine 2024 e inizio 2025? Dove si andrà nel corso dell’anno appena iniziato? Sono queste le domande a cui hanno cercato di rispondere gli ultimi report o le statistiche sul mercato a cura di Agenzia delle Entrate (Omi), Istat, Ance, Banca d’Italia, Abi e Bce.
Omi: continua la crescita degli scambi di abitazioni
Nel terzo trimestre del 2024, secondo le analisi dell’Agenzia delle Entrate (Omi) prosegue la crescita degli scambi di abitazioni, +2,7%, tasso in leggera accelerazione rispetto all’ultima rilevazione effettuata (era 1,2% nel II trimestre 2024). Sul mercato nazionale sono state compravendute circa 161 mila abitazioni, oltre 4 mila in più rispetto allo stesso periodo del 2023. In tutte le aree geografiche del paese crescono gli scambi, con l’aumento degli acquisti più marcato nelle aree del centro e del nord est. I comuni minori trainano la crescita con una variazione del +2,8%, più elevata rispetto a quella registrata nelle città capoluogo (+2,4). La superficie complessiva delle abitazioni scambiata aumenta con incrementi analoghi a quelli riscontrati per le unità compravendute.
L’aumento degli scambi riguarda tutti i tagli dimensionali ma in particolare le abitazioni di ampia metratura, compresa tra 115 m2 e 145 m2, che crescono del 3,8%. Rialzi del 3% circa si registrano anche per le residenze di taglio piccolo, inferiore a 50 m2 e le abitazioni molto grandi, oltre i 115 m2. L’analisi delle variazioni tendenziali mensili evidenzia, in particolare, un’accentuata crescita delle compravendite nel primo mese del trimestre in esame, pari a +8,8% in media nazionale e di intensità simile sia nei comuni minori che nei capoluoghi. Negli altri due mesi del trimestre, agosto e settembre, si sono invece registrate delle flessioni.
I dati relativi alle compravendite residenziali, distinti per abitazioni di nuova costruzione e abitazioni esistenti, mostrano un calo dei volumi di scambio di abitazioni di nuova costruzione di quasi il 3% rispetto all’omologo trimestre del 2023. Le compravendite di abitazioni esistenti, al contrario, aumentano del 3,1%.
Le compravendite di abitazioni nelle otto principali città italiane per popolazione evidenziano una variazione tendenziale annua positiva. I rialzi sono diffusi in tutte le città ad eccezione di Milano e Napoli, in calo del – 4,8% e -3,6% rispettivamente. Torino mostra l’incremento degli scambi più elevato, +9,6%. È buona la performance dei mercati di Genova e Palermo, con volumi in crescita di oltre il 7%, e di Firenze, +6,2%. Le variazioni positive sono più contenute a Roma e Bologna. A Roma nel terzo trimestre del 2024 quasi il 57% delle persone fisiche (pf) ha acquistato le abitazioni ricorrendo a un mutuo ipotecario; a Milano, Bologna e Firenze la quota di acquisti con mutuo delle pf è minore, ma comunque sopra il 50%. Roma è la città con la quota più elevata di acquisti di prime case, il 75% circa, mentre per gli acquisti di abitazioni di nuova costruzione, la quota maggiore si osserva a Milano, quasi l’11%.
Nel terzo trimestre del 2024 sono state locate poco più di 210 mila abitazioni, circa l’1% in più rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno. La crescita è più accentuata nei comuni ad alta tensione abitativa (a.t.a.) che registrano un incremento pari all’1,5% mentre le locazioni nei comuni non a.t.a. osservano un aumento appena dello 0,4%. Il canone annuo riferito allo stesso periodo cresce del 5,3%, con un volume prossimo a 1,5 miliardi di euro, gran parte concentrato nei comuni a.t.a.
Nel dettaglio dei diversi segmenti di mercato, si registra un lieve calo del numero di abitazioni locate con contratti ordinari di lungo periodo, -0,6% rispetto al terzo trimestre 2023, valore che tocca -1% nei comuni ad alta tensione abitativa. Nonostante ciò, il canone annuo relativo a questo segmento sale del 2%. In rialzo del 3,6%, sono circa 45 mila le abitazioni locate attraverso contratti ordinari transitori, con durata cioè da 1 a 3 anni, con un canone annuo complessivo superiore a 320 milioni di euro, in crescita del 10,5%. La crescita riguarda anche il mercato delle locazioni con canone concordato, circa 55 mila le abitazioni locate con contratti stipulati nel terzo trimestre 2024, l’1,4% in più dell’omologo trimestre del 2023; in salita quasi del 6% il canone annuo. Il segmento delle locazioni con canone agevolato per gli studenti mostra un forte aumento sia del numero di contratti sia del canone, in particolare per le unità immobiliari locate in porzione, +18,5%.
Nelle due principali città italiane il mercato delle locazioni residenziali presenta situazioni speculari: a Roma, nel terzo trimestre 2024, si assiste ad una diminuzione dei nuovi contratti di locazione, quasi il 7% in meno rispetto allo stesso periodo del 2023, mentre il canone annuo rimane sostanzialmente uguale, +0,1%. Il mercato di Milano, invece, vede aumentare entrambi i valori, in particolare il canone annuo pattuito nei nuovi contratti cresce dell’11,2% a fronte del +4,7% delle abitazioni locate.
Istat: “In aumento l’indice dei prezzi delle abitazioni”
Secondo alcune stime preliminari a cura di Istat, nel terzo trimestre 2024 l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie per fini abitativi o per investimento aumenta dello 0,8% rispetto al trimestre precedente e del 3,9% nei confronti dello stesso periodo del 2023 (era +2,9% nel II trimestre 2024). La crescita tendenziale dell’Ipab è da attribuirsi sia ai prezzi delle abitazioni nuove che aumentano dell’8,8% (in accelerazione rispetto al +8,1% del trimestre precedente), sia ai prezzi delle abitazioni esistenti che salgono del 2,8%, anch’essi in accelerazione rispetto al II trimestre (+1,8%).
Questi andamenti si registrano in un contesto di crescita dei volumi di compravendita (+2,7% la variazione tendenziale registrata nel terzo trimestre 2024 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale, da +1,2% del trimestre precedente). Anche su base congiunturale, l’aumento dell’Ipab (+0,8%) è imputabile sia ai prezzi delle abitazioni nuove sia a quelli delle esistenti, in crescita rispettivamente del 2,2% e dello 0,6%. In media, nei primi tre trimestri del 2024 i prezzi delle abitazioni aumentano del 2,8% rispetto allo stesso periodo del 2023, con quelli delle abitazioni nuove che registrano un +7,4% e quelli delle abitazioni esistenti che crescono dell’1,8%. Il tasso di variazione acquisito dell’Ipab per il 2024 è pari a +3,1% (+6,8% per le abitazioni nuove e +2,3% per le abitazioni esistenti).
Istat: “Crescono anche i permessi per costruire”
Nel terzo trimestre 2024, sulla base delle autorizzazioni riguardanti il comparto residenziale, si stima un aumento congiunturale sia del numero di abitazioni (+2,2%) sia della superficie utile abitabile (+2,4%), al netto dei fattori stagionali. L’edilizia non residenziale registra un calo del 6,3 % rispetto al trimestre precedente.
Nel terzo trimestre dell’anno, la stima del numero di abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali, al netto della stagionalità, è pari a 13.710 unità; la superficie utile abitabile, è di circa 1,17 milioni di metri quadrati, mentre quella non residenziale si attesta poco al di sopra dei 2,56 milioni di metri quadrati. Nel trimestre in esame, il settore residenziale mostra un incremento sia del numero di abitazioni (+0,2%) sia della superficie utile abitabile (+1,3%), rispetto al terzo trimestre 2023. La superficie dei fabbricati non residenziali, nel penultimo trimestre dell’anno, cresce del 10,2 % rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Istat: “A novembre 2024 la produzione delle costruzioni fa +2,6% rispetto a ottobre”
A novembre 2024 è stato inoltre stimato che l’indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni sia aumentato del 2,6% rispetto a ottobre. Nella media del trimestre settembre – novembre 2024 la produzione nelle costruzioni cresce dell’1,4% nel confronto con il trimestre precedente. Su base tendenziale, l’indice corretto per gli effetti di calendario registra un incremento del 3,6% (i giorni lavorativi di calendario sono stati 20 contro i 21 di novembre 2023), mentre l’indice grezzo cresce dello 0,1%. Nella media dei primi undici mesi del 2024, l’indice corretto per gli effetti di calendario aumenta del 5,5%, mentre l’indice grezzo cresce del 6,3%.
Ance: “Nelle costruzioni sono e saranno centrali questione abitativa e manutenzione straordinaria”
La stima formulata dall’Ance per il 2024 di una riduzione degli investimenti delle costruzioni del -5,3% riflette dinamiche opposte del comparto abitativo e non residenziale. Sul primo pesa soprattutto il venir meno dell’importante driver della manutenzione straordinaria residenziale; di contro, prosegue il buon andamento del non residenziale, trainato dal boom delle opere pubbliche. Nuova edilizia abitativa, in calo del -5,2%.
Relativamente ai singoli comparti, per il 2024 per la nuova edilizia residenziale si stima una diminuzione tendenziale degli investimenti del -5,2% in termini reali, legata all’andamento negativo dei permessi di costruire in atto dal 2022 cui si accompagna un calo dei finanziamenti erogati alle imprese. Tali dinamiche si inseriscono in un contesto di comparto piuttosto delicato, stretto dall’aggravarsi della “questione abitativa” e dall’assenza di una visione di lungo periodo che punti alla costruzione di nuovi alloggi in linea con le necessità della nuova domanda abitativa. In tal senso l’Ance ha più volte sottolineato la necessità di una revisione organica delle normative edilizie e urbanistiche, puntando al superamento delle disposizioni obsolete e all’adozione di una visione integrata che promuova la rigenerazione urbana e risponda in modo efficace alle esigenze abitative del Paese. Per gli investimenti in recupero abitativo, le stime dell’Ance sono di una significativa riduzione del -22% in termini reali nel confronto con il 2023.
Sul comparto, che ormai rappresenta il 40% del valore complessivo degli investimenti nel settore delle costruzioni, pesa, come già anticipato, il venir meno del Superbonus e della possibilità di utilizzare lo strumento della cessione del credito o dello sconto in fattura anche per i bonus ordinari. A questo proposito, i dati Enea-Mase riferiti al 2024, testimoniano il drastico calo nell’utilizzo del Superbonus energetico. Si passa, infatti, da una media di circa 5 miliardi al mese nel primo trimestre dell’anno – livello ancora paragonabile a quelli del 2023 – a soli 180 milioni al mese nel periodo compreso tra aprile e
novembre.
Un quadro meno drammatico, ma altrettanto significativo, emerge dai dati dei ”bonifici parlanti”, riferiti agli interventi incentivati per la riqualificazione del patrimonio abitativo (bonus ordinari). Nei primi dieci mesi del 2024 il giro d’affari, stimato sulla base dell’ammontare di tali bonifici, registra una flessione del -10,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Passando al comparto non residenziale e, in particolare, alla componente privata, l’Ance stima per il 2024 una tenuta dei livelli produttivi (+0,7% su base annua) legata ad un rinnovato dinamismo nei vari comparti, in particolare nel settore retail e alberghiero. Questa dinamica si riflette sia negli investimenti nuovi sia in quelli legati alla manutenzione straordinaria non residenziale. A questo proposito, per la prima volta, nell’Osservatorio Ance è presente la suddivisione degli investimenti non residenziali privati nelle due categorie principali – nuovo e riqualificazione – analogamente a quanto già storicamente osservabile per il comparto abitativo.
L’obiettivo è offrire una lettura più dettagliata delle tendenze e disporre di elementi aggiuntivi che vadano a delineare con maggior chiarezza quali linee evolutive sta seguendo il mercato. Tornando alla lettura delle dinamiche del comparto, la stima Ance per i nuovi investimenti non residenziali privati, è del +0,5% rispetto al 2023. Su tale risultato incide il buon andamento dei permessi di costruire relativi all’edilizia non residenziale che dopo la frenata del 2023 (-2,4% di volumi concessi su base annua), mostra un recupero nei primi nove mesi del 2024 in aumento del +5,2% su base annua. Allo stesso modo, anche la manutenzione straordinaria non residenziale chiude il 2024 in positivo, in aumento tendenziale del +0,8%. A questa dinamica contribuisce, oltre al discreto dinamismo nel comparto non residenziale, un’anticipazione delle scelte di investimento in manutenzione in virtù di livelli di incentivi fiscali più alti, nel 2024, rispetto a quelli fissati per il 2025.
Alla luce di questi dati, emerge chiaramente come gli investimenti in manutenzione straordinaria abbiano ormai occupato una posizione centrale nel settore delle costruzioni, arrivando a rappresentare – tra la componente residenziale e non abitativa – il 70% del totale degli investimenti complessivi. La sostenibilità, il contenimento dei consumi energetici e l’adattamento degli edifici agli standard moderni sono solo alcune delle motivazioni che stanno guidando questa tendenza, ridefinendo le priorità e le strategie di investimento di imprese, famiglie e operatori del settore.
Infine, il comparto delle opere pubbliche, anche grazie ai lavori del Pnrr, sta acquisendo un ruolo fondamentale nella tenuta dei livelli industriali, condizionando in modo molto più incisivo rispetto al passato le dinamiche complessive del settore. La stima Ance per il 2024 è di un consistente aumento del +21% su base annua per gli investimenti in costruzioni non residenziali pubbliche. Si tratta di una crescita importante che conferma, peraltro, un trend espansivo già in atto da alcuni anni, che porta il comparto ad essere il nuovo motore di sviluppo per il settore, oltreché per l’ammodernamento infrastrutturale del Paese.
Banca d’Italia: “A novembre 2024 i prestiti ai privati diminuiscono dell’1,1% sui 12 mesi”
Banca d’Italia riporta che a novembre i prestiti al settore privato sono diminuiti dell’1,1% sui dodici mesi (-1,0 nel mese precedente). I prestiti alle famiglie hanno fatto registrare un tasso di variazione nullo sui dodici mesi (-0,2 nel mese precedente) mentre quelli alle società non finanziarie sono diminuiti del 3,6% (-3,1 nel mese precedente). I depositi del settore privato sono aumentati del 4,4% (2,5% a ottobre); la raccolta obbligazionaria è aumentata del 7,2% (9,6 in ottobre).
In novembre i tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni comprensivi delle spese accessorie (Tasso Annuale Effettivo Globale, Taeg) si sono collocati al 3,71% (3,74 in ottobre); la quota di questi prestiti con periodo di determinazione iniziale del tasso fino a 1 anno è stata del 7% (come nel mese precedente). Il Taeg sulle nuove erogazioni di credito al consumo si è collocato al 10,24% (10,42 nel mese precedente). I tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono stati pari al 4,53% (4,70 nel mese precedente), quelli per importi fino a 1 milione di euro sono stati pari al 5,07%, mentre i tassi sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia si sono collocati al 4,15%. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari allo 0,93% (0,96 nel mese precedente).
Abi: “Scendono ancora i tassi di mercato”
Secondo i dati Abi, rispetto a ottobre 2023 i tassi di mercato sono ulteriormente diminuiti a seguito delle riduzioni dei tassi Bce. Nei mesi più recenti tale tendenza è proseguita per i tassi a breve termine, mentre per quelli a lungo termine, nei primi giorni di gennaio, si è registrata una inversione con una ripresa.
Nei primi 16 giorni di gennaio 2025: il tasso Euribor a 3 mesi è stato in media del 2,76% in diminuzione di 8 punti base rispetto a dicembre 2024 (2,84%) e in diminuzione di 124 punti base rispetto al valore massimo registrato a ottobre 2023. Il tasso lordo dei Bot a sei mesi è stato in media del 2,56% in calo di 6 punti base rispetto a dicembre 2024 (2,62%) e in calo di 149 punti base rispetto al valore massimo registrato a ottobre 2023. Il tasso Irs a 10 anni (molto usato nei mutui) è stato in media del 2,50% in aumento di 27 punti base rispetto a dicembre (2,23%) e in diminuzione di 103 punti base rispetto al valore massimo di ottobre 2023. Il tasso lordo dei Btp a 10 anni è stato in media del 3,68% in aumento di 34 punti base rispetto a dicembre (3,34%) e in diminuzione di 131 punti base rispetto al valore massimo di ottobre 2023.
A dicembre 2024: il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è diminuito al 3,10%, rispetto al 3,23% di novembre 2024 e al 4,42% di dicembre 2023; il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese è il 4,53% (4,53% a novembre 2024 e 5,45% a dicembre 2023); il tasso medio sul totale dei prestiti (quindi sottoscritti negli anni) è sceso al 4,45% dal 4,55% del mese precedente). Il margine (spread) sulle nuove operazioni (differenza tra i tassi sui nuovi prestiti e la nuova raccolta) con famiglie e società non finanziarie a dicembre 2024 è di 217 punti base.
Il calo dei volumi di credito è conseguente al rallentamento della crescita economica che contribuisce a deprimere la domanda di prestiti: a dicembre 2024, i prestiti a imprese e famiglie sono scesi dell’1,0% rispetto a un anno prima, in attenuazione rispetto al -1,8% del mese precedente; a novembre 2024 i prestiti alle imprese erano diminuiti del 3,6% mentre quelli alle famiglie erano rimasti invariati.
A novembre 2024 i crediti deteriorati netti (cioè l’insieme delle sofferenze, inadempienze probabili ed esposizioni scadute e/o sconfinanti calcolato al netto delle svalutazioni e degli accantonamenti già effettuati dalle banche) sono diminuiti a 31,1 miliardi di euro, da 31,6 miliardi di settembre 2024 (30,5 miliardi a dicembre 2023). Rispetto al loro livello massimo, 196,3 miliardi raggiunti nel 2015, sono in calo di oltre 165 miliardi. 17. A novembre 2024 i crediti deteriorati netti rappresentano l’1,51% dei crediti totali. A settembre 2024, tale rapporto era l’1,52% (1,41% a dicembre 2023; 9,8% nel 2015).
Nuove opportunità con il taglio dei tassi della Bce
Il Consiglio direttivo il 30 gennaio 2025 ha ridotto di 25 punti base i tre tassi di interesse di riferimento della Bce. Pertanto, i tassi di interesse sui depositi presso la banca centrale, sulle operazioni di rifinanziamento principali e sulle operazioni di rifinanziamento marginale saranno ridotti rispettivamente al 2,75%, al 2,90% e al 3,15%, con effetto dal 5 febbraio 2025. In particolare, la decisione di ridurre il tasso sui depositi presso la banca centrale, mediante il quale il Consiglio direttivo orienta la politica monetaria, scaturisce dalla valutazione aggiornata delle prospettive di inflazione, della dinamica dell’inflazione di fondo e dell’intensità della trasmissione della politica monetaria. Il processo disinflazionistico è ben avviato. L’inflazione ha continuato a evolvere sostanzialmente in linea con le proiezioni degli esperti e dovrebbe tornare all’obiettivo del Consiglio direttivo del 2% a medio termine nel corso dell’anno.
Le misure dell’inflazione di fondo suggeriscono perlopiù che si attesterà stabilmente intorno all’obiettivo. L’inflazione interna resta elevata, principalmente perché salari e prezzi in determinati settori si stanno ancora adeguando al passato incremento dell’inflazione con considerevole ritardo. La crescita delle retribuzioni si sta però moderando secondo le attese e i profitti ne stanno parzialmente attenuando l’impatto sull’inflazione. Le recenti riduzioni dei tassi di interesse decise dal Consiglio direttivo rendono gradualmente meno onerosi i nuovi prestiti a imprese e famiglie. Al tempo stesso, le condizioni di finanziamento continuano a essere rigide, anche perché la politica monetaria rimane restrittiva e i passati rialzi dei tassi di interesse si stanno ancora trasmettendo ai crediti in essere; alcuni prestiti in scadenza sono quindi rinnovati a tassi più elevati.
L’economia sta ancora affrontando circostanze avverse, ma l’aumento dei redditi reali e il
graduale venir meno degli effetti della politica monetaria restrittiva dovrebbero sostenere una crescita della domanda nel corso nel tempo. Il Consiglio direttivo è determinato ad assicurare che l’inflazione si stabilizzi durevolmente sul suo obiettivo del 2% a medio termine. Per definire l’orientamento di politica monetaria adeguato, seguirà un approccio guidato dai dati in base al quale le decisioni vengono adottate di volta in volta a ogni riunione. In particolare, le decisioni del Consiglio direttivo sui tassi di interesse saranno basate sulla sua valutazione delle prospettive di inflazione, considerati i nuovi dati economici e finanziari, della dinamica dell’inflazione di fondo e dell’intensità della trasmissione della politica monetaria, senza vincolarsi a un particolare percorso dei tassi.
