Il mercato immobiliare residenziale di pregio in Toscana si conferma come una destinazione di primario interesse per gli investitori internazionali e i residenti facoltosi. Questa regione, rinomata per la sua qualità della vita, l’accessibilità migliorata da nuove rotte aeree e un’offerta educativa di alto livello, dimostra una notevole resilienza. Secondo dati Istat, la popolazione straniera residente in Toscana è aumentata dell’11,2% nell’ultimo decennio, segnale di un crescente appeal del territorio.
Dinamiche del mercato e aree chiave
Secondo il report Tuscany Residential Market Insight 2025, realizzato da Knight Frank, La domanda nel mercato toscano nei primi mesi del 2025 resta solida, sebbene l’offerta sia leggermente più contratta rispetto all’anno precedente. Tra le aree più dinamiche spicca Lucca, che negli ultimi cinque anni ha registrato una crescita dei prezzi del 27%.
Firenze ha registrato la crescita maggiore nel corso del 2024, con un aumento annuale del 4,3%. Mentre a Lucca, i prezzi sono saliti del 6% nell’ultimo anno e, nonostante una lieve contrazione dell’offerta, il mercato resta favorevole per gli acquirenti, con aspettative di prosecuzione di questa tendenza positiva grazie al previsto calo dei tassi ipotecari.
Altre aree che attirano nuovi investitori, in particolare quelli alla ricerca del classico podere – una villa panoramica immersa nel paesaggio collinare – sono Siena e la Val d’Orcia. Queste zone offrono prezzi intorno ai 5.000 euro al metro quadrato, circa la metà rispetto al cuore della Toscana, presentandosi come interessanti opzioni per chi cerca valore. I prezzi degli immobili di prestigio in Toscana sono generalmente stabili o in aumento dal 2019.
Profili e tendenze d’acquisto in evoluzione
Si osserva una crescente presenza di acquirenti provenienti da Francia, Stati Uniti e Nord Europa (inclusi Benelux e Germania tra le prime 5 nazionalità). Molti sono disposti a spostarsi lontano dai centri urbani e dagli aeroporti internazionali per ottenere un maggior valore per il proprio investimento. Parallelamente sempre più clienti privilegiano proprietà “chiavi in mano” o nuove costruzioni, al fine di evitare i costi elevati e le lunghe tempistiche delle ristrutturazioni. Questa preferenza è legata anche al desiderio di possedere un asset liquido più facile da vendere.
Tra i nuovi criteri di scelta emergono temi valoriali, in particolare per i compratori più giovani. L’efficienza energetica, a esempio, è sempre più centrale non tanto per motivi economici quanto per una crescente sensibilità ambientale. Inoltre, l’offerta formativa, con le scuole internazionali a Firenze, Lucca e Siena, si conferma un elemento determinante per le famiglie che considerano un trasferimento.
Contesto macroeconomico e incentivi fiscali
L’Italia ospita un numero significativo di individui con un patrimonio netto elevato: secondo The Wealth Report 2025 di Knight Frank, vi sono oltre 40.000 individui con più di 10 milioni di dollari in patrimonio netto e oltre 500 miliardari. Le recenti tensioni geopolitiche e fiscali in alcuni Paesi del G7 stanno spingendo molti di loro a rivalutare il proprio luogo di residenza, rendendo la Toscana una meta particolarmente attrattiva. La mobilità della ricchezza globale è in aumento.
Diversi incentivi fiscali rendono l’Italia, e la Toscana in particolare, interessante per gli investitori e i residenti stranieri:
• Flat Tax: un’imposta annuale fissa di 200mila euro sul reddito complessivo da fonte estera, indipendentemente dall’importo guadagnato. Membri aggiuntivi della famiglia possono beneficiare del regime per un costo extra di 25mila euro all’anno per persona. Questo regime può essere applicato per un massimo di 15 anni. Si stima che la Flat Tax abbia attratto finora circa 5.000 richiedenti, un numero che potrebbe aumentare data l’abolizione del regime non-domiciled nel Regno Unito.
• Rientro dei cervelli: si prevede una detassazione del 70% per lavoratori altamente qualificati ed espatriati, riducendo l’imponibile al 30% per cinque anni, estendibile in alcune condizioni.
• Agevolazioni prima casa: l’imposta di registro è ridotta al 2% (anziché il 9% per le seconde case) se l’immobile è destinato a residenza principale.n
• Cambiamenti sulla cittadinanza: da marzo 2025, l’eleggibilità è limitata a individui con almeno un genitore o nonno nato in Italia.
Chi desidera investire in Toscana, come sottoliea in conclusione il report di Knight Frank, deve infine considerare alcuni aspetti tecnici. Un vantaggio significativo rispetto a molti altri Paesi europei è l’assenza, in Italia, di imposte sulle plusvalenze immobiliari dopo cinque anni dalla data di acquisto. Tuttavia, il processo burocratico per l’acquisto di una casa in Italia può risultare complesso per uno straniero, rendendo fondamentale affidarsi a un’agenzia competente per assistenza.
