Secondo l’Isg World Miami Report, nel 2018 sono state quasi 900 le persone che ogni giorno si sono trasferite in Florida, di cui il 45% nelle contee di Miami-Dade, Broward e Palm Beach. A Miami è stato il quartiere di Brickell a registrare la maggior crescita demografica.
Nel 2018, L’Autorità per lo Sviluppo di Miami, la Miami Downtown Development Authority, riporta che il numero dei residenti tra il quartiere di Brickell e quello di Edgewater è aumentato del 40% negli ultimi 8 anni.
Da notare è che il mercato dei Condo (intere proprietà residenziali) della Florida Meridionale oggi è significativamente differente rispetto a quello degli ultimi dieci anni.
Questi gli elementi principali:
• mercato rivolto prevalentemente a utilizzatori finali: dieci anni fa la maggior parte degli acquirenti di unità abitative residenziali erano investitori interessati alla resa e alla locazione verso terzi piuttosto che all’abitazione dell’immobile. Nel 2018 invece abbiamo assistito a un’inversione di tendenza, con l’80% degli acquirenti composto da utilizzatori finali, e solo il 20% di investitori, che ha portato stabilità al mercato.
• Rallentamento del settore delle nuove costruzioni: sono stati solamente 10 cantieri avviati nel 2017, 23 in meno rispetto al 2014. A oggi, virtualmente, non si contano nuovi progetti immobiliari, da Coconut Grove a Fort Lauderdale. Al momento, gli sviluppatori immobiliari della Florida Meridionale sono più concentrati sul vendere ciò che rimane dei progetti appena ultimati piuttosto che ad avviare nuovi cantieri.
• Liquidazione dell’invenduto: tra il 2015 ed il 2017, la Florida Meridionale ha assorbito circa lo stesso ammontare di nuove unità ogni anno, intorno alle 1.340, e tale è il tasso di assorbimento previsto anche per il 2019. Con solo 2.210 nuove unità disponibili tra Coconut Grove e Fort Lauderdale, a est della I-95, questo potrebbe comportare un inventario di nuove unità molto basso a partire da 18 / 24 mesi da oggi.
• Prospettiva sull’offerta futura: la mancanza di nuovi cantieri di edilizia residenziale è un dato scoraggiante, rispetto a ciò a cui Miami è abituata. Il dollaro forte ha reso difficile per gli sviluppatori attirare liquidità dal Sud America, il che è sempre stato fondamentale nella conduzione di campagne di pre-vendita di successo. Il risultato è il rinvio da parte di molti costruttori dell’avvio di nuovi progetti al 2020. Inoltre, le tempistiche del ciclo di pre-costruzione e sviluppo di un tipico grattacielo a Miami sono aumentate in modo significativo. Negli ultimi tre decenni, il ciclo di sviluppo per un condominio residenziale si aggirava intorno ai tre anni; ma oggi i costruttori stanno edificando lussuose torri residenziali tra i 50 ed i 100 piani, il che raddoppia facilmente i tempi di sviluppo e di costruzione portandoli così vicino ai sei anni.
Gli investitori immobiliari dovrebbero saper cogliere le possibilità che nascono queste considerazioni, nel 2019 l’opportunità risiede nei condomini, in particolare in quelli dell’ultimo ciclo, che il mercato deve ancora assorbire.
Questo è l’anno giusto per acquistare l’appartamento dei tuoi sogni a Miami.
