La Corte di Cassazione ha recentemente chiarito che la procedura “speciale” di intimazione dello sfratto per morosità (di cui all’art. 658 del codice di procedura civile) è applicabile anche con riferimento ai contratti di affitto d’azienda che comprendono, però, (anche) beni immobili. La sentenza in commento è la n. 29253/2024: essa interviene nella disciplina novellata dalla cosiddetta “riforma Cartabia” e risolve il dubbio interpretativo generatosi a valle della nuova formulazione dell’articolo 657 del codice di procedura civile che, nell’estendere all’affitto d’azienda la speciale disciplina prevista dagli articoli 657 e 658 del codice di procedura civile, regolamenta espressamente la sola fattispecie della finita locazione, nulla prevedendo in caso di morosità.
Sino all’intervento in commento, la normativa pareva dunque lasciare un vuoto, poiché la riforma aveva introdotto nel primo comma dell’art. 657 del codice di procedura civile l’affittuario d’azienda come soggetto passivo della licenza per finita locazione, senza intervenire, però, sull’art. 658 dello stesso codice, che riguarda la procedura di sfratto per morosità. La Cassazione, chiamata a risolvere l’apparente vuoto normativo, ha esteso la definizione di “locatore” anche agli affitti d’azienda, interpretando la norma in modo più ampio rispetto alla sua portata letterale.
La decisione della Corte si basa sulla considerazione che il termine “locatore” non può essere limitato solo agli immobili destinati alla locazione, ma deve comprendere anche i contratti che riguardano beni aziendali, inclusi gli immobili che fanno parte del complesso aziendale. In sostanza, anche in caso di affitto d’azienda, se il contratto prevede (anche) l’affitto di beni immobili, il locatore ha il diritto di avviare il procedimento di sfratto per morosità in caso di mancato pagamento dei canoni.
La Cassazione, però, ha rimarcato un “limite” fondamentale: per poter applicare il procedimento “speciale” di sfratto per morosità è necessario che nel contratto d’affitto d’azienda siano inclusi almeno uno o più beni immobili. Questo elemento, secondo la Corte, assicura la continuità con la logica della disciplina dello sfratto, che storicamente ha sempre richiesto la presenza di immobili nel contratto.
Con questa sentenza, la Cassazione ha aperto una strada importante per il recupero del possesso degli immobili da parte del locatore, anche nel caso di contratti di affitto d’azienda (ipotesi, questa, che prima d’ora non ammetteva il ricorso alla procedura speciale di cui agli articoli 657 e 658 del codice di procedura civile). La pronuncia in commento assicura che, anche con riferimento a tali contratti, sia possibile utilizzare una procedura più rapida ed efficiente per affrontare i casi di morosità, facilitando la tutela dei diritti del locatore e rendendo il processo più snodato e funzionale.
di Luca Benetti – associate di Casa & Associati
