Il miglioramento delle condizioni di finanziamento è probabilmente destinato a durare, ma l’immobiliare europeo ha ancora 120 miliardi di euro di debito sul mercato dei capitali da rinnovare tra il 2025 e il 2027, un aumento di oltre il 40% rispetto ai tre anni tra il 2022 e il 2024.
È questo il primo punto del report Immobiliare europeo: la stretta sui finanziamenti è superata; la sfida del rifinanziamento è ancora aperta elaborato da Philipp Wass, corporates ratings di Scope Ratings.
Secondo l’analisi, l’emissione di obbligazioni è continuata a ritmo sostenuto quest’anno, con circa 9 miliardi di euro emessi finora nel 1° trimestre, quasi la stessa cifra raccolta nello stesso periodo dello scorso anno, dopo un aumento di circa il 160% nel 2024 rispetto all’anno precedente.
L’appetito degli investitori per il debito societario immobiliare è un segnale di diminuzione del rischio di rifinanziamento, che era significativamente più alto quando la stretta monetaria era in pieno svolgimento.
Una tendenza opposta è rappresentata dalle pressioni strutturali che stanno riducendo il valore degli asset in alcuni segmenti, in particolare per i proprietari di asset di secondo livello.
In Europa nel suo complesso, con costi di finanziamento da due a tre volte superiori a quelli del 2021, alcuni emittenti immobiliari europei saranno esclusi dai mercati dei capitali e dovranno ricorrere a finanziamenti garantiti, il cui prerequisito potrebbe essere una maggiore riduzione della leva finanziaria.
Secondo l’analisi di Scope, dato il problema del rifinanziamento imminente, le aziende immobiliari dovranno rivolgersi alle banche per parte del loro fabbisogno di finanziamento, consapevoli che gli istituti di credito sono diventati più selettivi e prudenti, pur essendo disposti a rinnovare i prestiti per immobili o portafogli operativamente solidi. Le banche concedono nuovi prestiti solo se le garanzie sono solide e i covenant sono rigidi, sebbene meno restrittivi rispetto a due anni fa. Tuttavia, il credito bancario garantito può coprire solo una parte del rifinanziamento delle obbligazioni in scadenza, lasciando gli emittenti non-investment grade sotto pressione per ristrutturare asset o passività – o entrambi – per proteggere la loro solidità finanziaria, probabilmente a un costo elevato per azionisti e obbligazionisti.
