Roma e Milano stanno lavorando alla revisione dei rispettivi strumenti urbanistici generali: il Prg per la capitale e il Pgt per il capoluogo lombardo. L’approvazione definitiva di entrambi è attesa non prima della fine dell’anno. Nel frattempo, resta aperta una questione cruciale: quali regole si applicano fino alla loro entrata in vigore?
Lo scenario è definito da Si – Studio Inzaghi, che riporta come la risposta sia tutt’altro che scontata. Per impedire che le norme più restrittive in via di adozione (ad esempio, minori indici edilizi o maggiori obblighi di housing sociale) vengano aggirate attraverso la richiesta accelerata di titoli edilizi, dal 1952 esiste l’istituto delle misure di salvaguardia: in caso di contrasto tra l’intervento oggetto della domanda di titolo edilizio e le previsioni degli strumenti urbanistici adottati, il Comune sospende ogni determinazione sull’istanza.
L’applicazione di questo meccanismo presenta criticità in relazione a due interrogativi:
- un titolo edilizio è salvo rispetto alle nuove norme adottate solo se è efficace o anche se i lavori sono già iniziati?
- i comuni possono prevedere nei loro piani una deroga alle misure di salvaguardia, stabilendo che i progetti di istruttoria seguano le regole del “vecchio piano”?
Applicazione delle norme adottate ai titoli edilizi
Secondo la giurisprudenza amministrativa consolidata (TAR Milano n. 1814/2021; C.d.S.n. 7516/2020), affinché un titolo edilizio sia valido, non è necessario che i lavori siano iniziati prima dell’adozione della variante. È sufficiente che il titolo sia efficace, vale a dire:
- per i permessi di costruire (Pdc): dal momento del rilascio;
- per la Scia (semplice e alternativa al Pdc): dopo 30 giorni dalla presentazione, se la pratica è completa. Sebbene la SCIA semplice sia, per legge, immediatamente efficace, parte della giurisprudenza ritiene necessario attendere 30 giorni, analogamente alla SCIA alternativa al PDC;
- per la Scia condizionata: dopo 30 giorni dall’avveramento delle condizioni.
Per evitare il rischio di decadenza dei titoli, è tuttavia fondamentale avviare i lavori entro un anno e completarli entro i successivi tre. Infatti – come previsto dall’art. 15, comma 4, del DPR 380/2001 – se la variante restrittiva venisse approvata prima dell’inizio dei lavori, il titolo edilizio decadrebbe automaticamente.
Deroghe comunali e limiti imposti dalla cassazione
Alcuni comuni hanno tentato di attenuare l’impatto delle misure di salvaguardia:
- Roma, con l’art. 113 del Prg adottato, prevede che le nuove norme non si applichino ai titoli edilizi presentati prima della sua adozione, se conformi alle regole urbanistiche in vigore al momento del protocollo;
- Milano, il Pgt vigente (di prossima sostituzione), aveva introdotto una disposizione simile, escludendo dall’applicazione delle nuove regole i progetti già in istruttoria al momento della sua adozione.
Tuttavia, l’impostazione del comune di Milano è stata messa in discussione dalla Cassazione penale (Sez. III, sent. n. 21476/2023), che ha affermato la prevalenza della normativa statale sulle disposizioni locali più permissive. La sentenza ha così chiarito che le norme di salvaguardia stabilite dal legislatore nazionale (e regionale) non possono essere derogate dai comuni, in virtù della gerarchia delle fonti.
Sebbene questa interpretazione sia discutibile, poiché limita il potere di pianificazione urbanistica locale e potrebbe penalizzare la certezza del diritto per operatori e amministrazioni, va comunque considerata nella gestione delle pratiche edilizie, specialmente nel caso del Prg recentemente adottato a Roma.
