Nel secondo semestre del 2024, secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa presentate alla stampa oggi 20 maggio, i valori delle case di Rimini sono aumentate del 3,6%.

Mercato dinamico nel centro storico, nel Borgo di San Giuliano e a Celle

Nel quartiere di Celle, i prezzi più bassi rispetto a zone limitrofe hanno attirato la domanda di chi non riesce a trovare un immobile in affitto di cui c’è scarsa offerta sul mercato a causa dell’elevato ricorso agli affitti turistici, con la conseguenza che il canone di locazione per un trilocale ha superato anche i 1000 euro al mese. Il Comune di Rimini sta intervenendo inasprendo le regole per la pratica degli affitti turistici. Non ci sono interventi di nuova costruzione ma condomini degli anni ’70-’80 che si scambiano a prezzi medi di 2300 euro al mq.

Sale l’interesse anche per le case presenti a Borgo San Giuliano, in modo particolare dopo la riqualificazione del parco Marecchia. Piacciono le case colorate e indipendenti del Borgo e sempre più di frequente si organizzano eventi. Il nuovo costa intorno a 4000 euro al mq, l’usato 2500 euro al mq. Nel centro storico della città si possono acquistare appartamenti in buone condizioni in palazzine storiche a valori compresi tra 2500 e 3200 euro al mq. In centro, oltre a residenti che comprano la prima casa, ci sono anche investitori che affittano a studenti visto che una camera rende anche 400-450 euro al mese. Chi è in cerca della prima casa si focalizza soprattutto su trilocali dotati di ascensore e box auto. La richiesta da parte di chi desidera la casa vacanza si concentra su Rivabella: si tratta principalmente di persone in arrivo dalla Lombardia e in cerca di bilocali e trilocali da utilizzare come casa vacanza.

A Rivabella l’usato costa tra 2200 e 2400 euro al mq, mentre per il nuovo bisogna mettere in conto una spesa di circa 3500 euro al mq. È in partenza un intervento di nuova costruzione. Nell’area a ridosso della Stazione, si segnala una buona domanda di immobili da destinare a uso investimento. Una soluzione in buono stato ha prezzi medi di 2500 euro al mq con punte di 3000-3200 euro al mq. Una stanza si affitta a 350-450 euro al mese.

Stabili i valori immobiliari di Marina Centro e San Giuliano Mare

Si nota, nella prima parte del 2025, un rallentamento della domanda per importi superiori a 400 mila euro e che, in genere, si rivolge a tagli medi di 110-120 mq. L’incertezza economica degli ultimi tempi potrebbe averli spinti a non smobilizzare risparmi investiti in azioni in attesa di tempi migliori. Rallentamento anche sulla casa vacanza mentre tiene bene il segmento della prima casa, in particolare nella fascia fino a 300 mila euro. Particolarmente ambiti gli immobili di pregio situati intorno al “Grand Hotel” dove la presenza di affaccio sul mare porta i prezzi intorno a 4500 euro al mq con punte di 5000-5500 euro al mq per le soluzioni nuove in classe A4. Sono presenti anche ville singole che superano il milione di euro.  Decisamente rivalutata, negli ultimi tempi, la zona di San Giuliano Mare i cui valori si stanno avvicinando a quelli di Marina Centro. L’offerta immobiliare risale agli anni ’70-’80 e i prezzi oscillano da 2900 a 3500 euro al mq. Le soluzioni di nuova costruzione oscillano da 4000 a 4200 euro al mq, con punte di 6000-7000 euro al mq per le costruzioni in classe “A” presenti in zona Darsena.

Quotazioni in aumento a Miramare e stabili a Rivazzurra. La maggioranza delle transazioni interessa la prima casa acquistata da giovani coppie che non riescono ad accedere al mercato più centrale e si indirizzano nell’area che va da Monte ferrovia alla Statale. Cercano immobili da 70-80 mq, possibilmente in buono stato e con box che qui si possono trovare a 2500 euro al mq. La maggioranza degli immobili risale agli anni ’70-’80. C’è interesse per le nuove costruzioni ma c’è poca offerta. A Miramare e Rivazzurra si indirizzano anche coloro che sono alla ricerca della casa vacanza. Nell’area di Miramare che si estende tra la Ferrovia e il mare, i prezzi aumentano e arrivano fino a 4000 euro al mq per immobili di piccolo taglio, ristrutturati e posizionati fronte mare. La zona negli ultimi anni si è rivalutata in seguito all’ entrata in funzione di Trc (Trasporto Rapido Costiero) sistema di trasporto rapido su gomma che collega la stazione di Rimini a quella di Riccione. A Miramare vanno avanti i lavori per il “Parco del mare”. Il Parco, al completamento dell’opera, si estenderà per ben 16 chilometri di waterfront, dal Lungomare Sud (dalla zona del Belvedere a Marina Centro e il lungomare Spadazzi a Miramare) al Lungomare Nord (da Torre Pedrera a Rivabella).

Trend positivo a Lagomaggio, Bellariva e Covignano

Trend positivo per il mercato immobiliare di Lagomaggio, Bellariva e Covignano. La motivazione del leggero rialzo dei prezzi deve ricercarsi, oltre che nella domanda sostenuta anche nella nascita di numerose nuove costruzioni che hanno determinato il rialzo dei prezzi delle case. Il nuovo si vende intorno a 4000 euro al mq, è apprezzato e ricercato anche perché da tempo non c’erano sviluppi a Rimini. Attualmente se ne contano diversi in città e quello più importante, da circa 200 appartamenti, sorgerà in zona Tripoli, non distante dal centro. Prevalgono gli acquisti di abitazione principale e, in parte, ci sono operazioni realizzate da imprenditori che acquistano, ristrutturano e poi rivendono gli immobili. Nella fascia vicino al mare comprano investitori per realizzare casa vacanza. Chi cerca l’abitazione principale si orienta verso trilocali e quattro locali. In questi primi mesi del 2025 in leggera salita anche i prezzi a Covignano dove le soluzioni nuove si stanno sviluppando al posto di vecchie case indipendenti: si vende a 4000-4500 euro al mq. E’ una zona residenziale di Rimini a ridosso del centro storico e dotata di due polmoni verdi. Tra la ferrovia e il mare si sviluppa l’area più turistica dove una soluzione ristrutturata fronte mare arriva a 4000 euro al mq. Vanno avanti i lavori per il “Parco del Mare”, il lungomare di Rimini al momento completato solo in parte. C’ è attesa per il completamento del progetto e alcuni venditori temporeggiano nella vendita per spuntare un prezzo più elevato.

Continuano ad aumentare i prezzi nell’area intorno a viale Tripoli che si sviluppa verso il mare: qui una soluzione usata costa intorno a 2000-3000 euro al mq con punte di 4500 euro al mq per il nuovo. Sono numerose le costruzioni che stanno sorgendo in luogo di vecchie strutture ricettive e vecchie abitazioni. Qui si concentrano le richieste di chi cerca la casa vacanza e ambisce alla vicinanza delle spiagge e le richieste degli investitori. Questi ultimi oltre a realizzare affitti estivi, da cui ricavare anche 1000 euro a settimana nei mesi di luglio e agosto, puntano anche agli affitti universitari. In quest’ultimo caso optano maggiormente per la zona centrale dove una tipologia usata costa intorno a 2000 euro al mq. Oltre la ferrovia il mercato diventa più residenziale, animato soprattutto da compravendite di prima casa, i prezzi si aggirano intorno a 2000-2500 euro al mq. Da segnalare i lavori di riqualificazione che stanno interessando tutto il lungomare “Parco del mare” e la successiva pedonalizzazione del tratto che va verso Riccione, oltre al progetto della “vecchia questura” dove finalmente sono partiti i lavori.

Rimini: mercato turistico al +1,2%, diminuiscono invece i valori di Riccione

Nella seconda parte del 2024, secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, i valori immobiliari delle case nelle località di mare dell’Emilia-Romagna hanno messo a segno un incremento dell’1,4%, mentre i valori delle abitazioni al mare, in provincia di Rimini, sono aumentati dell’1,2%.

Diminuiscono i prezzi delle case a Riccione dopo che avevano raggiunto livelli decisamente elevati. A trascinare al rialzo i prezzi negli anni scorsi sono stati i lavori realizzati con il superbonus ma, nel 2024, gli immobili di nuova costruzione che non avessero una qualità abitativa di elevato livello (non fronte mare o senza bella vista) hanno subito un ribasso di prezzi; che si è avuto anche sulle tipologie usate. I primi mesi del 2025 vedono una stabilizzazione dei valori e un interesse sempre solido per l’acquisto della casa vacanza, sia da usare sia da affittare. Continua, infatti, il trend di chi compra per mettere a reddito con affitti estivi. Le locazioni estive registrano canoni settimanali di 1000 euro a giugno e settembre, 1500 euro a luglio e 2000 euro ad agosto. Questo sta creando una scarsità importante di immobili in affitto per i residenti o per chi si trasferisce in città per lavoro. I prezzi viaggiano intorno a 4000-5000 euro al mq con picchi di 10 mila euro al mq per il nuovo signorile in viale Ceccarini. La ricerca è sempre rivolta verso bilocali e trilocali con spazi esterni e vista mare da 250 a 350 mila euro.

Sembra non decollare la possibilità di trasformare ex strutture alberghiere in condhotel mentre va avanti un importante progetto di riqualificazione che interessa la zona di Marano, al confine con Rimini: è in corso un processo di trasformazione di vecchie colonie e dell’hotel “Le Conchiglie” e comprenderà anche interventi di rigenerazione urbana dell’area antistante. Attualmente i prezzi sono contenuti, 2000 euro al mq per l’usato e 3500 euro al mq per il nuovo. Si è in attesa del nuovo Puc che potrà cambiare l’aspetto urbanistico della città.

Le quotazioni immobiliari di Bellaria sono rimaste invariate. Si segnala poca offerta e una domanda importante che arriva prevalentemente da acquirenti di Milano e, in parte, emiliani. Si cerca dal bilocale alla casa indipendente anche se, la concentrazione maggiore è sul trilocale su cui investire intorno a 200 mila euro. Non ci sono molti sviluppi edilizi e il nuovo si vende intorno a 3500-3700 euro al mq.  Chi cerca la casa vacanza opta per la zona del mare e per quelle centrali dove per un immobile in buono stato si devono mettere in conto intorno a 3000 euro al mq (in zona centrale o zona mare). Se ci fosse il fronte mare i valori possono anche essere superati. Una percentuale minore di acquirenti lo fa come investimento e acquista bilocali che poi si possono affittare a 6000-7000 euro al mese per l’intera stagione. Il completamento del restyling del lungomare ha regalato una nuova veste alla cittadina. Si segnala un discreto dinamismo anche sul mercato di sostituzione, si vende per migliorare la qualità abitativa. Il mercato della prima casa si sviluppa principalmente a Bellaria Monte che quota intorno a 2000 euro al mq.

Immobiliare commerciale: domanda dinamica per uffici e capannoni, criticità su negozi e hotel

Capannoni

Sul segmento dei capannoni la domanda di immobili in affitto si indirizza su tagli dalla metratura inferiore a 1000 mq di cui c’è poca offerta. I prezzi si aggirano intorno a 600 – 700 euro al mq e i canoni di locazione sono di 40-50 euro al mq annuo. Non ci sono nuove costruzioni, le ultime risalgono agli anni ’80-’90, spesso hanno tetto in eternit e devono essere sottoposte a importanti lavori di riqualificazione. Le costruzioni nuove sono realizzate su commissione. La domanda arriva da aziende di produzione artigianale e da piccola logistica. Diverse aziende locali stanno cercando aree edificabili, anche di notevole dimensione, per trasferirsi. Sono aziende di rilevanza locale che mirano ad accorpare in un unico sito i propri capannoni operativi e depositi delocalizzati e diffusi nel territorio del comune. Ancora in corso i lavori sulla viabilità che, a fine anno, dovrebbero portare notevoli miglioramenti sulla statale Adriatica riducendo i tempi di percorrenza tra i due caselli di Rimini e decongestionando il notevole traffico attuale. Una delle infrastrutture più importanti, da completare nella sua realizzazione, è la metropolitana di superficie “Metromare” che una volta ultimata collegherà la Fiera di Rimini con Santarcangelo e Cattolica.

Negozi

I locali commerciali sono sempre richiesti e ambiti nelle aree più prestigiose sul mare. I top prices si toccano su lungomare di Marina Centro dove si possono superare i 300 euro al mq annuo e dove brand importanti, anche internazionali, desiderano insediarsi. Tengono la ristorazione da asporto e non e lo street food. Nelle vie traverse i valori si dimezzano e spesso si insediano attività gestiti da immigrati oppure i locali commerciali si trasformano in depositi. Al di fuori di Marina centro sul lungomare prevalgono i negozi gestiti da immigrati (bazar, minimarket). I locali commerciali sono in difficoltà nel Centro Storico a causa delle problematiche legate alla difficoltà di parcheggio e alla presenza della ztl che non agevola l’insediamento commerciale. Si contano diversi negozi vuoti. Sono ancora in corso i lavori per il cosiddetto “Parco del Mare”, ovvero il polmone verde che collega la spiaggia di Rimini da nord a sud, garantendo un’esperienza green a residenti e turisti che possono percorrere a piedi o in bicicletta i km di costa lontani dal transito delle automobili. Resta la problematica della realizzazione dei parcheggi che vadano a compensare la notevole perdita di posti auto sul vecchio lungomare. La possibilità di percorrere la città in bici sta portando alcuni albergatori del luogo a studiare nuove forme di ospitalità che possano contribuire ad allungare la stagione turistica oltre il periodo estivo. Pochi gli investitori che acquistano per mettere a reddito e impiegano sotto i 100 mila euro; cercano un rendimento che sia almeno del 10% annuo lordo. In difficoltà il mercato dei negozi di Viserba e Rimini Nord a causa dei lavori sulla viabilità e della creazione di isole pedonali.

Uffici

In notevole ripresa il segmento degli uffici, c’è una domanda importante che si sta orientando su spazi medio grandi, anche di 400 mq, ricercati da studi medici, assicurazioni, call center. Nei centri direzionali si affitta intorno a 120 euro al mq annuo. Gli studi professionali cercano prevalentemente a ridosso del centro ma anche nelle zone residenziali limitrofe di Covignano, Tripoli e Lagomaggio. L’importante è restare posizionati entro la strada statale. I canoni di locazione oscillano da 70 a 100 euro al mq annuo. Le zone più centrali soffrono la carenza di parcheggi.

Vecchi alberghi sono in vendita, piccoli hotel o pensioni con meno di 25 camere. Spesso sono strutture non più operative e completamente da riqualificare. C’è tanta offerta, dovuta anche a un ricambio generazionale, e poca domanda. L’offerta alberghiera di Rimini sembra non essere all’altezza delle esigenze del turista di oggi che frequenta la riviera, subisce la concorrenza degli affitti brevi e, per questo motivo, sta cercando di innovarsi. Resistono quelle strutture che hanno mantenuto la pensione completa e che ormai sono poche realtà sul territorio. Qualcuno sta sperimentando formule di co living.