Le vendite residenziali a Manhattan sono andate ancora rallentando nell’ultimo trimestre 2019, ma a un ritmo più lento e questo potrebbe significare un inversione del trend nel prossimo futuro. Come professionisti del settore abbiamo vissuto un intenso mese di Dicembre, il che fa ben sperare per il 2020.
Ma diamo un’occhiata ai dati dell’ultimo trimestre del 2019:
• Il numero delle vendite è sceso dell’1,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, a 2.404. Tuttavia, nello stesso periodo, il numero delle vendite al di sotto della soglia dei $5 milioni è aumentato dell’1,6%. La gran parte del calo è avvenuto al di sopra del prezzo di $5 milioni con un ribasso del 37,6% rispetto lo stesso periodo del 2018 (prima dell’introduzione della nuova legge sulle locazioni e della Mansion tax oltre alla Salt tax imposta l’anno precedente).
• Il prezzo mediano scivola al di sotto del $1 milione a $999.000 come era già successo nel 4° trimestre 2018, ed è solamente la seconda volta in quattro anni.
Dato che la maggior parte dell’attività negativa si è riscontrata sul punto più alto del mercato, il prezzo medio di vendita ha accusato una riduzione del 7,5% a $1.815.700.
• Anche il prezzo medio per piede quadrato ha subito una variazione negativa scendendo del 6,1% a $1.581 (€ 17.000 c.ca x metro quadrato) rispetto allo stesso periodo di un anno fa.
• Giorni sul mercato, il numero medio di giorni che servono per vendere un appartamento è aumentato di 6 giorni rispetto al 4° trimestre 2018 attestandosi a 99.
• Sconto sul prezzo, la differenza percentuale tra il prezzo di listino e il prezzo di vendita è leggermente aumentata, al 6,8% dal 6,2% del trimestre dell’anno precedente.
• La quota di mercato che è entrata in bidding war, ovvero quegli immobili venduti al di sopra dell’ultimo prezzo richiesto, è del 6%, in calo rispetto al 7% dello stesso trimestre dell’anno precedente. Un livello storicamente basso per il mercato di Manhattan.
• L’inventario, ovvero il totale degli immobili disponibili sul mercato, è aumentato del 9% a 6.643 rispetto al trimestre dell’anno precedente. Il numero più alto per un quarto trimestre in otto anni. Pertanto: l’acquirente esperto avrà un sacco di chicche tra cui scegliere!
• Il tasso di assorbimento, o numero dei mesi necessari per far si che tutti gli immobili sul mercato siano venduti, rallenta del 10,7% anno su anno a 8,3 mesi, in linea con livelli medi storici del mercato.
Finora abbiamo parlato di dati relativi alle vendite chiuse (già rogitate) e sapendo che ci vogliono alcuni mesi tra contratto preliminare e il rogito a New York, questi indicatori sono da considerarsi sempre un po’ in ritardo. Come menzionato all’inizio, abbiamo avuto un intenso ultimo mese del 2019. Nel complesso, l’attività contrattuale è cresciuta del 15,5% a dicembre rispetto all’anno precedente e questo è il dato più significativo al momento.
Compratori e venditori fanno sempre meno fatica a trovare un accordo e sembra che il mercato stia riprendendo. Questa tendenza durerà? Vedremo…
Gli affitti a Williamsburg raggiungono un nuovo record
E’ già passato un anno da quando il governatore dello stato di New York ha improvvisamente annullato il tanto temuto shutdown ovvero la temporanea interruzione del servizio della linea L della metropolitana cittadina sostituendolo con un più tenue “slowdown” (rallentamento), che rendesse comunque possibile riparare i danni al Canarsie Tunnel causati dall’uragano Katrina.
Nel dicembre 2018, secondo StreetEasy, l’affitto mediano richiesto nel quartiere precipitava a $2.899/mese. Nel gennaio 2019 a seguito dell’annuncio dell’abbandono al piano di shutdown la richiesta di affitti ha ricominciato a salire, così come i prezzi richiesti.
A novembre 2019 il prezzo mediano per un affitto a Williamsburg ha raggiunto la cifra record di $3.675/mese, un salto del +26,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
In origine il piano prevedeva un’interruzione di 15 mesi del servizio tra Manhattan e Brooklyn, per facilitare le riparazione alla linea danneggiata, una mossa che avrebbe lasciato Williamsburg (come altri quartieri lungo la linea L) con ben poche opzioni per raggiungere l’isola. Lo slowdown invece prevede una riduzione del servizio durante i weekend e nelle ore notturne, i lavori saranno conclusi in qualche mese.
