Nel Lazio le case si vendono in 5 mesi e si affittano in 1 mese e mezzo. A fronte dell’aumento dei prezzi nei quartieri centrali di Roma, l’attenzione si sposta verso le zone periferiche.
Il mercato immobiliare sta quindi registrando un deciso rallentamento. La contrazione della domanda, già iniziata nel 2022, prosegue anche nel primo e secondo trimestre 2023 con una riduzione media delle transazioni del 25%.
Questo quanto emerge dalle analisi riportate nell’ottava edizione di Real estate data hub il rapporto realizzato dai centri studi di Re/Max Italia e di Avalon real astate e dall’ufficio studi di 24Max sul mercato immobiliare italiano.
Rallentamento più contenuto nel terzo trimestre, che segna una diminuzione del 18% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
In linea con l’andamento nazionale, la preferenza degli acquirenti è per i trilocali (42,17%). Una tendenza che in alcuni casi si accentua come a Viterbo, dove raggiunge il 47,83% e in altri casi diminuisce, come in provincia di Frosinone dove la scelta si orienta principalmente verso immobili di metrature più ampie, quadrilocali e oltre, che rappresentano quasi i tre quarti delle compravendite. Lo scenario cambia nelle città di Roma, Latina e Rieti, dove bilocali e monolocali sono le soluzioni maggiormente ricercate.
Nel Lazio le case vengono vendute in media in cinque mesi e affittate in un mese e mezzo, manifestando un forte dinamismo nel mercato delle locazioni. Lato vendita, i tempi risultano ridotti rispetto alla media nazionale, ma più lunghi della Lombardia. Va sottolineato che queste dinamiche regionali sono fortemente condizionate dagli scambi registrati nella città di Roma.
“Come prevedibile, l’aumento dei tassi di interesse, unito all’incremento dei prezzi degli immobili, ha determinato una contrazione delle transazioni, con un rallentamento della domanda a fronte di un’offerta pressoché stabile. Uno scenario che potrebbe prolungarsi nell’ultima parte dell’anno, soprattutto se i tassi di interesse verranno mantenuti su alti livelli per almeno altri 12/18 mesi”, commenta Dario Castiglia, ceo & founder di RE/MAX Italia. “Le dinamiche del mercato immobiliare dei prossimi mesi, ovviamente, saranno fortemente condizionate dagli interventi di politica monetaria che andranno a influenzare le decisioni degli investitori e l’andamento del real estate in termini di numero di transazioni, volumi, rendimenti e prezzi”.
A Roma la domanda residenziale si contrae del -24%
Nel 2023 a Roma la domanda si contrae del 24% rispetto al 2022, con una diminuzione maggiore nel secondo trimestre e segnali di recupero nel terzo. Cresce l’interesse verso le aree ad est e sud-est della città: Finocchio, Borghesiana, Tor Tre Teste, Torvergata e Romanina.
Come per Milano, la crescita dei prezzi nei quartieri adiacenti al centro storico fa sì che l’attenzione si sposti verso zone più periferiche e tendenzialmente ben collegate.
La dinamica dei tempi di vendita su Roma evidenzia un lieve rallentamento del 2023 rispetto agli anni precedenti. Sono necessari quasi cinque mesi per la vendita di un appartamento, circa una settimana in più rispetto al 2022. Buon dinamismo per le locazioni con tempistiche quasi dimezzate: gli immobili si affittano in circa 42 giorni, una settimana in meno rispetto a Milano.
La crescita dei prezzi al mq registrata a Roma lo scorso anno, nel 2023 si stabilizza e si attesta in media poco oltre la soglia dei 3 mila euro, escludendo nuove costruzioni e nude proprietà. Crescono maggiormente le aree adiacenti al Centro Storico: Salario, Pinciano, Monti Tiburtini e Malatesta. Analizzando la media dei prezzi per tipologia di immobile, si registra una certa stabilità per bilocali e trilocali. Per i monolocali, secondo i dati analizzati dal Centro Studi di RE/MAX Italia, si osservano segnali di consolidamento rispetto agli aumenti del 2022.
Aumentano i mutui erogati nell’H1 ’23
Nel primo semestre 2023 aumenta la percentuale di mutui erogati per finalità di acquisto che dall’87,50% del 2022 sale al 92,31%. Stabili le richieste per liquidità e surroga. In riduzione la preferenza per i mutui a tasso fisso, che si mantengono al 65,52% sul totale, poco sopra i valori registrati a Milano.
Lieve diminuzione della percentuale di lavoratori a tempo indeterminato, a favore di lavoratori autonomi e, in misura minore, di pensionati. In crescita la percentuale di celibi/nubili, mentre contemporaneamente diminuisce la percentuale di coniugati. Aumenta anche la percentuale di donne single, che passa dal 48% al 53%. La media dell’erogato cresce del 3,8%, attestandosi intorno ai 152 mila euro, poco al di sotto dei valori registrati a Milano.
Crescono i valori dei canoni di affitto logistici
Nei primi tre trimestri del 2023 i valori dei canoni d’affitto per immobili logistici nell’area metropolitana di Roma risultano in crescita, attestandosi sui 62 €/mq/anno, con picchi fino a 105 €/mq/anno per immobili urban logistic e last mile, che risultano essere i prodotti più richiesti. L’offerta è appena sufficiente per coprire la domanda, con un occupancy rate vicino al 100%.
Nel settore direzionale, Roma, insieme a Milano, si conferma realtà trainante con un andamento molto positivo in termini di take up, soprattutto grazie a operazioni in location primarie che hanno coinvolto asset di qualità e tenant affidabili.
La mappa di calore degli investimenti per la città di Roma evidenzia una certa selettività delle zone di interesse che, nello specifico, sono situate nel centro storico della capitale e nelle aree limitrofe ad ovest dello stesso, nella zona del quartiere Parioli, all’EUR e nell’area di “Val Melaina”.
Le zone dell’Eur e quelle centrali catalizzano ancora l’attenzione degli investitori, proseguendo nel trend storico di incrementi dei rendimenti netti. Tale aumento è stato registrato anche nelle aree del semicentro e della periferia, mantenendo ben definito il divario tra aree centrali e il resto della città. Il rialzo dei tassi di interesse continua a influenzare le decisioni degli investitori, che si affacciano al mercato capitolino con prudenza.
In ambito retail, nella città di Roma si registrano ampi segnali di assorbimento, con una riduzione dei mq disponibili e un conseguente trend al rialzo dei canoni. Dalle analisi riportate nel Real estate data hub sugli spazi commerciali emerge che, dopo la decrescita degli anni 2020 e 2021, c’è stato un cambiamento di rotta con un incremento costante che prosegue anche nel 2023.
La città di Roma si conferma location di forte interesse anche per il settore ricettivo, con particolare attenzione verso la riqualificazione di immobili storici con l’obiettivo di raggiungere segmenti upper-scale e luxury. L’attrattività si dimostra sia nei confronti di player già presenti, sia con i debutti di nuovi marchi.
