Lo scopo principale degli investimenti immobiliari è quello di diversificare un portafoglio multi-asset. Questo è quanto emerse dall’INREV Investment Intention Survey; una caratteristica che è stata la maggiore spinta per puntare su questo settore per oltre un decennio. La bassa correlazione del real estate con altre asset class, i differenti profili di rischio-rendimento offerti e un universo investibile molto ampio ne hanno poi sostenuto la crescita per 20 anni.
In questo arco temporale, le scelte degli investitori sono cambiate, divenendo sempre più variegate, e questo ha portato a una crescita dei portafogli multi-asset guidata principalmente da classi di attività alternative, il cui peso, in termini di masse gestite (Aum) è considerevolmente aumentato nel tempo, con l’immobiliare che si è rivelato la componente principale di queste classi alternative, arrivando a rappresentarne circa l’80% del totale. Infatti, durante gli anni in cui i tassi d’interesse erano estremamente contenuti, l’immobiliare assicurava quei rendimenti stabili che molti player di mercato cercavano.
Tuttavia, con l’avvento di nuovi mercati alternativi come le infrastrutture e il private debt, il peso dell’immobiliare sul totale si è ridotto. In realtà, negli ultimi 10 anni l’Aum di quest’ultimo in Europa è raddoppiato, quindi non è entrato in crisi (non subito almeno), ma quello del private debt è triplicato, mentre le masse in infrastrutture sono addirittura quintuplicate. Se poi si aggiunge il rialzo dei tassi d’interesse degli ultimi anni, dovuto alla politica monetaria aggressiva delle maggiori banche centrali, si capisce come il peso del real estate sia sceso fino al 50% del totale delle asset class alternative.
La stabilità del reddito immobiliare è a rischio
Ma come si è innescato questo trend? Innanzitutto, è importante dire che classi di attività diverse si sviluppano con tempistiche diverse. Il real estate si è sviluppato prima e altri mercati sono riusciti a completare la fase di catch up solo di recente. Tuttavia, questo calo è dovuto anche ad altre e più serie motivazioni e la principale è che la stabilità dei rendimenti che questa assicurava è venuta meno. Da un lato, gli inquilini stanno chiedendo sempre più flessibilità sui termini di affitto e sono molto più disposti a spostarsi rispetto al passato; dall’altro, i proprietari sono costretti a investire spesso sulle loro stesse proprietà, in modo da renderle in linea con le aspettative di mercato e con la domanda, sia in termini tecnologici, sia di sostenibilità. In poche parole, il mercato immobiliare sta diventando sempre più dinamico e ciò rende difficile prevedere la redditività che questo genererà. Ciò non può fare altro che aumentare i rischi per gli investitori, ma anche le opportunità. Alcuni esempi pratici sono i segmenti degli uffici, della vendita al dettaglio e del residenziale.
Coloro che sono maggiormente interessati a flussi di cassa stabili e prevedibili possono puntare sulle infrastrutture sociali e digitali; una soluzione a metà tra le infrastrutture tradizionali e il real estate. In quest’area ibrida rientrano soluzioni come gli alloggi per studenti, la sanità, i data center e il life science, i cui investimenti sono dominati da fondi altamente specializzati e fanno registrare una domanda molto elevata.
I fondi open-end, invece, sono ancora molto esposti ai settori immobiliari tradizionali e ciò ha portato a sofferenze dovute alla fuoriuscita di capitale. Si tratta di strumenti che devono ancora ricalibrare la loro offerta di valore per adattarsi al nuovo contesto finanziario che stiamo vivendo. Infatti, questi fondi hanno registrato performance eccellenti quando i tassi d’interesse erano molto bassi, avendo corrisposto remunerazioni stabili e continue nel tempo.
Strategie immobiliari emergenti
I livelli delle remunerazioni dei property fund europei sono cresciuti costantemente per sette trimestri, segnalando una ripresa di fondo del settore che però, al momento, appare ancora debole, dato che questi sono appena superiori ai rendimenti dei Bund tedeschi. Pertanto, se i gestori intendono conseguire maggiori guadagni, è necessario che adottino strategie di gestione del portafoglio e degli asset attive oppure che creino nuovi prodotti, esposti a classi di attività più redditizie, appartenenti anche a settori con flussi di cassa più prevedibili.
Fortunatamente, nell’immobiliare le soluzioni per ottenere questo risultato sono numerose e la prima potrebbe essere proprio offrire sul mercato prodotti che basano la loro performance su quella di asset class a più alto rendimento, come quelle viste in precedenza che si trovano a metà tra l’immobiliare e le infrastrutture. La seconda è quella di puntare sull’intersezione con un’altra classe di attività, il cui Aum sta crescendo molto velocemente, ovvero il private equity. Infatti, esistono sempre più asset immobiliari per i quali gli investimenti fisici possono essere combinati con gli investimenti nel capitale dei partner operativi. Questa strategia di fondere la proprietà immobiliare e quella dell’operatore potrebbe essere una buona soluzione per tenere i rischi sotto controllo e massimizzare i rendimenti al tempo stesso. Infine, esiste una via puramente immobiliare per incrementare i rendimenti: puntare sulla creazione di valore attraverso la gestione attiva del patrimonio, migliorandone le caratteristiche intrinseche attraverso strategie value-add.
In conclusione, gli investitori hanno sviluppato una profonda conoscenza delle asset class alternative e adesso stanno rivedendo il loro approccio all’immobiliare. Ciò ha reso le strategie passive, incentrate sull’ottenere remunerazioni in un contesto in cui il rischio dei tassi è praticamente inesistente, meno appetibili, a vantaggio di segmenti più di nicchia. Ciò va favore delle soluzioni value-add o di quelle strategie che uniscono elementi immobiliari con altri di asset class alternative diverse, come le infrastrutture e il private equity.
di Nicola Franceschini – product development & research manager di Bnp Paribas Reim Italy
