Nel primo trimestre del 2025 il mercato residenziale di Milano ha mostrato segnali di vivacità, registrando un incremento delle transazioni pari al +7,1% (5.505 compravendite) rispetto allo stesso periodo del 2024. Un andamento positivo che si inserisce in un trend di crescita già osservato nell’ultimo trimestre del 2024 (+9,6% rispetto allo stesso periodo del 2023), a fronte di un 2024 che complessivamente ha visto registrare un totale di 7.692 transazioni, -3,5% rispetto al 2023.
La provincia di Milano, insieme a quella di Monza e Brianza, ha totalizzato nel primo trimestre dell’anno 10.127 transazioni in tutto, con un aumento del +15,3% (YoY), confermando l’area limitrofa alla città, più performante del comune di Milano stesso.
I dati sono frutto delle rilevazioni di research & data intelligence di Patrigest (Gruppo Gabetti), secondo cui i prezzi hanno mostrato un andamento stabile, con un +0,4% rispetto all’anno precedente.
Le tempistiche medie di vendita si confermano intorno ai 2-3 mesi, a seconda delle zone, così come gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono stati nell’ordine del 7%, con forte variabilità a seconda del rapporto qualità/prezzo delle specifiche soluzioni immobiliari
Delle 5.505 transazioni registrate nel comune di Milano, il taglio maggiormente transato, pari al 43,6% del totale, risulta essere quello compreso tra i 50 e gli 85 mq. Seguono i tagli con una superficie inferiore ai 50 mq (22,2%) e quelli compresi tra gli 85 e i 115 mq, con una quota di mercato pari al 19,9% del totale. Il taglio meno transato è quello oltre ai 145 mq, con una quota pari al 6,6%.
Il resto della provincia segue la città per quanto riguarda il taglio più transato, quello compreso tra i 50 e gli 85 mq (40,3%), seguito però da quello compreso tra gli 85 e i 115 mq (29,4%). Diversamente dalla città, in provincia si registra un minor numero di transazioni di soluzioni fino a 50 mq, che rappresentano la classe dimensionale meno transata (8,9%).
Dopo una fase di rallentamento del mercato, che ha visto una riduzione delle compravendite nel 2023 e in misura minore nel 2024, con una domanda più cauta, un aumento dell’offerta disponibile e un allungamento dei tempi di vendita, oggi a Milano si registra una nuova vitalità del mercato immobiliare, che sta portando alla luce, in alcune zone, anche un mutamento della domanda.
Ne è un esempio CityLife, quartiere che ha continuato e continua a distinguersi per attrattività e interesse. Commenta Marco Magliocca, titolare agenzia Gabetti franchising CityLife: “Oggi più che mai, è la corretta definizione del prezzo a fare davvero la differenza. Ma non solo. I clienti si affidano a noi per ottimizzare sia la vendita dei loro appartamenti, sia per la ricerca delle soluzioni più adatte alle loro nuove esigenze. Nel nostro lavoro quotidiano ci troviamo a gestire immobili molto diversi tra loro, dai bilocali di 45 metri quadrati fino ad attici da 200 metri con terrazzi che superano i 100. In generale, possiamo dire che la tipologia più richiesta resta comunque il trilocale da circa 110 metri quadrati con doppi servizi: una soluzione particolarmente apprezzata da coppie, anche senza figli, e da single alla ricerca di spazi ben distribuiti e funzionali. Questo segmento si conferma, infatti, tra i più dinamici, grazie al buon equilibrio tra metratura, comfort e vivibilità. Inoltre, sebbene la maggior parte della domanda sia finalizzata all’uso diretto, notiamo una componente stabile di acquisti per investimento, segno di un interesse persistente per la zona anche in ottica di locazione”.
CityLife si conferma una delle zone più ambite di Milano anche per quanto riguarda la locazione, grazie alla sua combinazione di modernità, servizi e posizione strategica. Questo rende il quartiere particolarmente appetibile per una clientela diversificata, che va da professionisti locali a persone di profilo internazionale.
Prosegue Magliocca: “Negli ultimi mesi stiamo osservando alcuni mutamenti anche per quanto riguarda il mercato della locazione. La maggiore offerta di immobili in locazione rispetto al passato, non sempre in linea con le aspettative dei potenziali inquilini in termini di stato manutentivo e arredo, sta iniziando ad avere un impatto tangibile sui canoni d’affitto. Questo divario fra aspettative e caratteristiche dell’offerta ha infatti allungato i tempi medi di locazione, con conseguente pressione al ribasso sui canoni e uno spostamento del potere contrattuale a vantaggio degli inquilini. In questo contesto, vediamo quindi margine di posizionamento per gli investitori privati, i quali potrebbero facilmente rispondere a questa necessità di maggiore qualità. Altro trend interessante, che abbiamo registrato negli ultimi due o tre anni, è il rientro di molti clienti dall’estero – in particolare da Londra – che scelgono proprio CityLife e le zone più centrali per stabilirsi nuovamente a Milano, attratti da quartieri ben collegati, ricchi di servizi e con un’elevata qualità della vita, anche a fronte di prezzi non certo contenuti”.
Nel dettaglio, ponendo uno sguardo alle zone centrali quali Duomo, Cadorna – Magenta, Castello – Cairoli, Sempione – Arco della Pace, i valori si sono mantenuti sostanzialmente stabili ed elevati, rispettivamente tra i 7.500 e i 10.000 euro al mq, con punte oltre i 15.000 euro mq nella zona del Quadrilatero della Moda. Prezzi più accessibili in zona Sarpi, 6.100 euro al mq in media.
I quartieri centrali di Milano, così come quelli compresi all’interno della circonvallazione, presentano un tessuto urbano già strutturato, che negli ultimi anni è stato al centro di interventi di rigenerazione urbana capaci di trasformarne l’aspetto, con una spinta verso la modernità. Questi cambiamenti stanno determinando un aumento dei valori immobiliari e una diminuzione dei tempi medi di vendita. In particolare, sono numerosi i progetti in fase di realizzazione, tra cui spiccano la riqualificazione degli ex scali ferroviari di Porta Romana e Farini, destinati a diventare importanti poli a uso misto. A questi interventi si aggiunge la realizzazione della nuova linea metropolitana M4, che collega aree strategiche della città, contribuendo ulteriormente alla valorizzazione del tessuto urbano.
Particolare attenzione va anche a tutta la zona di Garibaldi – Porta Nuova – Moscova che, grazie alla posizione centrale e alla vicinanza alla stazione ferroviaria di Porta Garibaldi, risulta essere molto attraente sia per gli investitori, sia per le famiglie. In questa area i numerosi grattacieli moderni, che ospitano uffici di grandi multinazionali, appartamenti di lusso e spazi commerciali, hanno ridisegnato lo skyline della città. Qui i valori medi si attestano intono ai 7.500-9.500 euro al mq. Rimanendo sempre tra le due cerchie della città, ma spostandoci più ad ovest, nella zona di City-Life – Fiera – Tre Torri, il prezzo medio si attesta a 6.350 euro al mq, con punte nettamente più alte se si tengono in considerazioni i nuovi edifici residenziali di lusso, i quali possono arrivare anche ad avere valori superiori ai 10.500 euro al mq.
La domanda residenziale di fascia medio-alta conferma l’interesse per le zone centrali e semicentrali, tra cui si segnalano Pagano – Boccaccio, con prezzi medi pari a 8.500 euro al mq, e Porta Romana – Crocetta e Navigli, i cui valori medi si aggirano tra i 4.700 e i 7.500 euro al mq a seconda della lontananza dal centro; segue la zona Bocconi – Tibaldi, con prezzi medi pari a 4.500-5.000 euro al mq. A Est, la zona Porta Venezia-Tricolore-Indipendenza-5 Giornate, si conferma tra le più richieste e prestigiose di Milano, con valori medi intorno ai 7.200-7.500 euro al mq per immobili in buono stato e quotazioni superiori per soluzioni finemente ristrutturate.
Esaminando la situazione nelle aree periferiche di Milano, emerge come alcuni quartieri stiano registrando un significativo aumento dei prezzi delle abitazioni. Questo fenomeno è alimentato da diversi fattori, tra cui i progetti di riqualificazione urbana in atto, l’aumento della domanda abitativa e il livello elevato dei prezzi nei quartieri più centrali. Tale pressione ha spinto gli operatori del settore a valutare con sempre più interesse anche le aree più esterne della città, sebbene questi nuovi progetti risultino ancora insufficienti a soddisfare pienamente la domanda di mercato. I prezzi più contenuti rispetto al centro, uniti alla richiesta di spazi più ampi e soluzioni abitative moderne, stanno però incentivando un numero crescente di persone a orientarsi verso queste zone più esterne della città.
Nella periferia est, la zona Lambrate – Cimiano registra valori in leggero calo, attestandosi mediamente sui 3.000-3.500 euro al mq, con punte più alte nella zona di Lambrate, dove sono presenti nuovi progetti residenziali, anche di lusso, a conferma del fervore che sta vivendo il quartiere. Anche nei quartieri Bovisa – Dergano i prezzi delle case risultano sostanzialmente stabili, con una tendenza in aumento dettata della prossima realizzazione del progetto di sviluppo dello Scalo Farini, il quale ridisegnerà non solo il posizionamento del quartiere in termini di attrattività, ma fungerà anche da cerniera fra due zone, a cavallo dello scalo, oggi separate. Qui i prezzi possono variare da un 3.500 euro al mq in prossimità del Politecnico di Milano e dell’area interessata dal progetto di rigenerazione urbana denominato “La Goccia”, che ne aumentano l’appetibilità, ai 4.000 euro al mq per le soluzioni più prossime allo Scalo Farini.
Il forte dinamismo di cui gode Milano è dovuto anche alle Olimpiadi Milano-Cortina 2026, evento che ha già impresso un aumento dei valori immobiliari nel quadrante sud della città. In particolare, nella zona di Lodi – Corvetto i prezzi medi si aggirano intorno ai 3.500-4.000 euro al mq a seconda della prossimità allo Scalo di Porta Romana, mentre nella zona di Ripamonti – Vigentino siamo intorno ai 3.750-4.250 euro al mq. Valori che sono destinati a crescere ulteriormente una volta che verranno completati gli interventi di Symbiosis e dello scalo di Porta Romana.
