Sono il residenziale e la logistica i comparti che nel 2020, ma molto probabilmente anche per gli anni a venire, offrono le opportunità di investimento in real estate più promettenti in Europa. Secondo l’ultima ricerca di Nuveen Real Estate prevede che il mercato residenziale europeo, in particolare le residenze per studenti, continuerà a essere un segmento interessante per gli investitori globali nel corso del 2020.
Il notevole squilibrio tra domanda e offerta in questo settore è probabilmente destinato ad ampliarsi in modo sostanziale, secondo Nuveen, per l’effetto combinato della disponibilità limitata e dell’evoluzione demografica, unitamente all’aumento della mobilità degli studenti a livello globale e a una base di locatari nazionali più selettivi.
Lo studio rileva anche che il settore logistico, da molti considerato il
preferito dell’industria immobiliare, crescerà ulteriormente nei mercati che in precedenza erano considerati secondari, quali Siviglia, Genova, Erfurt, Tolosa o Linz, grazie alla diffusione dell’e-commerce dalle grandi città ai centri più piccoli.
Molti investitori stanno aumentando la loro esposizione nella logistica, puntando a un 20% del portafoglio; la costruzione di nuovi spazi si mantiene su livelli importanti ma adeguati, determinando il formarsi di una coda di acquirenti che cercano di entrare nel mercato, sostenendone quindi i valori.
Lo studio evidenzia che la continua ricerca della diversificazione nel settore retail e l’approccio degli investitori di lungo termine dovrebbero essere orientati verso i segmenti che registrano le migliori performance nella categoria, ad esempio designer outlet e spazi retail a uso misto, come lo Xanadu di Madrid, o outlet in cui sia possibile riproporre le giacenze.
Il sentiment negativo verso il settore retail ha tuttavia prevalso per tutto il 2019, con volumi di transazioni in calo del 33% circa nel corso dell’anno fino al terzo trimestre del 2019, in parte a causa della penetrazione e della crescita delle vendite online.
Le operazioni di leasing hanno continuato a registrare buoni risultati in diversi centri, tra cui Berlino, Milano, Madrid e Londra, sostenute da una solida domanda e da uno sviluppo regolamentato. Tuttavia non sorprende che l’economia dell’Eurozona abbia subito un notevole rallentamento nel corso del 2019. Allo stesso modo, le operazioni di leasing in alcune regioni hanno registrato una diminuzione del 30% in media fino al terzo trimestre del 2019.
Per il futuro Nuveen Real Estate prevede che le aree, come Francoforte e Dublino, in cui negli ultimi anni la domanda ha superato l’offerta con un ampio margine, e dove vi è una gran quantità di spazi in costruzione, mostreranno un modesto trend di crescita.
Stefan Wundrak, head of european research, ha commentato: “Solo gli investimenti fortemente direzionali potranno garantire rendimenti superiori a quella che possiamo considerare una base di rendimento bassa per il 2020. Tuttavia, con il rialzo della curva di rischio da parte del mercato, la minimizzazione del rischio di coda diventa fondamentale. Lunghi periodi di crescita per i mercati portano solitamente a un’eccessiva fiducia e a convinzioni sbagliate, ma l’effetto gregge e la rincorsa ai trend di mercato sono errori allettanti da evitare nel 2020.
“E’ nostra convinzione che la logistica, il residenziale e i settori alternativi offriranno le prospettive più interessanti nel corso del 2020, ma anche la collocazione geografica dovrebbe avere un ruolo importante nel processo decisionale”.
Mario Pellò, head of real estate, Italy, ha aggiunto: “La logistica è sicuramente uno dei segmenti che offrono le prospettive più interessanti per l’Italia. Per quanto riguarda il retail, la penetrazione di Internet, ancora relativamente bassa rispetto ad altri Paesi europei, ha dei risvolti anche positivi per il nostro Paese. Da una parte pone infatti il settore retail al riparo da una migrazione troppo rapida verso l’online e dall’altro rappresenta sostiene lo sviluppo del settore logistico, che naturalmente cresce di pari passo con la diffusione dell’e-commerce”.
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