Che musica metteranno nella mia casa di riposo?
Se un giorno entrerò in una struttura per la terza età per godermi il tramonto, non mi aspetto di venire accolto da una sessione di ballo liscio romagnolo. Forse i miei coinquilini non saranno troppo felici di scoprire che, oltre alla classica, mi piace molto la techno. O forse invece organizzeremo delle feste tutti insieme, un’attività comune che farebbe bene al fisico e alla mente.
Lasciando da parte le preferenze personali per il look and feel degli ambienti, è chiaro che il tema dell’abitare della terza età (late living) è di altissima risonanza sia per i politici che per i professionisti del real estate.
I format immobiliari che hanno imperato dal dopoguerra in poi, spesso di bassa qualità, sono costretti ad evolversi per accogliere una popolazione di anziani sempre più numerosa ed esigente.
In linea con le tendenze dell’Europa continentale, anche in Inghilterra lo stato, le aziende specializzate in healthcare e il mondo della finanza stanno sperimentando nuove declinazioni. E ovviamente l’urbanistica e le sue regole, a volte desuete, ci mettono lo zampino.
Vediamo insieme quali correnti di sviluppo si stanno delineando in un mercato immobiliare in forte crescita.
It’s demography baby
L’invecchiamento della popolazione britannica rappresenta una sfida cruciale per il settore immobiliare e il sistema dei servizi sociali.
Oggi, una persona su cinque nel Regno Unito ha più di 65 anni, ma questa proporzione è destinata a crescere a una su quattro entro il 2050. Secondo le previsioni dell’Office for National Statistics, nei prossimi vent’anni il Regno Unito vedrà un incremento di quattro milioni di anziani. Questo fenomeno non è solo un dato statistico, ma un imperativo per il mercato immobiliare: la richiesta di alloggi adatti all’età avanzata non è mai stata così pressante.
Nonostante il 2023 sia stato l’anno più produttivo dal 2016, con la consegna di 9.160 nuove unità abitative dedicate – un aumento del 20% rispetto all’anno precedente – rimaniamo ben al di sotto del fabbisogno stimato.
Secondo la Mayhew Review, servirebbero almeno 50.000 unità abitative all’anno per far fronte alla domanda attuale. La mancanza di residenze adeguate e modernizzate per la terza età crea una situazione di “mercato a due livelli,” con circa il 70% delle unità abitative costruite prima del 1990 e, quindi, spesso inadeguate alle esigenze moderne.
Gli schemi abitativi più recenti, come le Integrated Retirement Communities (IRC), che rappresentano il 58% delle nuove costruzioni, offrono una soluzione innovativa, con servizi di supporto integrati e alloggi su misura. Questi spazi non solo migliorano la qualità della vita, ma contribuiscono a liberare abitazioni più grandi per le famiglie, affrontando così, indirettamente, anche la crisi abitativa generale.
Progetti abitativi innovativi come le IRC hanno il potenziale di risparmiare al sistema sanitario fino a 5,6 miliardi di sterline, riducendo il carico di pazienti e le liste d’attesa dell’NHS.
Questa rivoluzione demografica e tecnologica non è solo una risposta ai bisogni crescenti di una popolazione numericamente dominante, ma un’occasione per creare un sistema di cura e alloggio più equo, dignitoso e sostenibile per le generazioni a venire.
Quando l’urbanistica fa venire i capelli bianchi
La domanda è quindi in ottima salute. Il patrimonio edilizio esistente è molto stanco o fuori tempo massimo. Insomma, gli ingredienti per una crescita solida e a lungo termine del settore late living ci sono tutti.
Ma come spesso accade, la macchina burocratica rallenta gli spunti di crescita creati da parametri demografici e di mercato indipendenti. I piani urbanistici locali dei comuni inglesi, spesso datati, rappresentano un serio ostacolo: molti sono ormai fuori tempo massimo e incapaci di rispondere ai bisogni attuali.
Un caso emblematico è quello di York, il cui piano urbanistico risale addirittura al 1954. Vista la natura strategica e non prescrittiva dei piani britannici, avere un documento troppo vintage impedisce ai decisori di rispondere agilmente alle nuove tendenze e ai bisogni abitativi che non erano stati “fotografati” al tempo dell’adozione.
Una recente indagine di Knight Frank e Irwin Mitchell ha rivelato che solo il 23% delle autorità locali inglesi è dotato di una politica urbanistica chiara e specifica per l’edilizia destinata alla terza età, con dettagli sui numeri di abitazioni necessarie, strategie per raggiungere questi obiettivi e siti specifici destinati a tale uso (grado A). Altri comuni si limitano a dichiarazioni generali senza impegni concreti, con il 32% delle autorità locali che non dispone né di politiche specifiche né di allocazioni territoriali (grado D).
Il divario tra l’incremento demografico e la disponibilità di alloggi idonei è accentuato anche dalla mancanza di coerenza nelle politiche locali. Attualmente, solo il 3% delle nuove abitazioni costruite ogni anno è destinato alla popolazione over 65, nonostante sia la classe di crescita demografica più ampia.
I modelli abitativi stanno evolvendo per rispondere a queste esigenze, con una preferenza per sviluppi più ampi e complessi come le Integrated Retirement Communities (IRC), che offrono servizi su richiesta con alti livelli di indipendenza.
L’appetito degli investitori è chiaro: aumentare l’offerta di abitazioni, in affitto o in proprietà condivisa, è una priorità. Ma l’assenza di obiettivi chiari nei piani locali e la mancanza di consapevolezza da parte delle autorità impediscono un’espansione più dinamica.
Una asset class longeva
Il settore del senior living sta rapidamente guadagnando attenzione come un investimento strategico e resiliente nel mercato immobiliare britannico.
In un contesto di domanda insoddisfatta, il divario tra offerta e necessità è vasto, con una carenza stimata di 50.000 unità all’anno. Questa classe immobiliare offre flussi di cassa indicizzati all’inflazione e una protezione efficace contro l’aumento dei prezzi. Inoltre, gli abitanti tendono a rimanere a lungo in queste residenze, garantendo stabilità agli investitori, mentre la crescente offerta di opzioni di affitto e proprietà condivisa amplia il mercato potenziale.
Il settore vanta anche credenziali ESG elevate, che sono molto attraenti per fondi e operatori istituzionali che investono nel lunghissimo termine. Per lasciare un segno positivo, occorre districare il labirinto di regole dell’urbanistica e dare spazio reale ad una crescita annunciata dai numeri, affinché il senior living diventi non solo un’opportunità finanziaria, ma un pilastro sociale per le generazioni future.
di Lorenzo Pandolfi – Logic Planning
